軌道交通發展對天津郊鎮新建商品住宅價格影響的實證研究

◎文/張 磊

軌道交通的便捷程度已經成為衡量一個城市的發達狀況的主要參考指標之一。尤其是軌道交通的有效延展使城市許多相對偏遠地區的地塊得以開發，吸引了相當數量的購房者投資置業。交通的便捷程度已經成為許多城市購房者的重點決策因素。在住宅的銷售過程中，很多房地產企業也以 “地鐵房”、“輕軌房”等作為樓盤的主要賣點。那么究竟軌道交通對商品住宅成交量有何影響，對房價的影響又有多大呢？本文以天津兩個典型郊鎮的房價變化作為研究對象，進行了實證研究。

一、軌道交通對房價影響的相關研究綜述

國內外學者的很多研究都證實了城市軌道交通對站點周邊房地產價格有著顯著的提升作用。Hee通過對首爾地鐵五號線的研究，證實首爾地鐵對沿線周邊房地產有顯著的升值效應；Deloukas的報告則顯示，為雅典奧運會開通的雅典地鐵2號線，提升了新站點周邊房地產的價值；Pan運用多層次回歸模型，對休斯頓輕軌站點附近房地產進行了定量價值研究，結果表明軌道交通對其周邊房地產價值影響是正面且積極的。

隨著研究范圍的不斷擴展，研究方法不斷改進，更多學者認為軌道交通對周邊房地產價值影響是綜合的。Bowes認為軌道交通對周邊房地產影響產生了綜合效應，即積極和消極因素共存，且隨距離、區位的變化而改變。Ratner認為軌道交通發展與住房彼此影響，相互作用、和諧發展、共同進步。

諾貝爾獎獲得者、經濟學家William Vickrey認為，大容量快速軌道交通應該按照其邊際成本來收費經營（運行良好的系統其邊際成本接近于零），而通過其周邊的土地收入來籌集建設資金。事實上，軌道交通具有明顯的外部效益，能夠給沿線的土地（房地產）帶來顯著的增值效應。軌道交通具有高度的能達性效能，不僅能夠節省軌道交通利用者的出行時間和經濟成本，而且也能夠減少道路交通的擁擠程度。這種高度能達性還具有“磁力效應”，能夠吸引各種生活、商務、商業、文化、娛樂等設施向軌道站點周圍集中，刺激站點周圍土地的高密度開發，繁榮軌道交通沿線的經濟。軌道交通的高能達性，以及由此所促進的沿線土地的高密度開發與經濟繁榮，必將促進沿線房地產增值，這就是軌道交通建設促進沿線房地產增值的機理。

研究還表明，房地產價格受地域性特征 （市區與近郊區、市區與遠郊區、市核心區與周邊依附區）影響。相對于軌道交通系統發展成熟的核心城區，軌道交通的建設對郊區尤其是近郊區或中低等開發程度地區的房地產價格的影響更為顯著。房地產價格受站點可達性影響，在距離軌道交通站點500米,l000米、l500米、2000米等不同緩沖區內，其影響程度不同。軌道交通影響房地產價格同時還具有一定的時效性，軌道交通建設的整個周期（建設前期、在建階段、后期運行）影響將從單一因素向復合因素轉變，價格發展趨勢也隨階段變化呈倒U型特征。

圖1 天津城市交通軌道線網圖

二、天津軌道交通發展初具規模

天津目前已經建成并正式運營的城市軌道交通系統主要包括地鐵 1、2、3、6、9 號線，如果包括在建線路，天津軌道交通已經織就一張初具規模的軌交網 （如圖1），基本覆蓋了天津主要商業區和居住區，并延展至城市核心區的周邊。預計到2020年，天津公共交通占機動化出行量比例將達到36%，軌道交通占公共交通出行量比例達到40%，軌道交通在天津公共交通中將逐步占據主導地位。

截至 2016年 12月，天津軌道交通運營線路共有5條， 包括地鐵 1、2、3、6 號線及9號線（津濱輕軌），線網覆蓋10個市轄區，運營里程166千米，共設車站112座。軌道交通在建線路共有7段，包括1號線東延伸線、4號線一期、5號線、6號線一期南段、10號線一期、B1線、Z4線，共180余千米。到2020年，天津軌道交通將形成14條運營線路，總長513公里的軌道交通網絡。

2016年，天津軌道交通年客運量2.77億乘次，日均客運量逾70萬乘次，單日最高客運量達118萬乘次。

時代進步引領人們需求觀念的轉變，越來越多的天津市區居民會選擇在郊區購房，相對于擁擠的路面交通帶來的不便，更多的人選擇乘軌道交通，甚至有很多人將私家車開到軌道交通站，然后再乘軌道交通上班。隨著天津郊區人口經濟收入的不斷提高，很多郊區居民會選擇到市中心購物、娛樂、工作，他們出行的第一選擇也會是軌道交通。

同時，由于外來人口不斷涌入，北京作為國際性大都市，其住宅資源承載負荷已接近極限。隨著京津冀協同發展的不斷深入，作為北京近鄰的天津，已經悄然成為許多區域內購房者的上佳選擇，日益便捷的軌道交通也必將強化天津房地產市場的發展優勢。

三、便捷的軌道交通推動近郊鎮房地產市場快速發展

為了在對房價分析時盡量剔除地段因素的干擾，著重研究軌道交通這一影響因素，本文選擇西青區的中北鎮和張家窩鎮兩個典型鎮作為研究對象。

（一）中北鎮、張家窩鎮區位概況

天津地鐵2號線，是天津快速軌道交通網中的東西骨干線，線路西起西青區曹莊站，東至東麗區天津濱海國際機場，橫穿天津中心區域。西起點的曹莊站地處西青區中北鎮片區。天津地鐵3號線，是天津快速軌道交通網中的南北骨干線，線路北起北辰區小淀鎮，南至西青區張家窩鎮。

中北鎮和張家窩鎮作為典型的軌道交通鎮，整體鎮域新建居民區多數在軌道交通站3千米輻射范圍內。這兩個鎮地理位置都在天津外環線之外，繁華地段、學區因素等特征對兩鎮區域房價的影響力相對較弱，這更有利于研究交通優勢對房價的影響。尤其是張家窩鎮，地鐵3號線終點站與京滬高鐵天津南站同站換乘，成為了典型的廣義軌道交通疊合鎮，呈現出更為顯著的交通優勢效應。

目前，中北鎮和張家窩鎮已經成為天津外環以外主要的居民居住區。中北鎮緊鄰天津外環線，而張家窩鎮距天津外環線則有近8千米左右的行程，以傳統意義的地段優劣標準來衡量，它們都不具備優勢。中北鎮所轄地鐵曹莊站、張家窩鎮所轄地鐵天津南站站距離天津交通樞紐中心站天津火車站分別為10站地和15站地；距離天津中心商業區濱江道分別為13站地和12站地。乘坐軌道交通，兩鎮到達天津中心區域的時間均為30～40分鐘，而如果選擇駕車出行，在不擁堵的前提下，同樣的行程需要60分鐘左右。便捷的軌道交通優勢是這兩個郊鎮住宅成交價格上漲的主要支撐。

（二）中北鎮、張家窩鎮新建商品住宅成交活躍

天津新建商品住宅小區成交熱力圖顯示，西外環線以外樓盤集中成片的區域并不多，中北鎮和張家窩鎮新建商品住宅成交相對集中，而這兩個鎮又都處于天津軌道交通的主要結點，因此，消除其他因素的干擾，可以認定為軌道交通在某種程度促進了兩鎮的發展。

西青區是天津環城四區之一，共轄9個街鎮，區政府府所在地為歷史名鎮楊柳青鎮。西青區中，只有張家窩鎮、中北鎮為典型軌道交通通達帶動鎮，其他7個街鎮或無直接軌道交通線路接駁或受軌道交通影響程度較小。從2013—2016年西青區新建商品住宅成交量（圖3）來看，張家窩鎮、中北鎮兩鎮成交所占比重變化明顯。地鐵 2、3號線在 2013年下半年全線貫通運營，2013年全年兩鎮新建商品住宅成交量僅占整個西青區全區的42.7%，但是到了2014年，兩鎮成交量占比就達到全區的56.6%，2015年更是陡增到全區成交量的71.8%。2016年雖成交比重雖有所下降，但是仍保持51.4%左右，占據半壁江山。由此可以看出，無論是新建商品住宅的供給量和成交量，相較于西青區其他7個街鎮，張家窩鎮、中北鎮都已經成為西青區的成交主力區域，軌道交通效應明顯。

圖2 天津新建商品住宅小區成交熱力圖

（三）中北鎮、張家窩鎮新建商品住宅房價變化明顯

軌道交通建設在兩個時間節點上對房價的影響最為顯著，即營建軌道交通規劃信息宣布后和建成后。考慮數據的可獲得性，本文參照了兩個線路的正式運營貫通時間。天津地鐵2、3號線全線貫通運營時間分別為2013年8月28日和2013年12月28日。根據天津地鐵2號線、3號線的開通運營時間，選取兩鎮2013年1月至2017年8月的房價變化情況進行分析。

1.中北鎮、張家窩鎮新建商品住宅價格呈現上漲態勢

中北鎮、張家窩鎮兩鎮的房價在四年多的時間里都有比較明顯的上漲 （圖4），中北鎮商品房每平方米均價在2013年1月為8700元左右，到2017年 8月，上漲為26000元左右；張家窩鎮商品房每平方米均價在2013年 1月為 7800元左右，到2017年8月上漲為21000元左右。

圖3 2013—2016年西青區新建商品住宅成交量對比圖

中北鎮相較于張家窩鎮開發時間要早，軌道交通預期較早形成，目前基礎設施、配套設施優于張家窩鎮，所以整體均價來看要高于張家窩鎮。

圖4 中北鎮、張家窩鎮新建商品住宅平均價格變化圖

以地鐵2、3號線的全線貫通時間為節點，來看兩鎮房價，其中中北鎮在2號線全線通車運營的2013年8月份前后，商品房每平方米均價變化明顯，7月仍在10000元以內，8月則突破了10000元。張家窩鎮在3號線全線通車運營的次月即2014年1月，商品房每平方米均價突破10000元。在地鐵兩線全線貫通前后，兩鎮新建商品住宅均價都有較明顯的變化。

2.中北鎮、張家窩鎮新建商品住宅均價同比漲幅高于全市

從 2012—2016年五年來新建商品住宅每平方米平均價格的同比幅度變化來看，在未開通軌道交通的2012年，中、張兩鎮的均價同比仍處于下降態勢。而到了地鐵2、3號線全線貫通運營的2013年和開通后的第一年2014年，中、張兩鎮均價同比漲幅明顯高于全市水平（圖 5）。

3.中北鎮、張家窩鎮新建商品住宅價格月度環比波動幅度多數月份高于全市水平

引發房價變化的因素較多，四年來天津房地產市場整體都在發展，價格也在不斷變化，單就月份價格變化仍然無法確定軌道交通對兩鎮的房價影響究竟有多大，所以將天津全市2013年以來的價格環比變化與兩鎮的平均價格環比變化進行簡單對比。

從兩鎮的月度均價環比變化來看（見圖 6、圖 7），與天津同月的新建商品住宅環比指數對比，在多數月份，兩鎮的月度每平方米平均房價環比漲幅要高于全市水平，波動也更明顯。考慮到兩鎮的其他房價影響因素相對較弱，可以看出軌道交通對房價具有一定程度影響。

4.與同級非軌道交通郊鎮價格存在顯著差異

圖5 中北鎮、張家窩鎮、全市新建商品住宅均價同比漲幅

圖6 中北鎮房價環比對比圖

為進一步對比地鐵因素產生的影響，本文選取與中北鎮、張家窩鎮地理位置近似的天津近郊鎮津南區辛莊鎮、咸水沽鎮兩鎮的房價與中北、張家窩兩鎮作橫向對比。辛莊鎮與咸水沽鎮位于津南區，距天津外環南路路程分別為5公里、10公里，并且海河高等教育園區坐落兩鎮之間，具有教育板塊優勢，同時咸水沽鎮作為津南區區政府所在地，也具有明顯的區位優勢，但是與西青中北鎮、張家窩鎮具備的軌道交通優勢相比，仍然存在一定差距。

圖7 張家窩鎮房價環比對比圖

表1 津南、西青四鎮新建商品住宅平均價格對比表 單位：元/每平方米

通過近四年津南兩鎮與本文所述的西青中北鎮、張家窩鎮平均房價對比可以看出，津南兩鎮與西青兩鎮的房價水平有著顯著的差異。辛莊鎮平均價格在2013年時與中北鎮大致相當，2號線全線通車運營后，中北鎮新建商品住宅均價直線上升，而沒有地鐵線路通達的辛莊鎮價格則變化不大，在2013—2015年均價還有所下降，直到2016年才有大幅上漲。此時的價格上漲也與軌道交通建設發展相關聯，2016年天津地鐵1號線東部延長線工程開工建設，辛莊鎮位于1號線延長線規劃地鐵站輻射兩公里內，鎮域房價受軌道交通建設利好性預期帶動明顯，辛莊鎮也在向著軌道交通通達郊鎮發展，但與中北鎮均價相比仍然相差較大。對比價格來看，有地鐵的郊鎮新建商品住宅價格水平明顯高于同級別的尚未通達軌道交通的郊鎮（中北鎮與辛莊鎮、張家窩鎮與咸水沽鎮，見表1）。

從上述對西青區中北鎮、張家窩鎮住房價格分析及相關部門研究看，軌道交通對周邊地區特別是遠郊區的居住區發展及住房價格具有顯著帶動作用。為此，推動軌道交通不斷發展將有利于天津外環線以外區域的建設，將會形成具有現代交通特點的郊區人口聚集鎮，這些小鎮的發展對分擔城市核心區資源壓力有著重要的現實和長遠意義，也是特大型城市可持續發展的必經之路。

參考文獻：

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