我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)政策研究

摘要：在近些年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展速度極快，其已經(jīng)成為我國(guó)支柱性產(chǎn)業(yè)之一，在此情況下為了保證房地產(chǎn)市場(chǎng)可以達(dá)到持續(xù)發(fā)展的目的，必須要由國(guó)家對(duì)其進(jìn)行宏觀調(diào)控，以此來(lái)維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的合理性、平衡性。但是以我國(guó)現(xiàn)今房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，宏觀經(jīng)濟(jì)政策在其中起到的調(diào)控作用仍然沒(méi)有起到預(yù)期的效果，為此還需不斷的加強(qiáng)宏觀經(jīng)濟(jì)政策的應(yīng)用來(lái)保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)；宏觀調(diào)控；經(jīng)濟(jì)政策

在房地產(chǎn)行業(yè)中宏觀經(jīng)濟(jì)政策主要是以其所具備的政策性質(zhì)及法律性質(zhì)來(lái)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、流通及保有等進(jìn)行調(diào)節(jié)，以此來(lái)使得房地產(chǎn)中的開(kāi)發(fā)、交易等環(huán)節(jié)可以按照規(guī)定的秩序來(lái)進(jìn)行，進(jìn)而維持房地產(chǎn)市場(chǎng)良好的發(fā)展環(huán)境，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系的平衡，這樣才能使得宏觀經(jīng)濟(jì)政策可以在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中起到積極效應(yīng)。

1、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)政策之間的聯(lián)系分析

1.1對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)資源進(jìn)行優(yōu)化配置

目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在實(shí)際中受到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的影響其在發(fā)展的過(guò)程中存有一定的自發(fā)性，而在市場(chǎng)導(dǎo)向下時(shí)也使得房地產(chǎn)市場(chǎng)在資源的配置上存有一定的盲目性，而此種情況也使得房地產(chǎn)市場(chǎng)信息出現(xiàn)不對(duì)稱(chēng)的問(wèn)題，僅僅依靠市場(chǎng)自我的調(diào)節(jié)能力無(wú)法使得房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系得到平衡。針對(duì)此情況只有通過(guò)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的實(shí)行才能對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行干預(yù)，以此來(lái)保證其市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)可以健康的運(yùn)行及發(fā)展。并且我國(guó)現(xiàn)今土地屬于較為緊缺的資源，因此也只有通過(guò)國(guó)家宏觀調(diào)控才能對(duì)房地產(chǎn)內(nèi)市場(chǎng)的各項(xiàng)資源進(jìn)行合理的配置，進(jìn)而促使其可以達(dá)到持續(xù)發(fā)展的目的。

1.2推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展

在現(xiàn)代社會(huì)中房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與其他的產(chǎn)業(yè)之間有著較為緊密的聯(lián)系，可以說(shuō)房地產(chǎn)與其他行業(yè)之間存在著相互促進(jìn)及影響的特點(diǎn)。再加上房地產(chǎn)行業(yè)在近幾年來(lái)已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主要增長(zhǎng)點(diǎn)之一，可以說(shuō)其在實(shí)際中對(duì)社會(huì)的供給及需求有著極為重要的影響，針對(duì)這種情況就必須要采用宏觀經(jīng)濟(jì)政策來(lái)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)可以良好的運(yùn)行及發(fā)展，這樣才能使其在實(shí)際中可以推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步，使我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)可以維持穩(wěn)定的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。

1.3滿(mǎn)足房地產(chǎn)特殊性的特點(diǎn)

根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況來(lái)看由于其流通的商品屬于不動(dòng)產(chǎn)，因此具有著固定性、價(jià)值高、使用年限長(zhǎng)等特征，因此在房地產(chǎn)行業(yè)中其開(kāi)發(fā)及建設(shè)所需要的投資較大，因此其在社會(huì)的總投資中也有著極大的比重。針對(duì)此種情況就需要應(yīng)用宏觀經(jīng)濟(jì)政策來(lái)對(duì)房地產(chǎn)投資決策進(jìn)行引導(dǎo)及調(diào)控，以此來(lái)保證其投資的準(zhǔn)確性的正確性，進(jìn)而使其可以滿(mǎn)足國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需求。并且針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)特殊性的特征，必須要采用宏觀經(jīng)濟(jì)政策來(lái)對(duì)其房產(chǎn)的交易進(jìn)行規(guī)范及保護(hù)，這樣才能保證其市場(chǎng)在發(fā)展中的合理性、合法性及合規(guī)性，使房地產(chǎn)市場(chǎng)中各方的利益可以得到法律的保護(hù)。

2、在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中宏觀經(jīng)濟(jì)政策的應(yīng)用目標(biāo)分析

2.1推動(dòng)供求總量的平衡發(fā)展

在房地產(chǎn)市場(chǎng)中其供求總量會(huì)對(duì)市場(chǎng)中商品的價(jià)格走勢(shì)有著直接的影響，因此要想保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)、健康發(fā)展就必須要采用宏觀經(jīng)濟(jì)政策來(lái)對(duì)其的供求總量進(jìn)行調(diào)控，進(jìn)而使得在房地產(chǎn)市場(chǎng)中其供給及需求的總量達(dá)到協(xié)調(diào)均衡發(fā)展的目標(biāo)，并且使房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的情況相符。

2.2優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)

首先，協(xié)調(diào)房地產(chǎn)與其他產(chǎn)業(yè)的之間的關(guān)系，在上文分析中提出了房地產(chǎn)市場(chǎng)與其他產(chǎn)業(yè)有著直接的聯(lián)系，因此需要通過(guò)宏觀經(jīng)濟(jì)政策來(lái)充分的調(diào)動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的作用，使其可以在帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的前提下與其他產(chǎn)業(yè)之間的經(jīng)濟(jì)占比保持在合理的范圍之內(nèi)；其次，協(xié)調(diào)房地產(chǎn)內(nèi)部結(jié)構(gòu)關(guān)系，在房地產(chǎn)行業(yè)中其房產(chǎn)的用途也存有一定的差別，如住宅、商用及工用等類(lèi)型，因此為了保證房地產(chǎn)市場(chǎng)可以得到良好的發(fā)展就必須要對(duì)其商品的用途進(jìn)行調(diào)控，以此來(lái)使得其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中各類(lèi)用房的比例達(dá)到合理的狀態(tài)。

2.3對(duì)投機(jī)行為進(jìn)行控制

目前在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中投機(jī)性需求是一種極為普遍的現(xiàn)象，在房地產(chǎn)的投資、開(kāi)發(fā)、交易、使用的過(guò)程都存有投機(jī)性行為，而這也在一定程度導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)過(guò)高現(xiàn)象出現(xiàn)。這種情況會(huì)使得房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行秩序受到破壞，進(jìn)而埋下了房地產(chǎn)泡沫的隱患，針對(duì)此種情況就需要應(yīng)用宏觀經(jīng)濟(jì)政策來(lái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中投機(jī)行為進(jìn)行控制，以此來(lái)控制房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格失衡的問(wèn)題。

3、通過(guò)宏觀經(jīng)濟(jì)政策對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行完善的措施分析

3.1對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)政政策進(jìn)行完善

第一，擴(kuò)大住房公積金的覆蓋范圍，目前我國(guó)住房公積金覆蓋范圍主要是以大型企業(yè)及政府單位為主，而對(duì)于一些低收入階層的居民住房公積金覆蓋仍然沒(méi)有到位，因此在宏觀經(jīng)濟(jì)政策的制定上，還需考慮如何進(jìn)一步的擴(kuò)大住房公積金的覆蓋范圍，進(jìn)而為居民提供更好的住房保障；第二，完善廉租房制度，保障性住房建設(shè)是滿(mǎn)足不同房地產(chǎn)需求群體從而調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供求結(jié)構(gòu)的財(cái)政政策手段，廉租房作為保障性住房政策的具體體現(xiàn)，其帶有一定的福利性質(zhì)，需要通過(guò)政府調(diào)控加大其供給力度，實(shí)現(xiàn)供求結(jié)構(gòu)平衡；第三，完善稅收對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控作用，政府應(yīng)該發(fā)揮稅收對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控作用，改革現(xiàn)有房地產(chǎn)稅制、稅率，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、契稅等進(jìn)行合并，并適時(shí)調(diào)節(jié)稅率，調(diào)節(jié)供需雙方的需求；第四，加強(qiáng)對(duì)投機(jī)性和投資性房屋需求的稅收征管力度，對(duì)于投機(jī)性房地產(chǎn)需求，可以通過(guò)對(duì)不同交易期限限定差別稅率的手段來(lái)打擊投機(jī)行為，平抑房地產(chǎn)價(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

3.2充分發(fā)揮貨幣政策的調(diào)控作用

第一，關(guān)注貨幣政策時(shí)滯，在利用貨幣政策工具調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)時(shí).要充分考慮貨幣政策時(shí)滯的消極影響，建立房地產(chǎn)信息聯(lián)動(dòng)機(jī)制，適時(shí)、靈活地運(yùn)用貨幣政策工具，將房?jī)r(jià)控制在合理的波動(dòng)范圍內(nèi)；第二，加強(qiáng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)信用控制工具的運(yùn)用，與貨幣政策工具通過(guò)調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生影響不同，不動(dòng)產(chǎn)信用控制工具是直接影響購(gòu)房者的貸款成本從而影響房地產(chǎn)需求的政策手段；第三，建立房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，在房地產(chǎn)貸款額占銀行貸款總額比重較大的情況下，我國(guó)應(yīng)建立并完善房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警體系，盡可能降低貨幣政策調(diào)控的不確定性風(fēng)險(xiǎn)，防止風(fēng)險(xiǎn)由房地產(chǎn)領(lǐng)域向金融領(lǐng)域及宏觀經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的傳導(dǎo)。

4、結(jié)論：

對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)要想保證其可以健康、良好的發(fā)展，就必須要有宏觀調(diào)控的參與，因此可以看出宏觀經(jīng)濟(jì)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際的發(fā)展走向及發(fā)展?fàn)顟B(tài)有著極為重要的影響。上文通過(guò)分析現(xiàn)今我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況及其需求來(lái)探討宏觀經(jīng)濟(jì)政策在實(shí)際應(yīng)用中需要注意的目標(biāo)，立足于此提出了幾點(diǎn)可以在實(shí)際中采用的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，以期可以推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)更好的發(fā)展及進(jìn)步。

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