2017年南京地區地下車位被淹索賠判決分析

摘 要：最近這些年，時常可聞由于暴雨所導致汽車被淹事件。當車輛停在小區地下停車場時，出現這種情況后，業主是要直接面對自然事件所帶的損失還是由物業來承擔損失？這個問題值得我們去思考。本文以2017年南京地區地下車位被淹索賠判決作為例子，對這類案件的判決進行分析、思考。

關鍵詞：地下車位；暴雨；判決

中圖分類號：D923.2 文獻標識碼：A 文章編號：2095-4379-（2018）08-0135-02

作者簡介：王煒（1978-），男，漢族，江蘇宜興人，碩士研究生，江蘇三法（江北新區）律師事務所，三級律師，研究方向：西方法哲學。

近年來氣候多變，小區地下停車場被暴雨淹沒的事件頻出。車輛淹損后，業主往往要求物業公司賠償損失。媒體報道對于此種事件可能有多種角度的見解，但在司法裁判領域，判斷物業公司是否擔責的核心標準在何處？暴雨是否屬于不可抗力，物業公司是否全面履行了物業合同項下的義務等等。

一、基本情況

2016年7月6日萬至7日凌晨，南京降大暴雨，導致多小區地下車庫被淹，為此許多業主起訴至法院要求物業公司承擔責任。按“車庫”、“被淹”檢索，最高人民法院裁判文書網顯示江蘇省南京市地區有78件案件，其中南京中院二審案件10件，各區一審判決68件。大部分都駁回業主請求，還有一些案件部分支持了原告請求，支持業主請求物業公司承擔責任在10%至60%不等，本文目的主要是討論這些判決差異。

二、原被告的訴訟觀點

業主的起訴要求物業公司賠償的理由：雙方簽訂了物業合同，物業公司應當全面履行合同義務，物業公司未全面履行義務，導致業主車輛損失，應當賠償。

物業公司主要抗辯理由：1、原告損失已經由保險公司賠償（針對購買特別險的原告）；2、物業公司已經充分履行了合同義務，即已經盡力；3、大暴雨屬于不可抗力（也有部分認為突發事件、自然災害等等）；4、雙方是場地占用（租賃）合同，對損失不承擔責任。

三、法院判決結果及內在分析

現就物業公司各個抗辯理由逐條分析如下：

（一）原告損失已經由保險公司賠償

此類抗辯一般都會被采納，如雨花臺區人民法院的（2017）蘇0114民初80號、（2017）蘇0114民初94號判決都認可這個觀點，法院都不認可業主可以二次賠償，也就是說即使物業公司即使沒有履行任何義務，該抗辯理由也會被法院認可。

擴展分析：此類判決隱含了一個邏輯，就是如果判決賠償將與保險公司的追償權沖突。保險公司追償權是指遇到第三方過錯原因，按保險合同條款保險公司可以先行賠付被保險人，但保險公司據此可以獲得向第三人的代位追償權，所以該抗辯理由雖然可以勝訴，但對探討物業公司責任上沒有意義。

（二）在物業公司確實履行了合同義務

法院對這個抗辯理由都是采納的，理由在于雙方是物業服務合同，物業公司如未全面履行義務則需要承擔責任，譬如做好相應設備檢查和準備，提前做好排查，采取通知部分業主、堵沙袋、抽水等相應措施。

擴展分析：目前所有判決物業公司免責的理由都基于此，問題在于在天氣預報預計了降水時間、降水量等情況后，物業公司準備相關物資，卻不能避免地下車庫被淹，這個結果是否已經足以證明物業公司沒有做好充分準備，說明其未完全履行義務。

（三）法院不認可不可抗力

不可抗力系不能預見、不能避免、不能克服的客觀情況，通常教科書式理解洪水也屬于不可抗力，但是降雨量大通常不能理解為不可避免，理由在于目前降雨時間降雨量都可以預見，且通常涉及案件都有證據證明該次暴雨已經被準確地預報。

擴展分析：即使不能預見，不能避免，不能克服的客觀情況等客觀情況是否都是免責事由？未必。譬如說被預計在內的特殊事件合同要求，設計標準七級抗震標準的房屋在六級地震中倒塌了，沒人會以不可抗力主張免責；又譬如旅游合同，遇到颶風導致客輪沉沒，是否客輪公司就以此免責（可關注上個月巴厘島火山噴發導致的旅游合同糾紛的后續處理）。

就此類糾紛如果有充分證據證明設計不合理，或者單位時間內的排水量不夠設計標準，能否從原有的起訴物業公司的思路中跳出來，作為物業使用人、產權人追究相關人的責任？

（四）雙方是場地占用（租賃）合同的觀點一般不被采納

在雨水倒灌導致地下車庫車輛毀損的情況，是租賃合同還是保管合同與責任大小關系不大，不會因為是租賃合同就可以免責。場地租賃不代表可以免除對場地安全的必要保障義務，更不能免除場地外流入租賃場地的侵害之追責。

擴展分析：租賃合同與保管合同，鑒于保管合同需要對保管物的丟失承擔相應責任，所以現在許多車位管理者調整思路，將此類合同調整為僅僅提供場地使用的短期租用合同（對此類思路可行性可專門探討），但不論是場地租賃還是保管合同與車位被淹的糾紛意義不大，因為即使是出租方也需要按照《合同法》二百一十六條保證租賃物適合使用狀態，又或者按照相鄰權相關規定，共用部位積水導致車輛受損，依然應當追究物業公司責任。

四、面對此類問題的處理思路

（一）物業公司有義務做好防汛工作，如履行不當則應當承擔責任

根據《物業管理條例》第四十七條的規定：物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業服務企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。所以，在暴雨發生之前物業必須做好完備的應急準備工作，及在暴雨之時能夠及時盡其所能做好抗災工作。如果物業公司沒有做到上述的義務，那么一旦發生損失，便需要對受損業主進行賠償。

（二）車主和物業之間存在保管或租賃合同的關系，管理不當則需賠償損失

業主的車輛停放在小區的地下停車場內，并交納車位費或停車費，原告與物業之間事實上形成了一個有償的保管合同關系。《中華人民共和國合同法》第三百六十九條規定：保管人應當妥善保管保管物。第三百七十四條規定：保管期間，因保管人保管不善造成保管物毀損、滅失的，保管人應當承擔損害賠償責任，但保管是無償的，保管人證明自己沒有重大過失的，不承擔賠償責任。如果業主與物業之前簽訂的是租賃合同，根據《合同法》二百一十六條的規定，出租人應當在租賃期間保持租賃物符合約定的用途，此外，按照《民法通則》和《物權法》有關相鄰關系的規定，車庫中共有部分積水，導致業主車輛受損，也應當賠償業主的損失。因此，物業公司作為停車場的管理者，對車輛就負有謹慎管理的義務，但如果平時準備不足，麻痹大意，暴雨時未能及時有效地排除雨水對車輛造成的損害，就應承擔過錯責任，反之則不需要承擔責任。

（三）如車庫本身設計或施工存在問題還可以向開發商請求賠償

對于車庫設計及施工導致地勢過于低洼，車輛被淹受損，業主還可以依據《侵權責任法》第四十三條：“因產品存在缺陷造成損害的，被侵權人可以向產品的生產者請求賠償，也可以向產品的銷售者請求賠償”，向開發商請求侵權責任賠償。或者根據《中華人民共和國合同法》第一百零七條規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任”，向開發商請求違約責任的賠償。但同時我們要注意，侵權賠償和違約責任的賠償在起訴時只能擇一主張，不能同時選擇。

五、結語

目前上訴所有案件判決都已生效，前事不忘后事之師，就相關判決做相應分析供今后同類糾紛鑒定責任作參考，更重要的是，裁判文書的檢索，給我們探究裁判政策提供了翔實有力的依據。

[ 參 考 文 獻 ]

[1]劉宇瓊.論突發公共事件中的法律強制措施[J].政法論叢，2017（06）：141-148.

[2]李燁云.物業服務企業的安全保障義務分析[J].住宅與房地產，2017（16）：34-37.