房屋買賣領域“陰陽合同”效力淺析

林玉 梁婭文

一、“陰陽合同”的含義

“陰陽合同”，也被稱為“黑白合同”、“影子合同”等，是一個從實務經驗中總結而出的概念，泛指合同當事人基于同一事項訂立兩份以上內容不同的合同，其中一份用于給予第三人查驗備案，以達到合同事項之外的其他意圖，即“陽合同”，另一份承載著當事人雙方對于合同事項的真實意思表示，或是口頭或為書面，一般僅有當事人雙方知曉，即“陰合同”。

二、“陰陽合同”的相關規定

（一）“陰陽合同”的相關立法規定

我國早期《招標投標法》第46條規定：“招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質性內容的其他協議。”此處“其他協議”便是指“陰陽合同”中的“陰合同”，但該條款并沒有對合同效力等問題作出判斷。

2004年最高院出臺《關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》，針對建筑工程領域中“陰陽合同”規定“以備案中標合同作為結算工程款的依據”。這一司法解釋明確了“陽合同”的合法地位，但對于“陰合同”地位及效力仍未提及。

（二）“陰陽合同”在房屋買賣領域的相關規定

2005年上海市高級人民法院發布《關于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》，指出幾份購房合同房價約定不一致時，原則上以后訂立的合同為準，但若一方當事人確有證據證明雙方為避稅、騙貸等目的故意訂立虛假價格，應以前合同約定的成交價履行。肯定了“陰合同”效力，至少在合同當事人雙方之間具有約束力。雖然該解答在審理案件時不能直接適用，但對于類似案件的審判提供了相當大的參考價值。

2011年，我國住房城鄉建設部、發展改革委員會、人力資源社會保障部聯合出臺了《房房地產經紀管理辦法》，規定房地產經紀如果協助簽署“陰陽合同”騙貸逃稅的，最高將被處以停業整頓和行政處罰。該規定直接指向“陰陽合同”，明令禁止房地產經紀協助簽署“陰陽合同”，但對于處理基于“陰陽合同”的民事糾紛毫無指導和幫助。

可以看出我國早期對建筑施工合同領域的“陰陽合同”進行了相對明確的規制，而房屋買賣領域中尚無權威性的規定，且房屋買賣案件情形復雜，加上訂立合同時的具體情形難以證明等原因，導致法官審理案件壓力極大，歷史上也曾出現因“陰陽合同”案件導致法官涉嫌枉法裁判罪的情形。

三、“陰陽合同”的對內效力

“陰陽合同”效力需須分開討論。對于“陰合同”效力，在實務中，一般“陰合同”只有在雙方當事人出現糾紛時才會被揭露出來之前，例如買賣雙方為減少稅款而訂立出售價格較低的“陽合同”交由房管部門備案，后買方主張已按“陽合同”價額付清房款，賣方拿出“陰合同”主張買方未付清實際約定的價額，此情此景下如果否認“陰合同”的效力，參照建設工程領域規定，以備案的“陽合同”為基準進行裁判，賣方必然不敢再與買方訂立“陰陽合同”，逃稅現象便可得到有效遏制，看似對經濟秩序極為有利。但房產交易畢竟與建設工程不同，大多數房屋買賣行為僅涉及買方和賣方兩方的利益，款額也不會過高，當事人之間出現糾紛時，應遵循民法的意思自治原則，尊重當事人意愿，因此我更贊同基于當事人真實意思表示而訂立的“陰合同”有效。在審判實務中如何通過客觀證據證明主觀真實意思表示，便是另一類復雜的話題了。對于“陽合同”效力，我認為“陽合同”部分無效的觀點更為合適。我國《合同法》第56條規定：“合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。”確立合同的部分無效規則，其目的在于維護私法自治，即“不使當事人受欠缺無效部分的法律行為的拘束，此通常亦符合當事人的意思。”房屋買賣領域的“陰陽合同”糾紛爭議點大部分集中于兩份合同約定的不同價款上，“陽合同”中雙方通謀作出虛假意思表示，約定的較低交易款是出于逃避納稅等非法目的，而不是單純的為了進行房屋交易，根據《民法通則》中對于雙方通謀的虛假行為無效規定，以及《合同法》所列舉的合同無效情形，可見該部分合同內容無效。除此之外，兩份合同中約定不一致的事項，在確認皆出于雙方當事人真實意思表示，并且沒有無效事由的情況下，可將后訂立的不同內容視為對之前合同內容的變更，以后訂立的“陽合同”為準，在維護社會經濟秩序穩定的同時保護合同當事人合法權益，既不過分放縱當事人意思自治，又無過分干預私法領域，不失為一個合理的解決方案。

四、結語

“陰陽合同”因承載著其他不法目的，雙方當事人輕易不愿暴露這份交易關系。所以一旦出現“陰陽合同”糾紛，必定牽扯復雜，雙方當事人各持一說。依據現行法律規定，可以依據“陽合同”部分無效，“陰合同”有效加以判定，同時注重對第三人合法權益的保護，給予善意的第三人如何對待該“陰陽合同”的選擇余地，以穩固交易秩序的穩定。

注釋

[1]《招標投標法》第四十六條：招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起三十日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同。招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質性內容的其他協議。

[2]《關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十一條：當事人就同一建設工程另行訂立的建設工程施工合同與經過備案的中標合同實質性內容不一致的，應該以備案的中標合同作為結算工程價款的根據。

[3]《關于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》八：對于前后合同約定的房價不一致這一情況，根據后合同優先于前合同的原則，原則上應以后訂立的合同為準。如一方當事人確有證據證明雙方為規避納稅、騙取貸款等，而故意在此后的《上海市房地產買賣合同》等合同中訂立虛假價格的，因該項變更非雙方變更房價的真實意思，且具有非法目的，不應予以認定，仍應以前合同約定的成交價履行。判斷時，除由提出異議方承擔舉證責任外，還應結合前后合同簽訂后的履行情況、前后合同約定的成交價與市場價格的差距大小、合同登記備案情況等綜合判斷。此外，對于當事人確存在規避納稅、騙取貸款等行為的，可一并建議相關部門予以處理。

[4]《房房地產經紀管理辦法》第二十五條第五項：房地產經紀機構和房地產經紀人員不得有下列行為：（五）為交易當事人規避房屋交易稅費等非法目的，就同一房屋簽訂不同交易價款的合同提供便利；

[5]參見王利明：《關于無效合同確認的若干問題》，《法制與社會發展》，2002年第5期，60-69頁

（作者單位：煙臺大學）