不動(dòng)產(chǎn)登記制度若干問題探分析

摘要：不動(dòng)產(chǎn)登記制度對(duì)保證不動(dòng)產(chǎn)交易安全和不動(dòng)產(chǎn)保護(hù)秩序的穩(wěn)定起到了十分重要的作用。但是不動(dòng)產(chǎn)制度在實(shí)際應(yīng)用中仍然存在一些亟待完善的地方，文章結(jié)合不動(dòng)產(chǎn)登記制度內(nèi)涵，在闡述不動(dòng)產(chǎn)登記制度應(yīng)用存在的問題的基礎(chǔ)上，為如何進(jìn)一步完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度進(jìn)行策略分析。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)；登記制度；完善策略

不動(dòng)產(chǎn)登記制度是物權(quán)法的基本程序法，但是從實(shí)際應(yīng)用情況來看不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)定不明確，甚至還缺乏統(tǒng)一規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)登記行為法律，在缺乏有效登記制度的情況下，物權(quán)法的應(yīng)用不會(huì)取得良好的結(jié)果。為此，文章從物權(quán)法角度就怎樣進(jìn)一步建立和完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度進(jìn)行策略分析。

1、不動(dòng)產(chǎn)登記制度概述

1.1內(nèi)涵

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記是指土地和其他物品所有權(quán)和他物權(quán)的獲得、喪失、變更，并將這些按照法定程序記載到相關(guān)機(jī)關(guān)管理賬簿上。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的重要公式形式。不動(dòng)產(chǎn)登記制度是指一個(gè)國家根據(jù)自己國家社會(huì)實(shí)際和法律規(guī)定所構(gòu)建的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)立法體例，是物權(quán)公示中的核心。廣義上的不動(dòng)產(chǎn)登記制度包含程序法和實(shí)體法兩個(gè)方面的內(nèi)容，狹義的不動(dòng)產(chǎn)登記制度是從實(shí)體法方面做出的規(guī)定。

1.2特點(diǎn)

不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)質(zhì)內(nèi)容是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更等情況進(jìn)行記錄，并將記錄信息記載到相關(guān)賬簿上，方便人們的查閱。登記源于申請(qǐng)人的申請(qǐng)，是民法上對(duì)民事所有權(quán)的一種意思表示，如果缺乏登記記載手續(xù)則是不構(gòu)成登記。第二，登記內(nèi)容是公開的信息，具有確權(quán)和公式的功能。第三，登記和交付是物權(quán)變更的重要公式方法，交付是一種民事行為，登記是一種行政行為。

2、不動(dòng)產(chǎn)登記制度存在的問題

2.1不動(dòng)產(chǎn)登記法律依據(jù)不統(tǒng)一

第一，不動(dòng)產(chǎn)登記法律制度內(nèi)容散亂，缺乏系統(tǒng)性。我國現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記制度缺乏統(tǒng)一的法律依據(jù)，各種類型的不動(dòng)產(chǎn)登記管理缺乏統(tǒng)一的管理。第二，不動(dòng)產(chǎn)登記法律效力層次低。規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記的制度大多屬于地方立法，立法主體多樣、層次不明，由此使得不動(dòng)產(chǎn)登記出現(xiàn)了不協(xié)調(diào)的現(xiàn)象，加劇了不動(dòng)產(chǎn)登記制度的混亂。第三，不動(dòng)產(chǎn)登記范圍有限，缺乏權(quán)利保護(hù)。現(xiàn)階段，納入到不動(dòng)產(chǎn)登記范圍的內(nèi)容有土地、房屋、樹木、礦藏等，且隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，不動(dòng)產(chǎn)登記內(nèi)容得到擴(kuò)充，開始涉及城市公路、碼頭等，這些新增的內(nèi)容依附于一定的土地區(qū)域，還涉及到收費(fèi)權(quán)利，登記權(quán)利保護(hù)亟待完善。

2.2不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一

現(xiàn)階段我國不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)形式多樣，大體上分為八個(gè)部門來管理不同種類的登記業(yè)務(wù)。比如土地管理部門主要負(fù)責(zé)土地權(quán)利的登記；城市建設(shè)部門負(fù)責(zé)房屋產(chǎn)權(quán)的登記；海洋行政部門負(fù)責(zé)海域使用權(quán)的登記管理等。不動(dòng)產(chǎn)登記在由多個(gè)部門分頭管理的情況下在無形中消耗了大量的人力、物力和財(cái)力，為當(dāng)事人辦理登記業(yè)務(wù)和查找登記信息帶來了不便。

2.3不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)賠償責(zé)任不明確

在《物權(quán)法》第21條中對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的賠償制度做出了規(guī)定，即如果當(dāng)事人通過提供虛假材料來申請(qǐng)登記，且對(duì)他人帶來損害的情況下需要承擔(dān)賠償責(zé)任。因?yàn)榈怯涘e(cuò)誤對(duì)他人帶來傷害的，登記機(jī)構(gòu)需要承擔(dān)賠償責(zé)任。但是從實(shí)際實(shí)施情況來看，歸責(zé)制度不夠明確，對(duì)減少登記當(dāng)事人權(quán)利缺失的作用是十分有限的。

2.4沒有實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的電子化發(fā)展

和國外不動(dòng)產(chǎn)登記賬簿電子化發(fā)展相比，我國不動(dòng)產(chǎn)登記賬簿電子化發(fā)展較為落后，在無形中加大了不動(dòng)產(chǎn)登記賬簿管理、應(yīng)用難度，也無法保證不動(dòng)產(chǎn)登記信息的完整性、安全性。

3、不動(dòng)產(chǎn)登記制度完善策略

3.1制定統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記法

第一，加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記制度和民法、行政法的銜接。不動(dòng)產(chǎn)登記中的效力問題需要符合物權(quán)法基本法律規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的審查時(shí)限要求等也不能違背行政法規(guī)定，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記的內(nèi)容安排和種類劃分上也要和《物權(quán)法》保持一致。第二，完善不動(dòng)產(chǎn)登記程序。不動(dòng)產(chǎn)登記程序是不動(dòng)產(chǎn)登記所需要采用的步驟和應(yīng)用的手續(xù)，具有法定性、程序性、完整性的特點(diǎn)。不動(dòng)產(chǎn)登記程序是登記機(jī)關(guān)參與民事主體私人交易的重要標(biāo)志。完善不動(dòng)產(chǎn)登記程序要求不動(dòng)產(chǎn)登記法應(yīng)用過程中所需要的申請(qǐng)人資料、審查程序、審查時(shí)限等需要符合相關(guān)法律規(guī)定的要求。

3.2統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)

經(jīng)過實(shí)踐證明，行政機(jī)關(guān)是統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記的最適合的機(jī)構(gòu)，在對(duì)行政機(jī)關(guān)選擇的時(shí)候，可以在現(xiàn)有分散登記機(jī)構(gòu)中抽選出部門人員，對(duì)他們重新整合形象一個(gè)新的機(jī)構(gòu)。新的登記機(jī)構(gòu)將原來分散在各部門的職責(zé)進(jìn)行重新明確，實(shí)現(xiàn)對(duì)各類信息資源的有效整合。

3.3完善不動(dòng)產(chǎn)登記賠償制度

不動(dòng)產(chǎn)登記賠償性質(zhì)決定賠償?shù)臍w責(zé)原則，因此可見，不動(dòng)產(chǎn)登記賠償制度深刻關(guān)乎物權(quán)人和厲害人之間的利益關(guān)系。結(jié)合實(shí)際將不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)賠償責(zé)任性質(zhì)定位于民事責(zé)任。這種定位一方面是因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記是物權(quán)變動(dòng)的方式，具有私法性質(zhì)。另一方面，這樣定位能夠幫助那些權(quán)益被侵害的人更快的獲得賠償。不動(dòng)產(chǎn)登記賠償采用的是行政賠償程序，具體是賠償請(qǐng)求人先向機(jī)關(guān)提出賠償請(qǐng)求，但是在行政機(jī)關(guān)不予治理的情況下無法及時(shí)處理不動(dòng)產(chǎn)登機(jī)賠償事件。為此，不動(dòng)產(chǎn)登記賠償制度的完善可以由登記機(jī)關(guān)設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)賠償基金，支付賠償。

3.4實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記信息公開化

通過建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢平臺(tái)來向人民群眾公開不動(dòng)產(chǎn)登記信息，保證不動(dòng)產(chǎn)交易的安全。在實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記信息公開的時(shí)候需要做好以下幾點(diǎn)工作：首先，建立全面的不動(dòng)產(chǎn)登記信息公開查詢制度。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記資料信息需要進(jìn)行全部公開。在信息公開之后要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記信息的查詢做出明確的規(guī)范，具體包括申請(qǐng)條件、申請(qǐng)資質(zhì)、申請(qǐng)證明等。其次，建立網(wǎng)上信息查詢系統(tǒng)。在不動(dòng)產(chǎn)登記信息數(shù)量的快速增加下，為了實(shí)現(xiàn)對(duì)大量信息的有效查詢管理，需要建立網(wǎng)上信息查詢系統(tǒng)，通過電子情報(bào)系統(tǒng)來處理各項(xiàng)登記事務(wù)。

結(jié)束語

綜上所述，不動(dòng)產(chǎn)涉及人們生活的各個(gè)方面，不動(dòng)產(chǎn)交易對(duì)社會(huì)穩(wěn)定有著十分重要的作用。針對(duì)我國現(xiàn)階段不動(dòng)產(chǎn)登記制度不完善的問題，需要相關(guān)人員結(jié)合《物權(quán)法》的規(guī)定加強(qiáng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善，確定不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)、完善不動(dòng)產(chǎn)登記立法、建立賠償資金、增強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記信息的公開，從而更好的促進(jìn)我國不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]熊玉梅，羅昌瀚.中國不動(dòng)產(chǎn)登記制度的建立、僵滯及重建：基于制度經(jīng)濟(jì)學(xué)的分析[J].江西財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào)，2015（06）：14-25.

[2]譚峻.不動(dòng)產(chǎn)登記制度評(píng)論[J].中國土地科學(xué)，2014，28（11）：3-10.

[3]陳文婷. 不動(dòng)產(chǎn)登記制度若干法律問題研究[D].華東政法大學(xué)，2014.

[4]熊玉梅. 中國不動(dòng)產(chǎn)登記制度變遷研究（1949-2014）[D].華東政法大學(xué)，2014.

[5]童澤宇. 我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度研究[D].山東大學(xué)，2013.