基于以目標成本為核心的房地產成本管理探討

康元波

摘要：改革開放以來，我國的經濟迅速發展，人民的物質生活水平越來越高，城鎮化進程進一步加快。隨之而來的是我國房地產行業的迅速發展，房地產行業的競爭越來越激烈，而目標成本管理是房地產成本管理的核心，在很大程度上決定了房地產行業是否能夠持續發展。但就目前來看，我國的房地產行業的成本管理仍然存在很大問題，如缺乏專業素質的成本管理人員和完善的成本管理系統等。研究以目標成本管理為核心的房地產成本管理體系。提出建設性的完善方案，對促進我國經濟的發展有著重要意義。

關鍵詞：目標成本 房地產成本 問題 完善措施

一、引言

房地產開發成本指的是房地產開發企業為開發一定數量的商品房所支出的全部費用，還包括地質勘探、照明、綠化和消防等公共配套設施費用。房地產行業一直是國民經濟的支柱產業，上下游和相關產業超過2。。多種。我國的房地產行業具有高杠桿化，資源密集、人才密集等特點，這就要求開發企業具有充沛的資金來源和綜合性的人才儲備。近期，政府對房地產行業進行了較大規模調整，限制房價上漲，停止銀行對房地產企業的貸款，嚴重制約了房地產行業的發展。在這樣的政策背景下，探討以目標成本為核心的房地產成本管理，對房地產行業的可持續發展和我國經濟的繁榮都有及其重要意義。

二、以目標成本為核心的房地產成本管理中存在的問題

（一）缺乏專業素養的成本管理人員

隨著人們的需求日益的多樣化，房地產行業的分工也更加的精細化，對房地產成本管理人員的要求也越來越高。傳統的只需掌握財務知識和設計的模式已經不符合時代發展的潮流，新的發展趨勢要求成本管理人員具有更高的專業和綜合素養，統籌掌握并運用財務、設計、工程管理、銷售等多方面的知識，以求在房地產的成本管理中綜合處理多方信息，來節約房地產建設成本，優化房地產建設方案，為企業謀取更多的利潤。

（二）缺乏系統全面的成本管理意識

很多房地產企業的思維過于局限，僅停留在國家政策或市場需求等較少的因素上。當前我國大部分房地產企業采用的成本管理方法是在預算價格的基礎上進行事后結算，未能真正理解全過程、全成本的管理思想，造成企業資源的極大浪費。而現實情況中的房地產行業具有高杠桿化、資源密集、人才密集和高收益等特點，受國家宏觀調控政策、競爭對手、消費者市場情況、土地市場情況和企業的管理水平等諸多因素的影響，風險性大，不可控因素多。要想有效控制房地產成本，必須綜合運用系統的全面房地產成本管理模式，用整體的思維模式來探討這一問題，為企業節約成本，增加利潤，促進我國經濟的增長。

（三）開發過程中未將任務落實到人頭上

在房地產成本管理中，還存在一種情況，就是已經具有詳細的目標測算，但在目標成本的實現過程中，未能將任務落在人頭上，也就是說，開發企業相關責任人并沒有實際承擔起控制成本的責任，誰來負責都未確定，就更別提目標成本控制了。這種權責不明的現象是房地產行業資源人才密集，高收益高風險，房地產企業管理模式落后等因素導致的。要想房地產企業健康發展，必須弄清楚誰來擔責的問題，若不先處理好這個關鍵問題，后面其他相關問題也就無從說起。成本超支時應該由誰來承擔責任也不明確，沒有壓力也就沒有動力，沒有人承擔責任，也就沒有人愿意花更多的時間和心血進行成本控制，那么企業的目標成本也就無法達成。

（四）成本考核體系不健全

目前，中國的房地產企業并沒有一套完善的可行的目標成本管理考核體系。從成本管理的設計到成本管理的執行過程，都存在嚴重問題，根本達不到企業考核的作用，也無法實現企業節約成本的目標。很多房地產企業的考核方式較為單一化，幾乎談不上是體系。成本考核的制定過程過于表面化和簡單化，只有一些簡單的規章制度，而具體的誰來做，怎么做，什么時候做，在哪里做，應該做到何種程度這樣的關鍵措施卻只字未提。這種過于關注形式化的成本考核體系既沒有實際意義，更不能解決實際問題。要想激發企業員工的動力，必須建立一套完善的成本考核體系。

三、完善以目標成本為核心的房地產成本管理的相關措施

（一）建立房地產行業人才儲備

無論在哪個行業中，人才都是行業發展中至關重要的因素。房地產行業也不例外，就目前形勢來看，房地產管理人員必須具有較高的專業素養和綜合素養，統籌掌握和應用財務、設計、工程管理、銷售等多方面的知識，在房地產的成本管理中綜合應用多方信息，來節約企業成本。主要通過兩種途徑，一是在招聘員工時，更加注重考察員工的專業素養和綜合能力，而不是僅停留在較為表面的業務能力上。二是企業內部要進行員工培養，能夠在員工招聘時就進行人才培養固然是最好的，但在時間、資金等不充裕的狀況下，對內部員工進行培養也是一個較為合理和有效的方法，通過對內部員工進行有序化的培養，提高員工的專業素養和綜合能力。

（二）強調系統全面的成本管理意識

房地產企業局限性思維嚴重限制了房地產行業的發展，片面性思維無法維持企業的生存。因此，房地產企業必須強調系統全面的成本管理意識，綜合考慮國家宏觀調控政策、競爭對手、消費者市場情況、土地市場情況和企業管理水平等諸多因素的影響，統籌兼顧，絕不能顧此失彼。在進行房地產成本測算時，首先要考慮時代背景和政府的相關政策，在該背景下綜合考慮消費者市場、土地市場等多方面因素，即運用馬克思主義哲學所強調的整體與部分的方式，要用整體性思維對待和處理問題，同時要兼顧部分，真正做到整體最優大于局部相加，實現房地產企業的成本優化管理。

（三）落實誰實施，誰負責的制度

針對房地產行業目前權責不明的現象，必須要落實“誰實施，誰負責”的政策。將成本控制的任務真正落實到負責人頭上。必須有人擔起成本控制的責任。“誰實施，誰負責”的制度，是一種內部約束機制，同時也起到了增強員工動力，提高員工積極新的作用。沒有壓力，就沒有動力，將責任落實到具體員工身上，出了問題能直接找到相應的負責人，權責明確。員工也激發潛能，盡自己所能控制成本。將員工利益與企業利益進行捆綁，實現員工與企業的雙贏。

（四）建立房地產行業目標成本管理考核量化指標體系

建立完善健全的考核機制有利于提高員工的積極性，對促進企業發展具有重要意義。整體的考核體系應采用評分制，根據考核對象在房地產目標成本管理中所發揮的功能和重要程度的不同，給予考核對象不同的分值，而分值的高低與員工的薪酬緊密相連。大體上應從三個方面來考核。一是從目標成本和動態成本管理方面來考核，綜合考慮市場定位、方案設計、動態成本控制等多方面因素。二是從成本管理制度上來考核，制度的建立是考核體系的關鍵因素，在具體考核過程中，可綜合利用技術合同簽批管理制度和工程簽證管理制度等。三是從成本標準化建設方面來考核，成本標準化建設指的是將成本管理的重點從事后核算轉移到事前預測和事中控制上來。

四、結論

總而言之，由于目前受我國的宏觀政策和消費者市場的影響，我國的房地產行業面臨著較為嚴重的危機。目標成本管理具有控制功能、規劃功能、激勵功能和約束功能，能為控制整個項目的運營狀況和科學決策提供根據，也有利于設計方案、營銷方案和資金計劃的設計，在企業內部形成一種相互激勵，相互促進的企業氛圍。為解決我國的房地產行業目前存在的成本管理人員缺乏專業素養，整體思維能力較低，內部員工權責不明和考核體系單一化等問題，我們應該建立房地產行業的人才儲備，強化系統全面的成本管理意識，落實誰實施，誰負責的制度，建立并推行房地產行業目標成本管理考核的量化指標體系。積極幫助房地產行業面對危機，保證房地產行業的穩定發展。