房地產住宅設計產品線研發淺析

摘要：住宅產品線是指基于特定市場預測和研發，適合目標市場某類消費人群的需求，適合地產企業自身的開發能力，在廣大范圍內可復制開發的、獨特的、相對固化的、以標準化為基礎的、多產品模塊組合的項目類型。房地產企業體系中，是基于成熟項目總結研發后升級為企業產品標準的，進行復制連鎖開發的，某一產品品牌的系列產品，也稱產品模式。

關鍵詞：房地產；住宅設計；研發

1、房地產住宅產品線研發的重要性及作用

房地產開發企業相繼建立了再階段內完成資金快速流通周轉的開發模式，建立具有公司企業特色的產品線，并通過自己企業產品線的特色，在未來項目開發中發揮重要作用。

1.1控制成本，對公司項目前期設計標準化，項目建筑材料集中采購，多項目復制可平攤高額的研發費用，成本將大幅降低。

1.2縮短工期，將有效縮短公司項目前期價值判斷、市場研究及定位、項目建筑設計、景觀、精裝等設計環節的時間，提高項目開發速度和效率。

1.3提升品牌，通過產品與其他產品的差異化形成核心競爭力。建立企業文化與產品訴求的紐帶，鞏固企業的品牌形象。

1.4保證品質，成熟的產品線可保證公司打造的產品品質，提升公司產品競爭力和產品的創新能力。

2、房地產住宅產品設計研發主要內容

2.1住宅產品整體研發，整體研發所包括的內容較多，應滿足各項用地指標、建筑指標、規劃要求等。功能組織合理，布局結構清晰，道路與交通需要架構清楚、分級明確，與城市公交系統有機銜接。公共綠地與室外環境分布合理，環境質量需要有效保障，應符合《城市居住區規劃設計規范》要求。供水、電力、燃氣、供熱等市政工程管線布置需合理。

2.2建筑風格的研發

建筑風格是可以渲染整改城市風格的風景元素。從市場角度來講，良好的建筑風格對樓盤促銷有積極的意義，也是樓盤推廣的賣點之一。對于消費者來說，有風格的建筑能夠獲得客戶的認同。建筑外立面效果視覺的美觀性可以提升項目的品質和知名度。目前中國房地產市場上主流建筑風格和認可度較高的建筑風格分別是中式風格、異域風情、現代風格。

中式建筑倡導傳統文化在現代社會的和諧回歸，這些建筑以低密度、高舒適度為特點，以圍合式、前庭后院、高闊大門為基本特征，以傳統的中式建筑元素為裝飾和點綴，傳承著“天人合一”的中國傳統人居文化精髓。通常這種風格的產品以中高端為主，以改善類客戶為主，以別墅、聯排、疊拼、合院或2-4層多層住宅等產品業態為主。

異國風情的中國化移植，建筑在中國房地產市場上以“法式風格”“英式風格”“北歐風情”“德式風格”“西班牙風格”等等。從發展趨勢來看，建筑形態由繁到簡，建筑設計從外觀模仿到異域文化生活理念的引入為主。城市文化是考驗異域風情的市場接受度，城市文化決定著城市的人居形態及城市人口素質。異域風情的建筑作為舶來品，其表現出的居住文化和生活理念需要一個開放、自由的社會環境。通常這種風格建筑以別墅、洋房、多層為主要類型，多為中高端樓盤為主，建筑風格或偏現代，有的則是營銷概念，打文化牌。

3、建筑戶型的研發

首先研發設計者要了解國家的有關政策和法規。其次戶型是建筑的室內空間布局，需要考慮整體建筑結構，建筑承重及水電等線路布置等。戶型的研發需要根據市場調研來確定其目標客戶人群，確定其戶型類別配置、戶型面積設定、戶型類別分布、戶型功能配置等，要使戶型變得實用，功能配置變得完美最重要的是設計充滿人性化，不斷適應人們的生活。通常情況下，好的戶型動靜分區、公私分區、主次分區、干濕分區，房屋的空間使用率高，各功能分區能夠很好的滿足生活、學習、休息、社交等需求。

4、住宅裝修精細化設計研發

4.1公共空間系統

從入戶大堂到入戶門，設計要求充分考慮住戶歸家的動線及沿路放松的心情。要讓住戶體驗到“回家即時享受居住生活的開始”。公共空間主要由入戶大堂、走道、電梯廳、電梯轎廂組成。底層的入戶大堂的設計要與住戶的身份相匹配，設計參照是高級酒店大堂，這種設計標準讓主人備受尊重的身份感從踏進大門開始就迎面而來。

4.2玄關系統

玄關空間的設計需要同時具備實用及美觀的功能。從實際使用角度來說，玄關空間既要便于換鞋。放置大包小包的隨身物品，同時又要有充分的收納空間放置當季鞋和過季鞋。存放鞋子的這些收納空間，還要考慮到長靴、高跟鞋、便鞋、老人鞋、兒童鞋等不同種類，讓一家人的鞋都有足夠的大的空間來放置。從美觀層面來說，玄關是踏入家門的第一步，也是彰顯主人生活品味的地方。玄關的設計在考慮實用的前提下，還需要通過色彩、用料、柜體的設計，營造一個美的開端。

4.3廳房空間系統

廳房空間的設計既要注重品位，又要求舒適。在廳房設計中，需要著重考慮設燈光及光源的設計，要考慮客廳看電視時、客廳聚會時、餐廳就餐時、客廳及臥房看書時、夜間走動時不同的光線需求。在廳房設計的理念上，要充分考慮電視柜、預埋插座、電視電話線盒、音箱線、調光開關等布線的細節設計構思，要求細節領先于使用者的舉止習慣，這樣完成的精裝修房客戶住起來不會有任何后顧之憂。

4.4廚房空間系統

從實際功能層面上來說，主婦們需要一個動線布局合理的廚房，不但滿足洗、切、炒、存的合理流線，存貯物品方便，而且油煙、污漬容易清洗。從美觀層面上來說，廚房需要整體化的設計。冰箱、地柜、吊柜收納合理方便。櫥柜中的隔板可以自由調節，讓櫥柜適合物品，而不是物品適合櫥柜。要設計專用的廚房洗盆（甚至可以放下炒鍋以便刷洗），滿足洗刷中式烹調器具的需求。

4.5衛浴空間系統

衛浴的空間設計時要基本上做到如廁、沖涼與洗漱分離，高級住宅還要做到干濕分開甚至男女主人分開。這樣的設計能夠最大限度提高衛浴空間的使用率。從細節功能層面上來說，浴室要有足夠放置洗浴用品的物架，毛巾、衣物不會輕易被水打濕，科學地設置排水系統，不要讓濕滑的地板滑倒人。浴室還要考慮排氣扇的設計、浴霸的設計、足夠大的洗面臺、足夠的收納空間。

4.6住宅的收納空間

收納空間的設計應該分布在室內空間每一個角落。收納空間需要精細化分類，衣物、箱包、體育用品、家庭急救箱、旅游用品、兒童用品、重要物品都需要一個系統的存放空間。在柜子的中底部設計保險柜，放置存折、結婚證、房產證、戶口本等貴重用品。家庭不同成員擁有的規格不一樣的各種手提袋、背包、運動用品袋都需要在收納系統中安排合適的位置。收納空間可以化整為零，將收納空間與家居裝飾結合起來，在美化家居環境的同時，實現收納功能。

5、住宅小區景觀的研發

景觀的研發主要是水景、山景、海景住宅的研發，是景在房群中，方群在景中，景因房群而顯靈性，房群因景而凸顯美麗。住宅小區景觀研發基本要求需要滿足視覺美學效果，安全舒適的生活環境、滿足小區主要人群的空間要求。景觀更高層次的要求設計同時要注意景觀的參與性、趣味性、獨特性、文化品位提升與追求。景觀研發過程中注意總體的設計與布局，主題鮮明具有特色，更應注重居住環境和居住空間的休閑性、舒適性、娛樂性以及功能方面的實用性，以及當地風土人情的相容性。