房地產評估在土地征收補償中的應用研究

摘要：自20世紀90年代中后期起，我國進入了城市化快速發展階段。隨之建設用地的需求也不斷增大，全國每年有大量的農用地轉化為建設用地。失地農民的數量逐年增多。按照《全國土地利用總體規劃提要》，到2030年我國耕地占用面積將超過5450萬畝，超過7800萬的農民將失去土地、就業無崗。現行《國有土地上房屋征收與補償條例》針對城市房屋征收確立了“公平補償”和“市價補償”原則，但該條例并不涉及集體土地征收。在當前社會經濟發展水平下，現行征地補償制度呈現出種種亟待解決的問題。

關鍵詞：房地產評估；土地征收補償；應用

一、房地產評估應用于土地征收補償的經濟學分析

1、房地產估價是對房地產的客觀合理價格或價值的測算和判定

房地產估價是專業人員在綜合分析影響所評估的房地產價格的因素的基礎上，根據估價的目的、原則和程序，選用適合的估價方法對該房地產在價值時點的客觀合理價格或價值進行的測算和判定。

通過評估得出的這種正常價格因其客觀合理性而能為當事人或社會公眾所采信。土地征收在客觀上也有其合理的補償金額。測算和判定本質上是一種估計。是估計就不可避免地會有誤差，但這種誤差只能允許在合理的范圍之內。目前對估價誤差的合理范圍尚無公認的標準。在英國人們提議，大多數估價師應具有估價的價值偏差不超過市場價值的5%的能力，即準確率為正負5%。

房地產市場由于房地產的不可移動性、稀缺性和價值量大等特性，是經濟學上典型的“不完全市場”。該市場由于信息不對稱和存在諸多阻礙房地產合理價格形成的因素，難以自動形成常人容易識別的適當價格。因而需要專業估價人員憑借其專門知識和經驗來進行判斷市場信息和替代市場的估價。

我國由于土地為國家所有或者農民集體所有，僅存在以征收方式將農民集體所有權變為國家所有權，所以土地一般不存在所有權價格和所有權價值評估。集體土地可以通過征收方式變為國有土地并要給予補償。目前這種補償還不是按照土地市場價值來進行，相比之下，城市中被征收房屋的補償以其市場評估價格來確定。在我國，國家財產權、集體財產權和私人合法的財產權等在法律上都是平等的且應得到法律的保護。

2、征地的結果應該實現社會總福利的帕累托改善

某種房地產的市場價格是從該種房地產大量成交價格中抽象得出的一般、平均水平價格。房地產估價所評估的是房地產的市場價格。市場價值的形成需要相應的條件：交易雙方并不急于達成買賣，均有較充裕的時間完成交易；雙方都是出于自愿進行交易。由于被征收方在土地征收的過程中一般為非自愿，這與一般意義上的交易存在本質上的不同，使得征收明顯具有“強制”交易性。正因如此，很多國家通過立法按照高于該土地市場價值的標準給予被征地者以土地補償，以體現雙方在法律上的平等的民事關系。

土地的價格源于其稀缺性和壟斷性。土地價格體現著其不同的區位及相應的級差地租。在自由市場經濟中，土地的不可再生性決定了其供給的恒定，土地的需求決定著其均衡價格。隨著城市化進程增加了對土地的需求，隨之同步性的產生大量失地農民；進而土地的價格得到提高。

由于土地為人類的生存提供基本保障，亞當·斯密認為它是產生價值的唯一源泉；土地也被西方著名古典經濟學家威廉·配第認為是財富之母。土地在我國是農業最基本的生產要素和生活資料來源，它有力地保障了農民的生活和生產。隨著土地的不斷增值和經濟發展程度的提高，土地對農民的保障性也在逐漸提高，它逐漸成為保障農民的物質基礎。從經濟學的角度看，土地征收的結果應該是使得社會總福利最大化的帕累托改善，即保證被征收方和相鄰土地所有者（使用者）原有的生活水準不至于降低的基礎上，其他人的利益得到提高，這就要求估價師對征收土地的估價盡可能地接近市場價值，而且政府征地補償標準的制定使得被征收者較為滿意，以確保帕累托改善的實現。

二、引入房地產評估，完善土地征收補償

引入農地房地產評估， 是保護和尊重農民的土地財產權的重要舉措。

1、確立“公平補償”和“合理補償”原則

在工業文明和城鎮化過程中， 耕地被征收轉化為建設用地就產生了土地增值。 這種增值帶來的土地收益國家應當保障還之于農民。 2012 年的《土地管理法修正案草案》中確定了“公平補償”原則。草案在第 47 條明確規定：應當依照合法、公正、公開的原則制定嚴格的程序，對征收農民集體所有的土地給予公平補償。草案不再按照被征收土地的原用途給予補償，也刪除了土地補償費和安置補助費兩者總和的產值的 30 倍上限的規定。但草案對于“合理補償”未有提及。立足我國基本國情，宜在立法中確立“公平補償”和“合理補償”的原則，征地補償以農地市場價格作為標準來確定補償費用。

2、提高土地征收補償標準，建立完善的土地評估制度

根據“合理補償”原則，補償標準的確定應在土地的市場價值的基礎上， 綜合考慮農民因土地被征收的實際損失、預期收益和未來生活水平。對于在一定年齡以下（如 50 歲）的勞動能力較強的農民，還需要考慮其就業培訓費用及失業保障。此外，立法還需明確規定集體和農民之間的土地補償費分配比例。黨的十八大報告中明確要 “提高農民在土地增值收益中的分配比例”，然而 2012 年底的《土地管理法修正案草案》并未明確規定補償標準， 而是授權國務院制定具體辦法。 2013年十八屆三中全會在關于完善現代市場體系時進一步指出“建立城鄉統一的建設用地市場，完善主要由市場決定價格的機制”。2014 年中央出臺一號文件對“保障農民公平分享土地增值收益”進行了再次強調。對被征地農民實施市場化補償是回歸市場經濟理性的必然選擇。土地征收補償市場化應當以農地市場價值評估為基礎，從而實現征地公平補償和完善補償機制。

結束語

區分土地對于人的價值和對于市場的價值的不同，這是征收土地補償的依據。所以征地補償，不光是從被征土地的價值這一方面來進行補償，還需要考慮這個補償能不能對農民在生活得到幫助。土地存在的價值，是土地征收補償衡量的主要依據。在農地征收補償過程當中，必須要以這個地方的地理環境和這一片的生活水平，得出這該地土地的價值。必須對征用土地各方面的條件和這個地方的發展狀況相結合，進行全方面地考慮研究，來衡量被征土地的補償，這樣才可以保證村民的利益不受到侵害。在我們國家現在的耕地狀況下，必須要把土地的各方面綜合到一起進行評估，這才是耕地估價的第一個步驟。還有就是要全方面地了解土地的狀況、使用程度和可獲得的利益，來確定土地是否使用。

參考文獻：

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