物業管理模式反思與再創

摘要：現階段，我國的經濟水平的發展十分的迅速，各行各業的發展也日新月異。物業管理作為一種專業化、社會化、企業化的不動產管理模式，在我國已走過了 30 年的歷程。但是，迄今為止，我國尚未形成真正的物業管理市場，沒有形成成熟的符合我國國情的物業管理模式和管理制度。認為如不盡快探索出符合我國國情、民情和房屋建筑管理規律的物業管理模式，不僅無法使我國的物業管理走上可持續發展的道路，還會由于物業管理體制、機制、模式和制度的落后，引發大量的社會問題。基于此，在梳理我國物業管理 30 年實踐的基礎上，分析了我國現行物業管理模式存在的主要問題，提出了再造我國物業管理新模式的框架。

關鍵詞：物業管理模式；反思；再創

引言

物業服務這一不動產管理模式是我國住房商品化發展的必然結果，其有效填補了集體制住房體系解體后的住宅管理空白，改進了住宅社區環境，提升了廣大業主的生活質量。經過30余年的發展，我國已經基本形成了以現代企業為主導的一體化物業管理模式，物業服務企業數量與從業人員總人數不斷增長，人們逐漸認可這一消費模式，行業地位正式得以確立。但值得注意的是，物業管理作為一項引自國外的市場經濟產物，其在我國的本土化實踐仍處于初級階段，管理模式粗糙，管理設計不合理仍制約著物業管理行業的健康發展。

1、我國物業特點

我國的物業管理主要是負責小區業主、小區環境以及小區建筑的維護工作。主要是服務于整個小區，人、植物、動物都是物業管理需要考慮的問題。隨著小區數量的不斷增多，物業管理也呈現出了多樣化特點也越來越清晰。

1.1產權物質復雜化特點

居民住宅建造形式具有集體性，所以有居民享有居住權的區域，也有公共的區域，不同區域所有權不同，就導致了物業管理的復雜化。

1.2 產權制度復雜特點

房屋售出之前的產權歸政府或者單位，出售之后的產權歸業主，所以在一個小區在售卻沒有完全售出的時候，小區產權歸屬就相當的復雜，政府、單位和個人的需求不同也就造成了物業管理的難度。

1.3 產權轉化時期復雜特點

在住房建造以后，出售過程中不免要經歷開發商到業主之間的產權轉換，這個過程中在選擇物業時候經常會有矛盾出現。在物業費交付、物業企業選擇中都會出現爭議，這種情況下，往往會造成物業管理企業的替換，以及物業管理的麻煩。

2、物業管理存在的問題

2.1對于物業管理的主題認識錯誤

物業管理的實質是業主實施其權利，是物業的使用者與消費者，同時業主通過業主大會來行使自己的權利。但是我國的物業管理在長期的發展，業主的權利慢慢已經被物業管理企業取代了，物業管理企業在行使業主的權利，這樣在一定的程度上也就漠視了業主的權利。我國的《物業管理條例》更是直接就規定了物業管理企業替代業主行使權利，利用法律法規來確定物業管理企業的主體地位。物業服務與企業之間角色的對換，這樣在一定的程度上就很容易會導致社會上對于物業管理認識造成誤差。同時業主在一定程度上也就失去了在物業管理中的自由權與選擇權，為業主沒有共同行使權利而留下口實。

2.2政府所提供的公共服務邊界與物業公司所提供的有些誤差

我國的物業管理模式中存在著很多政府所規定的公共服務內容，這樣就很容易導致物業管理服務失去本身的服務價值。在傳統的物業管理模式中就沒有很好的劃分物業服務與公共服務這二者的區別，從而就導致了政府本應該要承擔的公共服務被免除了，從而使物業服務代替了物業管理模式中的公共服務，這樣在某種程度上來說也就將政府失責的地方給予免除。以上的狀況就會導致物業服務企業把自身當作是管理者，而忽視保障房屋安全的核心價值。這樣不僅僅會給政府帶來負面的影響，同時也會影響物業服務企業的發展。

2.3 物業管理主體嚴重錯位

物業管理在本質上是業主們實行的一種共同管理，物業的所有權歸業主所有。但在我國物業管理的發展過程中，業主的主體地位和權力長期被漠視，物業管理企業成為物業管理活動的實際主導者，《物業管理條例》更是直接確認了業主委托物業管理企業的單一物業管理方式。物業管理企業和業主在物業管理中主題角色的錯位，客觀上導致了社會上對物業管理的錯誤認識，限制了業主對物業管理方式行使自由決策權和選擇權，也業主怠慢與行使共同管理物業的權力、不履行義務留下了制度上的缺口。

3、物業管理模式的再造方法

3.1物業公司的不斷自我完善

目前對物業管理人員來說，急需培訓工程施工、房產法律、公共關系、計算機網絡、社會心理及物業經營等方面的知識。物業管理是為人服務的行業，員工素質的高低直接影響著服務的質量和企業的形象，因此必須予以重視。要培養員工積極向上的樂觀態度和對工作、事業的熱愛，使企業的服務對象 - 業主和住戶因完善的服務而感到世界的美好和溫馨。在注重企業內部培訓的同時，要從學校、社會上適當引進一些高素質的人才，調整內部人才結構，從而優化人才配置，并利用“貼魚效應”使企業內部增加活力，提高市場競爭能力。提高物業服務水平，加大物業服務費用收繳力度，倡導使用高科技管理手段，降低成本。現階段物業管理仍是一種粗放型的管理，管理層次低，智能化水平低，基本處于簡單的手工操作階段，需要耗大量的人力、物力，因此應用現代化的手段，如在小區內設立巡更機、監控等智能化管理設施，增加物業管理的科技含量，提高物業管理質量，節約人力、物力資源。

3.2成立業主大會，培養業主買方

業主大會可以根據物業管理活動中的法律法規規定業主大會的法則來共同實行管理的權利。業主大會是物業管理服務的買方，是物業管理服務市場中的重要組成部分之一。因而，我們可以明顯的看出成立業主大會對于業主們共同的實行權利履行職責，促進業主的權利的發展，同時可以完善社會的治理水平，提高社會管理的水平。對于新增加的項目，應該要強制人們建立業主大會，業主大會的成立主要是隨著房屋支付手段的使用而誕生的。對于入住的物業項目，應該要推動地方政府把業主大會歸入到政府職責中，明確業主大會中各個部門的職責，同時也應該要制定相關的措施，發揮社會組織在業主大會中的重要作用。

3.3 指導方面

在物業管理行業中，政府及其相關事業單位必須把握好指導職能。首先，政府應指定相應的行業規則以及物業服務企業的具體職能，指導其正確運營； 其次，對于物業服務企業的不當之處甚至違規操作，政府及其相關部門應當及時指出，保障業主權利； 最后，相關部門應定期組織工作人員和物業服務企業的相關管理者進行培訓和學習，通過知識的豐富來提高員工的工作效率和知識理論儲備，保障新的管理模式的實施。

4、結語

雖然我國現階段物業管理方面還有所欠缺，但是隨著政府重視程度的增加，人們素質水平的提高，相信一定可以找出我國現階段物業管理模式的不足，制定出最適合我國的物業管理模式。緩解業主對于物業的不良印象，使我國的小區管理更加和諧，社會發展更加迅速。

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