淺談房地產企業“營改增”財稅風險

韓平柱

摘要：在社會經濟的快速發展帶動下，我國為了促使稅收具有一定的合理性和有效性，所以在實踐中采取有針對性措施盡可能避免出現重復繳稅納稅的現象。針對這一現狀進行處理的時候，我國推出了營改增政策，本文針對營改增實施中存在的稅務風險進行詳細分析和研究，并且結合實際情況提出有針對性的解決措施，盡可能規避風險。

關鍵詞：房地產企業；“營改增”；財稅風險

中圖分類號：F299.233.4；F812.42 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2018）004-0-01

引言

在當前社會經濟不斷快速發展的背景下，房地產企業的發展勢頭越來越良好，房地產企業的發展對人們的日常生活而言，具有非常重要的影響和作用。與此同時，還會對我國社會經濟的發展起到良好的推動性作用，在這一大環境背景下，我國在現階段稅務政策所具有的局限性也逐漸被凸顯出來。因此，對現狀進行綜合分析之后，將營改增政策全面落實到實處，這項政策的具體落實對我國房地產行業而言，具有非常重要的影響和作用。雖然該項政策在實施過程中，其根本目的是為了能夠針對我國現階段存在的稅收政策制度起到一定的改善和優化作用，為降低企業稅負提供一定的輔助性作用。但是在營改增的實際實施過程中，受到各種因素影響，導致其本身的問題越來越多，對企業的整體發展能夠產生一定的制約性影響。其中，稅務風險是所有問題當中最嚴重的問題之一，也是對房地產企業能夠產生重要影響的問題，需要房地產企業相關人員在實踐中針對該問題進行詳細分析和處理，盡可能避免風險發生。

一、營改增政策相關內容分析

營改增是一項將企業所繳納的稅務從營業稅逐漸改稱增值稅的一種的政策變化形式，在現階段我國稅務政策實施過程中，該項政策在其中占據非常重要的地位，能夠起到良好的控制性作用。這項政策的制定以及具體實施主要是為了避免一些上下游企業出現重復交稅的情況，這樣不僅能夠從根本上促使企業的運營成本得到有效降低，而且還能夠為企業在市場中的競爭力提升提供有效保障。對于房地產企業而言，這項政策的有效落實，由于其本身的涉及面比較廣泛，不僅與房地產企業之間具有密切聯系，而且還會與房地產企業中的其他方面的內容產生一定的作用，比如銷售企業、生產商、物業公司等。除此之外，該項政策的有效落實，對計稅方法、征稅程序而言，都會產生一定的作用力，促使這些環節和方面都會受到不同程度的影響而產生一定的變化。通過實際情況可以看出，無論是計稅方法或者是征稅程序都變得更加復雜，這樣就會在無形當中增加了該項政策的落實難度。與此同時，如果在實際操作中，該項政策在落實過程中，并沒有對實際情況進行仔細分析，也并沒有將相關內容落實到實處，會直接對企業的日常經營情況產生影響。

二、營改增政策實施過程中的稅務風險

營改增政策在實施過程中，如果從行業本身的長遠角度對其進行分析和研究，可以看出該項政策對房地產企業發展而言，具有實質性影響和作用。但是在具體實施過程中，會由于不同因素影響導致其本身的實施效果也受到影響，具體體現在以下兩個方面。首先是在房地產企業實際開發過程中，由于開發過程會涉及到大量的材料、設施等內容，所以在整個過程中所能夠產生的費用可以看作是房地產地產開發過程中必不可少的重要成本。但是由于各項材料、設施在購買過程中的渠道不同，所以投入成本費用也大不相同，在這種情況下，就很難在針對材料、設施進行購買時，獲取相應發票。同時，雖然有些材料、設施會開具發票，但是發票并不具有正規性，這樣就會導致正常的稅務抵扣無法實現。與此同時，營改增政策在實施過程中，會對企業帶來不同程度的風險因素影響，甚至嚴重的情況下，會導致企業遭受嚴重的財務風險。其次在營改增政策實施時，會有一段過渡時期，企業當中的某一個項目在政策落實前后，會呈現出不同的處理措施和方法。這樣就會直接導致企業在交稅過程中出現前期漏稅、后期重復交稅的現象發生，不僅對企業的稅務管理產生嚴重的影響，而且嚴重的情況下，還會直接導致企業在稅收方面投入非常多的資金，造成資金的嚴重浪費。針對這一現狀，在實施中，企業的相關財務管理人員要具有非常高的專業素質和專業技能水平。特別是針對營改增實施過渡時期的各個項目進行仔細分析，保證核算結果的準確性和有效性。

三、針對營改增稅務風險提出的解決措施

本文在針對房地產企業“營改增”財務風險相關問題進行分析的時候，選擇實際案例進行分析，該公司是一家房地產開發公司。截止到目前為止，該公司已經開發項目屬于老項目-酒店部分準備售價21000萬元，根據營改增的要求和制度，該公司可以開5%增值稅專票或者是普通發票。與此同時，酒店部分已經注冊小規模納稅人，由于沒有開業，所以根據具體要求，只能按照正常情況收取普通發票，這樣21000萬元普通發票對酒店來說，并不能夠當作固定資產當年抵扣60%、第二年抵扣40%的方式進行操作。在這種情況下，是否會給酒店造成嚴重的損失影響，根據現存于其中的問題，營改增是否需要在實踐中不斷完善和優化仍然是現階段需要該公司對其進行處理和解決的重要問題之一。

通過對該公司實際情況進行調查分析可以出，房地產企業甲供材問題是否會對營改增實際應用情況產生影響。在實際操作中，與實際情況進行有效結合之后發現營改增前甲供材對地產企業、施工企業會產生不同程度影響。而在營改增之后甲供材鋼材會對地產企業、施工企業產生一定的影響，根據財稅2017年第58號中的明確指示可以看出，房地產企業甲供鋼材，施工企業必須按3%開具增值稅發票，而房地產企業鋼材則會利用17%抵扣。

根據上述情況在實際操作中，可以看出，由于中小型房地產企業在融資方面比較困難，受到國家宏觀調控影響，國家在這種情況下，為了從根本上對房價起到一定的抑制性作用，出臺國五條，對國有商業銀行系統給房地產的貸款行為起到良好的限制性作用。在這種情況下，就會直接導致中小企業在日常經營管理過程中，失去了血液供應，所以越來越多的企業為了能夠在實踐中獲取到更多的資金給予支持，都會選擇利用民間借貸的方式融資。這種方法雖然能夠緩解企業的資金壓力，但是資金成本往往比較高，對企業的日后經營發展而言，很容易造成嚴重的經濟負擔。一旦出現這種情況，很多小型企業由于不忍重負，最終都會選擇破產，成為爛尾樓。這樣不僅對社會安定產生嚴重影響，而且還會打亂房地產行業的市場規律。針對這一現狀在實際操作過程中，房地產企業要對其本身的經營模式進行調整，將營改增的優勢特點與進行有效結合。在實際操作中，要從根本上促使項目的開發周期能夠有所降低，這樣能夠促使項目在具體落實過程中，能夠盡可能快速的獲取相應的經濟效益。與此同時，房地產企業要增加與其他房地產企業之間的合作，這樣能夠有利于降低財務風險的產生，最后要將房地產企業的發展方向進行重新規劃和制定。在現代社會發展過程中，房地產企業可以逐漸將其本身的企業方向制定成為向高質量房地產方向發展，這樣能夠最大限度提高其本身在房地產行業中的競爭力。

四、結語

綜上所述，在營改增政策的具體落實過程中，雖然從短期內觀察是對我國房地產企業會帶來一定的阻礙影響，但是如果從長遠角度出發對其進行分析，可以看出整體應用情況是利大于弊的。房地產企業在該制度的有效實施下，不僅能夠最大限度保證其本身的財務得到有效控制，而且還能夠在實踐中盡可能規避稅務風險，為房地產企業的穩定、可持續發展打下良好基礎。

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