淺析房地產成本管理突出問題及對策

摘要：隨著我國市場經濟的不斷發展，房地產企業得到了快速的發展，同時房地產企業之間也面臨著激烈的競爭，然而，房地產企業成本管理工作中還存在著一些問題，嚴重影響到了房地產企業成本管理水平的提高，本文就房地產企業成本管理的問題進行分析，并提出了幾點解決對策，目的在于提高房地產企業成本管理的水平，提高房地產企業的綜合競爭實力。

關鍵詞：房地產企業；成本管理；對策

1、成本管理對房地產企業的重要性

1.1有利于其他工作的順利進行

房地產企業成本管理工作是一個比較系統并且復雜的工作，其中成本管理工作主要包括了以下內容即：物流成本、人力資源成本、采購成本、物流成本、管理費用、銷售成本等方面，因此我們可以看出在房地產企業的生產經營過程中成本管理工作是貫穿于每一個環節當中的，也是其他成本管理工作的基礎工作之一，也是其他工作順利進行的重要保障，直接決定了房地產企業利潤的合理分配和資源配置。

1.2有利于企業的經濟利潤的提升

不僅僅企業的整體收入與實現利潤有著直接的關系，企業自身的成本管理水平也直接影響到企業的利潤水平。企業如果想得到健康可持續的發展，就應當具備較強的成本觀能力，如果成本管理能力較低的話，企業的其他支出就會大大的增加，嚴重影響到了企業的健康穩定的發展。如果企業財務成本管理水平較高，就會是成本得到更好的控制，提升企業的競爭能力，使企業在市場經濟中的地位得以提升。

1.3有利于保證金融市場的穩定

房地產企業的發展與廣大人民群眾的生活有著密切的聯系，成本管理僅僅關系到房地產企業的發展壯大、規避風險，還可以維護社會的穩定，增進社會的和諧。從現階段來看購房支出是家庭中一項比較大的開支，房地產企業如果不能合理的控制好成本，就會導致資金鏈的斷裂，房地產開發項目出現爛尾的問題發生，同時由于房地產企業與金融行業的關系比較密切，如果發生資金鏈斷裂就會影響包金融市場的穩定，因此金融市場的穩定性可以通過加強成本管理來得到大大的提升。

2、房地產成本管理存在的突出問題

2.1全員參與成本管理的意識不夠強

房地產業成本構成的項目眾多，投入的資本量大、成本高，資金的周轉時間長，影響成本管理的因素彼此交錯，成本管理的難度和不確定性大，因此需要房地產企業在項目建設的全過程和參與項目的全體人員中都要樹立成本管理的思想意識。我國房地產業的發展起步較晚，很多房地產企業對于成本管理重視程度不夠，管理者往往將注意力集中在銷售利潤上，缺乏正確的價值觀念考量建設項目的成本管理。比如，有的企業認為成本管理只集中在工程實施前的設計階段，對于項目的建設施工過程的成本管理措施卻落實不夠；有的企業工程人員認為項目的成本管理主要是財務管理部門的工作范疇，在建筑施工設備和材料等的購置方面改動隨意性大，沒有做好預算控制；甚至有的管理人員片面認為成本管理就是降低成本，削減開支，而忽視了資金的利用效率和產出率。

2.2沒有建立完善的成本管理體系

很多房地產企業仍然沿襲原有的管理方式，成本管理體系不健全，存在諸多弊端。首先，很多房地產企業不具備完善的成本管理規章制度，或者相應制度執行不力，沒有真正發揮成本控制的作用。其次，雖然很多企業設立單獨的成本管理部門或者聘請第三方的造價事務所，但這些部門或單位大多在工程完工后進行核算，在這些項目開工前和施工過程中沒有起到成本控制的作用。最后，很多企業相應的成本管理崗位設置不科學。比如，很多房地產企業的財務管理和成本管理崗位的權責界限不清晰，激勵機制不完善，影響了員工的主觀能動性，成本管理體系的運行效果大打折扣。

2.3成本管理方法不先進

從實際情況上來看大部分房地產企業采用的還是比較傳統的成本管理方法，例如定額法和目標成本法，然而這種成本方法中報告的實效性較差，因此就不能夠發揮出成本管理的重要性作用。由于房地產企業堅持的是以節約來降低成本的原則，這種以節省成本為主導的成本管理方法，在計算成本上就有一定的不合理性，會直接造成成本分配信息失真，降低了會計信息的精確度，不利于房地產項目的創新升級。

3、解決房地產企業成本管理問題的對策

3.1提高成本管理人員素質，樹立系統的成本管理意識

加強房地產成本管理關鍵要立足企業發展，以人為本，提升全體人員的成本管理意識和相互協作意識，積極投入到企業的成本管理工作中。這就要求，一方面，房地產管理人員要發揮帶頭作用，以身作則，引導企業各職能部門人員從預算到方案到審核的各環節、各流程全部參與到質量管理工作中。另一方面，房地產要加強對相關人員的成本管理知識的培訓，掌握必備的業務素質。同時，要鼓勵工作人員發揮自身主觀能動性，充分了解自身崗位有關成本管理的權責，在日常工作中將成本管理落實到實處。房地產企業也應將成本管理的權力與責任相互統一起來，制定相應的獎懲制度，將企業員工的績效跟成本管理的目標相掛鉤，充分發揮獎懲制度的約束和激勵作用。

3.2建立目標成本管理制度，加強全過程的成本控制目標

成本管理就是將成本管理的目標進行逐級分解，最終落實到具體崗位和個人。在項目的實施過程中，隨時將目標成本與實際成本進行對比，一旦發現兩者出現偏差，就要召集相關部門和人員進行對照分析并提出改進措施，防止出現成本失控現象。加強項目實施過程的成本管理，要實施監控全過程的實際成本情況，一般來說，主要包含事前、事中、事后三個階段。在項目開發的前期階段，要對擬開發的項目進行可行性分析，做好項目的成本費用估算，不斷優化項目的設計方案。規劃好本階段成本管理的目標，制定好相應的方案確保完成成本控制目標；在項目施工階段，房地產企業在重大設備、原材料采購和土地動遷等的過程中應該選擇集中采購或者競標等方式在保證質量基礎上降低采購成本；在項目竣工后，房地產企業應組織財務審計部門，或者委托造價事務所清查資金使用情況，對實際成本進行測算，并與目標成本進行比對，分析出現偏差的原因。

3.3運用先進的成本管理技術

間接成本在房地產企業成本中占了比較大的一部分，是以價值鏈為中心，以顧客為導向的，使得房地產企業的“工作流程”得到完全的轉變，因此房地產企業可以采用作業成本法，但是房地產企業要認識到不同企業有著不同的經營特點，因此不能盲目的照抄照搬別的企業的成本管理技術，在適當引入作業成本法的同時。也要從自身企業經營特點出發靈活的應用，堅持成本效益的原則來制定出較為合理的成本管理方案。

4、結束語

房地產的成本管理的松散狀態已經與我國房地產業的發展現狀不相適應，迫切需要建立全員參與的全過程的成本管理體系。本文提出一些措施需要動員人人參與成本管理，建立科學的目標成本管理制度，強化財務管理的基礎性作用，共同提升房地產企業成本管理水平。

參考文獻：

[l]朱瑩.小議房地產成本管理控制的方式方法[J].中外企業家.2016（1）：8 7.