現(xiàn)行準(zhǔn)則對房地產(chǎn)企業(yè)稅收策劃的影響及對策分析

楊天鹿 紀(jì)海榮

摘要：房地產(chǎn)業(yè)是我國的戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)，為了推動我國房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，我國頒布了現(xiàn)行會計(jì)準(zhǔn)則。現(xiàn)行準(zhǔn)則在固定資產(chǎn)計(jì)量方面、存貨計(jì)價(jià)方法等方面都有了新規(guī)定，這既給我國房地產(chǎn)企業(yè)帶來了發(fā)展的機(jī)遇，又帶來了一定的挑戰(zhàn)。2016年5月1日“營改增”全面實(shí)施給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了巨大的發(fā)展機(jī)遇，在這個發(fā)展的關(guān)鍵階段，房地產(chǎn)企業(yè)如果能夠處理好“營改增”和現(xiàn)行準(zhǔn)則對房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃帶來的影響，房地產(chǎn)企業(yè)將會抓住時代的發(fā)展機(jī)遇。本文主要闡述我國房地產(chǎn)企業(yè)在現(xiàn)行準(zhǔn)則和“營改增”應(yīng)用條件下稅收策劃存在的問題、現(xiàn)行準(zhǔn)則和“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)稅收策劃的影響以及如何應(yīng)對現(xiàn)行準(zhǔn)則條件對房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)面影響。

關(guān)鍵詞：現(xiàn)行準(zhǔn)則；稅收策劃；對策

中圖分類號：F299.233.42；F233 文獻(xiàn)識別碼：A 文章編號：1001-828X（2018）004-0-02

引言

國家財(cái)政部在2006年頒布了現(xiàn)行準(zhǔn)則，2007年開始實(shí)施。現(xiàn)行準(zhǔn)則的實(shí)施有效防止了房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)舞弊現(xiàn)象，增強(qiáng)了國家行政部門對房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)的控制。現(xiàn)如今，現(xiàn)行準(zhǔn)則實(shí)施已有10年的時間，現(xiàn)行準(zhǔn)則對我國的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略以及會計(jì)控制，都產(chǎn)生了長足的影響。在2016年5月1日“營改增”全面實(shí)施，從而避免了重復(fù)收稅的弊端，房地產(chǎn)企業(yè)將卸下較為沉重的稅收負(fù)擔(dān)。

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃概述

我國房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃是根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)營的不同環(huán)節(jié)進(jìn)行劃分。第一，房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的籌劃。所得稅的策劃是房地產(chǎn)企業(yè)稅收策劃的重中之重，房地產(chǎn)的稅收策劃直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益。國家相關(guān)部門對房地產(chǎn)企業(yè)所得稅監(jiān)管相當(dāng)嚴(yán)格，其目的在于從根本上杜絕房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)舞弊現(xiàn)象。第二，土地增值稅的稅收籌劃。該部分的稅收籌劃也是房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的重要組成部分，土地增值稅的稅收計(jì)算直接影響到房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本計(jì)算。第三，增值稅的策劃。營改增在全國的推開給廣大房地產(chǎn)企業(yè)帶來了福音，營改增的實(shí)施能夠讓房地產(chǎn)企業(yè)減少重復(fù)納稅的環(huán)節(jié)。2016年5月1日中國全面推開營改增試點(diǎn)。在這樣的大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)做好營改增稅收籌劃，能夠進(jìn)一步減少房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃存在的問題

（一）房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃方法不正確

首先，在實(shí)施“營改增”的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)并沒有樹立全面的稅收策劃觀念。雖然說經(jīng)濟(jì)利益對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展至關(guān)重要，但是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)工作人員并不能因此只將稅收的高低作為房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃唯一因素。房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃受多重因素影響，只將稅收的高低作為唯一參考標(biāo)準(zhǔn)不利于房地產(chǎn)企業(yè)長遠(yuǎn)的發(fā)展。其次，在嚴(yán)查房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)舞弊現(xiàn)象的大背景下，有些房地產(chǎn)企業(yè)仍然將稅收籌劃作為房地產(chǎn)企業(yè)偷稅漏稅的途徑。國家之所以實(shí)施營改增，整治企業(yè)會計(jì)舞弊現(xiàn)象是其重要目的，房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)舞弊現(xiàn)象違背了現(xiàn)行準(zhǔn)則和營改增的宗旨，也違反了國家的相關(guān)法律法規(guī)，一旦被相關(guān)行政部門查處，將會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大的經(jīng)濟(jì)影響和口碑影響。再次，稅收籌劃責(zé)任人沒有樹立長遠(yuǎn)的目標(biāo)，在進(jìn)行稅收籌劃時只是將房地產(chǎn)企業(yè)如何在今年稅收為最終目的，這樣的稅收籌劃方案并沒有考慮稅收籌劃對房地產(chǎn)企業(yè)的深遠(yuǎn)影響，房地產(chǎn)企業(yè)各個年度的稅收籌劃方案都具有相關(guān)性。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算不規(guī)范

據(jù)調(diào)查顯示，我國的房地產(chǎn)企業(yè)存在著財(cái)務(wù)核算不規(guī)范的現(xiàn)象，財(cái)務(wù)核算不規(guī)范也是影響財(cái)務(wù)會計(jì)工作人員設(shè)計(jì)稅收策劃方案的重要因素。第一，房地產(chǎn)企業(yè)存在著建賬不規(guī)范的現(xiàn)象。房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)信息都需要嚴(yán)格參照現(xiàn)行準(zhǔn)則，科學(xué)設(shè)置會計(jì)科目，然而有些房地產(chǎn)企業(yè)并沒有依據(jù)相關(guān)程序合理科學(xué)的設(shè)置會計(jì)科目，導(dǎo)致在會計(jì)信息賬目中不能夠真實(shí)反映房地產(chǎn)企業(yè)的稅收信息。第二，房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)期收入不及時確認(rèn)，這種現(xiàn)象不僅僅是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會計(jì)工作人員工作效率低的原因。現(xiàn)行準(zhǔn)則對房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)期收入時間有著嚴(yán)格的規(guī)定，如果房地產(chǎn)企業(yè)不能夠及時確認(rèn)當(dāng)期收入，這就是違背現(xiàn)行準(zhǔn)則的行為。第三，發(fā)票管理不規(guī)范。由于房地產(chǎn)開發(fā)商和房產(chǎn)銷售商并沒有對具體的環(huán)節(jié)達(dá)成統(tǒng)一。當(dāng)消費(fèi)者購買房產(chǎn)時，銷售商并不會向廣大消費(fèi)者提供規(guī)范的收據(jù)，而是廣大消費(fèi)者付清全款之后，才能夠向廣大消費(fèi)者提供專用發(fā)票。

三、現(xiàn)行準(zhǔn)則對房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的影響

（一）建筑企業(yè)的負(fù)稅會相應(yīng)的增加

雖然營改增的實(shí)施能夠減少重復(fù)征稅，但是受到復(fù)雜因素的影響，建筑企業(yè)的稅收反而會增加。建筑成本的提高，將會直接影響到房地產(chǎn)開發(fā)商的利益。

（二）現(xiàn)行準(zhǔn)則擴(kuò)展了房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的空間

首先，現(xiàn)行準(zhǔn)則與舊會計(jì)準(zhǔn)則相比，房地產(chǎn)開發(fā)商能夠利用公允價(jià)值進(jìn)行稅收籌劃。先前的會計(jì)準(zhǔn)則在公允價(jià)值計(jì)算方式要求極其嚴(yán)格，在一定程度上限制了房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收策劃。現(xiàn)行準(zhǔn)則在這方面做出了改進(jìn)，這給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來了較大的發(fā)展空間，同時也對房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債以及各項(xiàng)成本計(jì)算方式產(chǎn)生了重要的影響。其次，房地產(chǎn)企業(yè)能夠充分利用會計(jì)政策。房地產(chǎn)企業(yè)在選擇不同會計(jì)政策進(jìn)行稅收籌劃時，會因?yàn)闀?jì)政策的不同導(dǎo)致企業(yè)稅收結(jié)果的不同。在現(xiàn)行準(zhǔn)則使用條件下，房地產(chǎn)企業(yè)能夠充分利用會計(jì)政策，從而實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)企業(yè)獲取更高的經(jīng)濟(jì)利益。再次，現(xiàn)行準(zhǔn)則囊括了最新的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。例如，現(xiàn)行準(zhǔn)則提出了企業(yè)年金等新型房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，現(xiàn)行準(zhǔn)則的提出給我國房地產(chǎn)企業(yè)找到了全新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。在之前的準(zhǔn)則中，并沒有將投資性房地產(chǎn)等業(yè)務(wù)納入企業(yè)稅收管理。

（三）會計(jì)準(zhǔn)則的變化引起房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的變化

現(xiàn)行準(zhǔn)則與舊會計(jì)準(zhǔn)則相比，在會計(jì)方法方面有較大出入，現(xiàn)行準(zhǔn)則對會計(jì)方法有了更加嚴(yán)格更加規(guī)范的規(guī)定。因此，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會計(jì)工作人員，在今后處理會計(jì)信息的時候?qū)媾R更多的處理限制。房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)方法的不同，直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)納稅額度的計(jì)算結(jié)果。

四、應(yīng)對現(xiàn)行準(zhǔn)則對房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)面影響的對策

（一）房地產(chǎn)企業(yè)要積極轉(zhuǎn)變營銷策略

房地產(chǎn)企業(yè)為了更好的應(yīng)對營改增對房地產(chǎn)企業(yè)稅收產(chǎn)生的影響，就要結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營狀況在營改增的大背景下制定出適合自身發(fā)展的營銷策略。例如：房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)出的樓盤售價(jià)一定時，有效利用銀碗盛的政策降低生產(chǎn)成本，增加房地產(chǎn)企業(yè)的利潤，有著重要的作用。但是房地產(chǎn)企業(yè)無法控制人力，材料等費(fèi)用的成本，房地產(chǎn)企業(yè)就要做好自身的營銷，通過科學(xué)的管理，降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)成本，來達(dá)到升級業(yè)務(wù)、擴(kuò)展業(yè)務(wù)范圍、提升企業(yè)競爭力的目的。房地產(chǎn)企業(yè)要積極實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的多樣化，并且盡可能的根據(jù)實(shí)際實(shí)現(xiàn)住宅項(xiàng)目和商業(yè)項(xiàng)目的同步開發(fā)，來實(shí)現(xiàn)稅負(fù)降低的目的。

（二）加強(qiáng)對銷售收入的稅收籌劃

銷售環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)企業(yè)獲取經(jīng)濟(jì)利益的主要環(huán)節(jié)。現(xiàn)行準(zhǔn)則的對房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)作出了更加嚴(yán)格的要求。在這樣的大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該認(rèn)真學(xué)習(xí)現(xiàn)行準(zhǔn)則，采取果斷措施消除現(xiàn)行準(zhǔn)則的不利影響。在嚴(yán)格遵循現(xiàn)行準(zhǔn)則的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)注重銷售環(huán)節(jié)的稅收策劃創(chuàng)新。例如：在銷售環(huán)節(jié)房地產(chǎn)銷售商，可以在不違背現(xiàn)行準(zhǔn)則的情況下，銷售商與廣大消費(fèi)者合同約定收款時間以及房款分次確認(rèn)。如果房地產(chǎn)企業(yè)要求廣大消費(fèi)者一次性付清全款，那將會極大的影響房地產(chǎn)企業(yè)的銷售。采取這樣的方式，既能夠滿足廣大消費(fèi)者的貸款需求，房地產(chǎn)開發(fā)商又能夠在不違背準(zhǔn)則的情況下，給廣大消費(fèi)者提供規(guī)范的發(fā)票。采取這樣的銷售方式房地產(chǎn)企業(yè)在不違背準(zhǔn)則的情況下，有效減緩了企業(yè)資金緊張的壓力。從納稅時間角度來講，房地產(chǎn)企業(yè)與廣大消費(fèi)者簽訂分次確認(rèn)收入?yún)f(xié)議，也能夠有效推遲房地產(chǎn)企業(yè)納稅時間。

（三）加強(qiáng)預(yù)售房款的稅收籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目過程中，需要投入大量的資金，因此房地產(chǎn)企業(yè)通常也面臨著資金流轉(zhuǎn)的巨大壓力。為了有效應(yīng)對房地產(chǎn)企業(yè)資金流轉(zhuǎn)壓力大，房地產(chǎn)企業(yè)通常會采用預(yù)售房的形式，減緩資金壓力。現(xiàn)行準(zhǔn)則規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)采取預(yù)售房款的方式，廣大消費(fèi)者再將預(yù)付款交給房地產(chǎn)企業(yè)的時候，房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)天就應(yīng)該承擔(dān)房地產(chǎn)的納稅義務(wù)。但是我國并沒有相關(guān)稅法以及準(zhǔn)則中規(guī)定，將房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)或個人的借款納入的計(jì)算范圍。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以充分利用這一點(diǎn)，來達(dá)到推遲繳納的目的。首先，房地產(chǎn)企業(yè)管理工作人員應(yīng)該組織財(cái)務(wù)會計(jì)工作人員對銷售服務(wù)人員的理論知識講解。其次，銷售服務(wù)人員做好消費(fèi)者的解釋工作，讓消費(fèi)者明確這樣操作的意義。再次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該讓預(yù)售房款繳納者，享受到相應(yīng)的利益。最后，房地產(chǎn)企業(yè)要和預(yù)售款繳納人簽訂相關(guān)協(xié)議，確保操作流程規(guī)范合法。

（四）加強(qiáng)《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃

在實(shí)施現(xiàn)行準(zhǔn)則的大背景下，國家相關(guān)部門對投資性房地產(chǎn)監(jiān)管相當(dāng)嚴(yán)格。房地產(chǎn)企業(yè)要想消除現(xiàn)行準(zhǔn)則在投資性房地產(chǎn)規(guī)定方面的不利影響，必須嚴(yán)格的控制好房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅，房地產(chǎn)企業(yè)通過這種途徑，能夠有效應(yīng)對不利影響。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合樓市行情與稅收支出，合理調(diào)整商品房銷售價(jià)格。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會計(jì)工作人員，做好相關(guān)計(jì)算工作，既要求商品房處于納稅禁區(qū)，又能夠獲取較高的經(jīng)濟(jì)利益。其次，在總利益不變的情況下，變相降低商品房價(jià)格。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)采取相關(guān)措施，提升房地產(chǎn)項(xiàng)目的扣除金額，通過采取這樣的措施，可以達(dá)到與合理調(diào)整商品房價(jià)格一樣的目的。現(xiàn)行準(zhǔn)則在扣除項(xiàng)目金額方面有著明確的規(guī)定，財(cái)務(wù)會計(jì)工作人員在認(rèn)真了解現(xiàn)行準(zhǔn)則的情況下，合理提高扣除項(xiàng)目的金額，從而使房地產(chǎn)企業(yè)跳出納稅禁區(qū)。

五、結(jié)語

房地產(chǎn)業(yè)是我國的戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)，在全球經(jīng)濟(jì)下行的壓力下，我國經(jīng)濟(jì)依然實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)定增長，其中房地產(chǎn)業(yè)作出了不可磨滅的貢獻(xiàn)。在激烈的市場競爭下，房地產(chǎn)企業(yè)通過科學(xué)的稅收策劃，能夠有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅收，讓房地產(chǎn)企業(yè)獲取更高的經(jīng)濟(jì)利益。

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作者簡介：楊天鹿（1994-），女，漢族，遼寧錦州人，大連財(cái)經(jīng)學(xué)院，會計(jì)專業(yè)，在讀本科生。