資產評估中的三種基本評估方法的比較分析

胡梅

摘要：收益法、市場法和成本法這三種基本的評估方法，每種方法都有不同的假設使用條件和評估前提；因此根據不同評估對象的特點不同，在選擇方法時有不同的選擇問題。

關鍵詞：市場法；資產評估的方法；成本法

中圖分類號：F239 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2018）004-0-01

一、三種基本評估方法的概述

1.市場法的概述

評估準則中對市場法的含義的表述為：指在市場上找到與被評估資產相同的或者相類似的資產的市場交易價格為基礎，將被評估資產與參照物資產進行直接比較或者類比分析，將他們之間影響價值最大的差異進行分析，從而對市場交易價格進行調整，得出被評估資產價值的一種資產評估方法。市場法是采用比較或者類比的思路及方法判斷資產的價值。

（1）市場法的假設前提條件有2個：A充分發達與完善的市場條件；B 公開市場上能夠找到與被評估資產相同的或者相似的參照物。

（2）市場法使用的領域：

主要適用于在市場上能夠找到參照資產的評估，如通用的機器設備和交易案例比較多的房地產的評估，一般不適合于找不到參照物，或者參照物的市場交易價格很難確定的資產的評估。

2.收益法的概述

收益法是指估測被評估資產評估基準日以后每年的預期收益，將未來預期收益折現到評估基準日時點，用這些現值之和來判斷被估資產的價值的一切方法。收益法的思想是：資產評估價值大小取決于該資產在未來期間收益凈額折現之和。基本理論公式為：

其中Ri表示資產未來期間各期收益額； r表示折現率； n表示收益期限。

收益法的基本前提條件：

A要考慮被評估資產的未來收益是否可以單獨進行測算從而確定預期收益 ；B能夠確定折現率或資本化率；C被評估資產預期獲利年限可以預測從而確定取得未來預期收益所持續的時間。

3.成本法的概述

估測評估基準日時點被評估資產的重置成本，用重置成本減去在評估基準日存在的貶值，用這個剩余值來確定資產的價值。

資產的評估值=重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經濟性貶值

成本法的2個基本前提條件：

A：被評估資產評估基準日后是能繼續使用的；B：基準日后繼續使用所得來的收益能夠大于或等于現在所投入的價值。

二、每種評估方法之間的聯系

1.不管選擇什么方法，對于特定的經濟行為，只要市場條件相同，評估出來的結果不會存在很大的差異。也就是說評估結果應該是客觀的。

2.如果使用不同的評估方法的基本假設前提條件滿足，評估主體也具備相應的專業知識和相應的專業判斷能力，因此，在選擇不同方法評估同一個資產的價值時候，評估值不會有很大的差別。

三、各種評估方法之間的區別

1.評估原理不同

市場法指在市場上找到與被評估資產相同的或者相類似的資產的市場交易價格為基礎。

收益法是指估測被評估資產評估基準日以后每年的預期收益，將未來預期收益折現到評估基準日時點的現值來確定資產的價值。

成本法是從重新構建或建造資產的重置成本減去存在的每種貶值性因素以后的剩余值，從而來確定被評估資產的價值。

2.每種方法的資產計價尺度不一樣

市場法的資產計價尺度是參照物的市場交易價格為基礎；收益法是資產評估基準日后的未來預期收益的折現值；成本法是評估基準日重新構建或建造資產的重置成本。

3.適用范圍

市場法的范圍是以市場價值為基礎的評估業務如：參股、投資、承包、企業兼并、轉讓、保險、租賃等。收益法的范圍是整體資產評估或能獨立計算收益額的單項資產評估。成本法的范圍廣：一切以資產重置、補償為目的的資產業務。

4.優點

市場法的優點：市場法評估時所用的資產計價尺度是參照物的市場交易價格為基礎，這個價格是經過市場檢驗后的價格，因此評估結果更容易被資產當事雙方所接受。

收益法：使用收益法進行資產的評估，考慮了資產的未來預期收益和貨幣的時間價值。成本法：是從重新構建或建造資產的重置成本減去存在的每種貶值性因素以后的剩余值，從而來確定被評估資產的價值，從而使評估結果更為合理且成本法的適用范圍比較廣泛。

5.缺點

市場法的缺點：找不到或難以找到參照物的資產不能用市場法；沒有市價的資產如某些在產品、構筑物、自制設備、管網等。

收益法的缺點：被評估資產的未來預期收益預測難度較大，而且未來預測收益的預測主觀性比較強和未來收益不可預見因素的影響。因此收益法主要是適用于找不到參照物或者成本費用無法或難以準確計算的資產；適用范圍比較小。

成本法的缺點：具體運用和操作難度比較大；參數計算的比較多。

四、資產評估方法的最優選擇

每種方法都有不同的假設使用條件和評估前提；因此根據不同評估對象的特點不同，在選擇方法時有不同的選擇問題。

1.選擇方法時要與評估對象相適應

一般情況下：市場法適合于能在公開市場出售的具有一定通用性資產。成本法主要適用于專用資產和單項資產以及可復制的資產。收益法主要適用于無形資產和整體資產的評估。

2.選擇方法時應注意的問題

運用不同的評估方法來評估資產時，必須考慮每種方法的含義、使用前提條件是不是與被評估資產的特征相一致。

參考文獻：

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