房地產(chǎn)評估在土地征收補償中的應(yīng)用研究

摘要：自20世紀90年代中后期起，我國進入了城市化快速發(fā)展階段。隨之建設(shè)用地的需求也不斷增大，全國每年有大量的農(nóng)用地轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地。失地農(nóng)民的數(shù)量逐年增多。按照《全國土地利用總體規(guī)劃提要》，到2030年我國耕地占用面積將超過5450萬畝，超過7800萬的農(nóng)民將失去土地、就業(yè)無崗。現(xiàn)行《國有土地上房屋征收與補償條例》針對城市房屋征收確立了“公平補償”和“市價補償”原則，但該條例并不涉及集體土地征收。在當前社會經(jīng)濟發(fā)展水平下，現(xiàn)行征地補償制度呈現(xiàn)出種種亟待解決的問題。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)評估；土地征收補償；應(yīng)用

一、房地產(chǎn)評估應(yīng)用于土地征收補償?shù)慕?jīng)濟學分析

1、房地產(chǎn)估價是對房地產(chǎn)的客觀合理價格或價值的測算和判定

房地產(chǎn)估價是專業(yè)人員在綜合分析影響所評估的房地產(chǎn)價格的因素的基礎(chǔ)上，根據(jù)估價的目的、原則和程序，選用適合的估價方法對該房地產(chǎn)在價值時點的客觀合理價格或價值進行的測算和判定。

通過評估得出的這種正常價格因其客觀合理性而能為當事人或社會公眾所采信。土地征收在客觀上也有其合理的補償金額。測算和判定本質(zhì)上是一種估計。是估計就不可避免地會有誤差，但這種誤差只能允許在合理的范圍之內(nèi)。目前對估價誤差的合理范圍尚無公認的標準。在英國人們提議，大多數(shù)估價師應(yīng)具有估價的價值偏差不超過市場價值的5%的能力，即準確率為正負5%。

房地產(chǎn)市場由于房地產(chǎn)的不可移動性、稀缺性和價值量大等特性，是經(jīng)濟學上典型的“不完全市場”。……