基于以目標成本為核心的房地產(chǎn)成本管理探討

康元波

摘要：改革開放以來，我國的經(jīng)濟迅速發(fā)展，人民的物質(zhì)生活水平越來越高，城鎮(zhèn)化進程進一步加快。隨之而來的是我國房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭越來越激烈，而目標成本管理是房地產(chǎn)成本管理的核心，在很大程度上決定了房地產(chǎn)行業(yè)是否能夠持續(xù)發(fā)展。但就目前來看，我國的房地產(chǎn)行業(yè)的成本管理仍然存在很大問題，如缺乏專業(yè)素質(zhì)的成本管理人員和完善的成本管理系統(tǒng)等。研究以目標成本管理為核心的房地產(chǎn)成本管理體系。提出建設(shè)性的完善方案，對促進我國經(jīng)濟的發(fā)展有著重要意義。

關(guān)鍵詞：目標成本 房地產(chǎn)成本 問題 完善措施

一、引言

房地產(chǎn)開發(fā)成本指的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費用，還包括地質(zhì)勘探、照明、綠化和消防等公共配套設(shè)施費用。房地產(chǎn)行業(yè)一直是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，上下游和相關(guān)產(chǎn)業(yè)超過2。。多種。我國的房地產(chǎn)行業(yè)具有高杠桿化，資源密集、人才密集等特點，這就要求開發(fā)企業(yè)具有充沛的資金來源和綜合性的人才儲備。近期，政府對房地產(chǎn)行業(yè)進行了較大規(guī)模調(diào)整，限制房價上漲，停止銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款，嚴重制約了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。在這樣的政策背景下，探討以目標成本為核心的房地產(chǎn)成本管理，對房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展和我國經(jīng)濟的繁榮都有及其重要意義。

二、以目標成本為核心的房地產(chǎn)成本管理中存在的問題

（一）缺乏專業(yè)素養(yǎng)的成本管理人員

隨著人們的需求日益的多樣化，房地產(chǎn)行業(yè)的分工也更加的精細化，對房地產(chǎn)成本管理人員的要求也越來越高。傳統(tǒng)的只需掌握財務(wù)知識和設(shè)計的模式已經(jīng)不符合時代發(fā)展的潮流，新的發(fā)展趨勢要求成本管理人員具有更高的專業(yè)和綜合素養(yǎng)，統(tǒng)籌掌握并運用財務(wù)、設(shè)計、工程管理、銷售等多方面的知識，以求在房地產(chǎn)的成本管理中綜合處理多方信息，來節(jié)約房地產(chǎn)建設(shè)成本，優(yōu)化房地產(chǎn)建設(shè)方案，為企業(yè)謀取更多的利潤。

（二）缺乏系統(tǒng)全面的成本管理意識

很多房地產(chǎn)企業(yè)的思維過于局限，僅停留在國家政策或市場需求等較少的因素上。當前我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)采用的成本管理方法是在預算價格的基礎(chǔ)上進行事后結(jié)算，未能真正理解全過程、全成本的管理思想，造成企業(yè)資源的極大浪費。而現(xiàn)實情況中的房地產(chǎn)行業(yè)具有高杠桿化、資源密集、人才密集和高收益等特點，受國家宏觀調(diào)控政策、競爭對手、消費者市場情況、土地市場情況和企業(yè)的管理水平等諸多因素的影響，風險性大，不可控因素多。要想有效控制房地產(chǎn)成本，必須綜合運用系統(tǒng)的全面房地產(chǎn)成本管理模式，用整體的思維模式來探討這一問題，為企業(yè)節(jié)約成本，增加利潤，促進我國經(jīng)濟的增長。

（三）開發(fā)過程中未將任務(wù)落實到人頭上

在房地產(chǎn)成本管理中，還存在一種情況，就是已經(jīng)具有詳細的目標測算，但在目標成本的實現(xiàn)過程中，未能將任務(wù)落在人頭上，也就是說，開發(fā)企業(yè)相關(guān)責任人并沒有實際承擔起控制成本的責任，誰來負責都未確定，就更別提目標成本控制了。這種權(quán)責不明的現(xiàn)象是房地產(chǎn)行業(yè)資源人才密集，高收益高風險，房地產(chǎn)企業(yè)管理模式落后等因素導致的。要想房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展，必須弄清楚誰來擔責的問題，若不先處理好這個關(guān)鍵問題，后面其他相關(guān)問題也就無從說起。成本超支時應(yīng)該由誰來承擔責任也不明確，沒有壓力也就沒有動力，沒有人承擔責任，也就沒有人愿意花更多的時間和心血進行成本控制，那么企業(yè)的目標成本也就無法達成。

（四）成本考核體系不健全

目前，中國的房地產(chǎn)企業(yè)并沒有一套完善的可行的目標成本管理考核體系。從成本管理的設(shè)計到成本管理的執(zhí)行過程，都存在嚴重問題，根本達不到企業(yè)考核的作用，也無法實現(xiàn)企業(yè)節(jié)約成本的目標。很多房地產(chǎn)企業(yè)的考核方式較為單一化，幾乎談不上是體系。成本考核的制定過程過于表面化和簡單化，只有一些簡單的規(guī)章制度，而具體的誰來做，怎么做，什么時候做，在哪里做，應(yīng)該做到何種程度這樣的關(guān)鍵措施卻只字未提。這種過于關(guān)注形式化的成本考核體系既沒有實際意義，更不能解決實際問題。要想激發(fā)企業(yè)員工的動力，必須建立一套完善的成本考核體系。

三、完善以目標成本為核心的房地產(chǎn)成本管理的相關(guān)措施

（一）建立房地產(chǎn)行業(yè)人才儲備

無論在哪個行業(yè)中，人才都是行業(yè)發(fā)展中至關(guān)重要的因素。房地產(chǎn)行業(yè)也不例外，就目前形勢來看，房地產(chǎn)管理人員必須具有較高的專業(yè)素養(yǎng)和綜合素養(yǎng)，統(tǒng)籌掌握和應(yīng)用財務(wù)、設(shè)計、工程管理、銷售等多方面的知識，在房地產(chǎn)的成本管理中綜合應(yīng)用多方信息，來節(jié)約企業(yè)成本。主要通過兩種途徑，一是在招聘員工時，更加注重考察員工的專業(yè)素養(yǎng)和綜合能力，而不是僅停留在較為表面的業(yè)務(wù)能力上。二是企業(yè)內(nèi)部要進行員工培養(yǎng)，能夠在員工招聘時就進行人才培養(yǎng)固然是最好的，但在時間、資金等不充裕的狀況下，對內(nèi)部員工進行培養(yǎng)也是一個較為合理和有效的方法，通過對內(nèi)部員工進行有序化的培養(yǎng)，提高員工的專業(yè)素養(yǎng)和綜合能力。

（二）強調(diào)系統(tǒng)全面的成本管理意識

房地產(chǎn)企業(yè)局限性思維嚴重限制了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，片面性思維無法維持企業(yè)的生存。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須強調(diào)系統(tǒng)全面的成本管理意識，綜合考慮國家宏觀調(diào)控政策、競爭對手、消費者市場情況、土地市場情況和企業(yè)管理水平等諸多因素的影響，統(tǒng)籌兼顧，絕不能顧此失彼。在進行房地產(chǎn)成本測算時，首先要考慮時代背景和政府的相關(guān)政策，在該背景下綜合考慮消費者市場、土地市場等多方面因素，即運用馬克思主義哲學所強調(diào)的整體與部分的方式，要用整體性思維對待和處理問題，同時要兼顧部分，真正做到整體最優(yōu)大于局部相加，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的成本優(yōu)化管理。

（三）落實誰實施，誰負責的制度

針對房地產(chǎn)行業(yè)目前權(quán)責不明的現(xiàn)象，必須要落實“誰實施，誰負責”的政策。將成本控制的任務(wù)真正落實到負責人頭上。必須有人擔起成本控制的責任。“誰實施，誰負責”的制度，是一種內(nèi)部約束機制，同時也起到了增強員工動力，提高員工積極新的作用。沒有壓力，就沒有動力，將責任落實到具體員工身上，出了問題能直接找到相應(yīng)的負責人，權(quán)責明確。員工也激發(fā)潛能，盡自己所能控制成本。將員工利益與企業(yè)利益進行捆綁，實現(xiàn)員工與企業(yè)的雙贏。

（四）建立房地產(chǎn)行業(yè)目標成本管理考核量化指標體系

建立完善健全的考核機制有利于提高員工的積極性，對促進企業(yè)發(fā)展具有重要意義。整體的考核體系應(yīng)采用評分制，根據(jù)考核對象在房地產(chǎn)目標成本管理中所發(fā)揮的功能和重要程度的不同，給予考核對象不同的分值，而分值的高低與員工的薪酬緊密相連。大體上應(yīng)從三個方面來考核。一是從目標成本和動態(tài)成本管理方面來考核，綜合考慮市場定位、方案設(shè)計、動態(tài)成本控制等多方面因素。二是從成本管理制度上來考核，制度的建立是考核體系的關(guān)鍵因素，在具體考核過程中，可綜合利用技術(shù)合同簽批管理制度和工程簽證管理制度等。三是從成本標準化建設(shè)方面來考核，成本標準化建設(shè)指的是將成本管理的重點從事后核算轉(zhuǎn)移到事前預測和事中控制上來。

四、結(jié)論

總而言之，由于目前受我國的宏觀政策和消費者市場的影響，我國的房地產(chǎn)行業(yè)面臨著較為嚴重的危機。目標成本管理具有控制功能、規(guī)劃功能、激勵功能和約束功能，能為控制整個項目的運營狀況和科學決策提供根據(jù)，也有利于設(shè)計方案、營銷方案和資金計劃的設(shè)計，在企業(yè)內(nèi)部形成一種相互激勵，相互促進的企業(yè)氛圍。為解決我國的房地產(chǎn)行業(yè)目前存在的成本管理人員缺乏專業(yè)素養(yǎng)，整體思維能力較低，內(nèi)部員工權(quán)責不明和考核體系單一化等問題，我們應(yīng)該建立房地產(chǎn)行業(yè)的人才儲備，強化系統(tǒng)全面的成本管理意識，落實誰實施，誰負責的制度，建立并推行房地產(chǎn)行業(yè)目標成本管理考核的量化指標體系。積極幫助房地產(chǎn)行業(yè)面對危機，保證房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。