基于土地收儲的農(nóng)村宅基地有償退出機制的思考

何靜

摘 要：當(dāng)前，農(nóng)村宅基地利用率偏低已經(jīng)成為農(nóng)村土地資源利用中的一個突出矛盾，對農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展、農(nóng)村事業(yè)建設(shè)都產(chǎn)生了一定的負(fù)面影響。在眾多解決該類問題的辦法中，構(gòu)建農(nóng)村宅基地有償退出機制是提升農(nóng)村閑置宅基地的有效方法之一。本文將從意義、方式等角度入手，探討基于土地收儲的農(nóng)村宅基地有償退出機制。

關(guān)鍵詞：基于土地收儲；農(nóng)村；宅基地；有償退出

縱觀當(dāng)下農(nóng)村大量宅基地閑置的現(xiàn)場，其根本原因可以歸結(jié)為宅基地的無償、巫啟賢、無流轉(zhuǎn)，農(nóng)民可以比較容易地獲得多出土地的使用權(quán)，而原先荒置的土地也不愿意舍棄，因為得不到任何補償。而在城市，通過對城市閑置土地的收購、開發(fā)和市場化供給，有效盤活了城市的閑置土地，如果把這種方法運用于農(nóng)村，也能取得比較好的效果。

一、在農(nóng)村試行土地收儲的農(nóng)村宅基地有償退出機制的意義

（一）有助于明確農(nóng)村宅基地使用權(quán)的經(jīng)濟價值

多年來，城市土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，讓一部分擁有者獲得了相當(dāng)大的經(jīng)濟效益，這也讓城市土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的行為變得十分頻繁，國家也從政策層面給予了一系列保護(hù)機制。而反觀農(nóng)村，多年來實行和強調(diào)的“農(nóng)村宅基地不得流轉(zhuǎn)”政策，讓農(nóng)民逐漸淡漠了對農(nóng)村宅基地的價值評判。而實際上，農(nóng)村土地使用權(quán)依然具有一定的利用價值，能夠產(chǎn)生一定的經(jīng)濟效益。通過構(gòu)建基于土地收儲的農(nóng)村宅基地有償退出機制，在這過程中給農(nóng)民一定的補貼，不僅有助于解決農(nóng)村土地交易難的問題，也讓農(nóng)民認(rèn)識到農(nóng)村宅基地使用權(quán)的經(jīng)濟價值，同時也有助于增加農(nóng)民經(jīng)濟收入。

（二）有助于推動城鄉(xiāng)發(fā)展一體化

隨著城鄉(xiāng)一體化的不斷推薦，農(nóng)村建設(shè)投入也在逐年增加，我國農(nóng)村在基礎(chǔ)生活設(shè)施建設(shè)以及道路、廣場等公共設(shè)施建設(shè)方面，需要有大量的建設(shè)用地作保障。而由于農(nóng)村耕地保護(hù)政策，新增土地儼然不太現(xiàn)實，就需要通過對農(nóng)村閑置宅基地的統(tǒng)一收儲，盤活現(xiàn)有的閑散用地。這是實現(xiàn)農(nóng)村宅基地集約利用的必然要求，有利于為我國農(nóng)村城鎮(zhèn)化建設(shè)緩解土地供應(yīng)緊張的局面，推動城鄉(xiāng)一體化發(fā)展。

（三）有利于構(gòu)建農(nóng)村土地的科學(xué)供需關(guān)系

當(dāng)前政策上，原則上市要求“一戶一宅”，要求一戶村民只能擁有一處宅基地，拆遷之后，原有的拆遷地應(yīng)當(dāng)退還給及，但是在實際當(dāng)中，“一戶一宅”卻很難得到落實，一個主要原因就是農(nóng)戶在沒有任何補償?shù)那疤嵯拢辉敢鈱⑼恋赝诉€給集體，就造成了大量的土地閑置。如果通過有償退出機制的構(gòu)建，對農(nóng)戶給予相應(yīng)的經(jīng)濟補償，彌補其原有的經(jīng)濟損失，農(nóng)戶將很愿意配合。由此不僅落實“一戶一宅”的制度，也能推動構(gòu)建科學(xué)的農(nóng)村土地供求關(guān)系。

二、如何構(gòu)建基于土地收儲的農(nóng)村宅基地有償退出機制

所謂基于土地收儲的農(nóng)村宅基地有償退出機制，就是在農(nóng)戶自愿的前提下，由農(nóng)戶向宅基地儲備機構(gòu)提出申請，主動有償放棄閑散的宅基地。然后，宅基地儲備機構(gòu)對農(nóng)戶宅基地價格進(jìn)行科學(xué)評估，在此基礎(chǔ)上，給予農(nóng)戶一定的經(jīng)濟補償，并將宅基地納入儲備土地范圍進(jìn)行開發(fā)和利用。要想有效構(gòu)建基于土地收儲的農(nóng)村宅基地有償退出機制，就需要提高認(rèn)識，同時建立起一系列配套工作。

（一）要對基于土地收儲的農(nóng)村宅基地有償退出機制有明確的認(rèn)識

基于土地收儲的農(nóng)村宅基地有償退出機制雖然是借鑒了城市的土地流轉(zhuǎn)制度，但是農(nóng)村宅基地又有其固有的特點，第一是農(nóng)村宅基地收儲的對象基本上是多余的、閑散的宅基地，原本是屬于農(nóng)村集體所有，因此農(nóng)村宅基地儲備機構(gòu)可以讓村集體自行組建，相應(yīng)的收儲工作也由村集體自主管理和實行。第二是農(nóng)村宅基地收儲后其仍然是農(nóng)村集體經(jīng)濟的一部分，不是能夠在市場流通的商品，不能進(jìn)行公開自由的買賣。由此可見，和城市土地在流轉(zhuǎn)上有很大不同，也就不能照搬城鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)經(jīng)驗，需要因地制宜，根據(jù)農(nóng)村宅基地的屬性、特點進(jìn)行一定的調(diào)整。

（二）收儲工作應(yīng)當(dāng)規(guī)范科學(xué)

在農(nóng)村建設(shè)環(huán)節(jié)中，農(nóng)村宅基地收儲工作只是一項基礎(chǔ)性工作，之所以這么說，是因為農(nóng)村宅基地收儲主要是為了后期的開發(fā)和供給。所以除了在收儲過程中要認(rèn)真做好丈量、估價和償價等工作，當(dāng)收儲結(jié)束胡，應(yīng)當(dāng)要對具備開發(fā)整理條件的，或者在規(guī)劃范圍內(nèi)的宅基地進(jìn)行及時的收拾和平整，包括地面建筑物的拆除和土地平整，使其有利于尤其的建設(shè)開發(fā)。而在收儲土地的供應(yīng)上，由于收儲土地仍然是村集體的經(jīng)濟產(chǎn)物，所以其供給也應(yīng)當(dāng)采取集體協(xié)商的辦法進(jìn)行。

（三）建立起合理的收儲補償標(biāo)準(zhǔn)

宅基地推出意味著農(nóng)民將永久放棄宅基地所產(chǎn)生的一系列經(jīng)濟價值，所以制定合理的補償標(biāo)準(zhǔn)是宅基地收儲工作的重中之重，也是收儲工作能否順利進(jìn)行的重要條件。宅基地補償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，可以參照當(dāng)?shù)赝恋毓纼r的辦法，并根據(jù)區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟狀況、人均收入情況等參數(shù)綜合研究。同時，也要征詢村集體和農(nóng)戶個人的意見，在多方位的考慮之下，制定出科學(xué)合理的收儲補償標(biāo)準(zhǔn)。

（四）制定合理的利益分配方式

農(nóng)村宅基地的經(jīng)濟價值牽涉的方面比較多，包括村集體、出讓者、受讓者以及地方政府，這些利益涉及方都必須考慮進(jìn)去，在利益分配過程中做好公平公正。首先是出讓者，由于是宅基地的實際占用者、使用者和收益者，宅基地的出讓意味著農(nóng)戶將徹底放棄其使用權(quán)，成為直接的利益受損方，所在在利益分配上，首先要解決好出讓農(nóng)戶的合理需求，不僅為了機制的順利運行，也體現(xiàn)“以人為本”的理念；其次是受讓者，因為獲取了宅基地帶來的經(jīng)濟效益，所以應(yīng)當(dāng)付出一定的經(jīng)濟代價。村集體作為農(nóng)村宅基地法定的所有者，在宅基地重新分配中的經(jīng)濟利益也應(yīng)當(dāng)?shù)玫襟w現(xiàn)，但是村集體的利益所得不是為個人，仍然要投入到村集體的建設(shè)中去。地方政府看似在宅基地的收儲過程中參與不多，但是正是地方政府對農(nóng)村的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和提供的法律法規(guī)保障，才為農(nóng)村宅基地的價值提升和有償退出機制提供了良好的條件，所以在宅基地的利益分配中，不能忽視地方政府這一面。

綜上所述，基于土地收儲的農(nóng)村宅基地有償退出機制，通過的農(nóng)村閑置、廢棄、多余的宅基地進(jìn)行收儲和統(tǒng)一開發(fā)整理，不僅實現(xiàn)了農(nóng)村土地資源的優(yōu)化配置和高效利用，而且也使得原本荒廢的農(nóng)村宅基地產(chǎn)生了一定的經(jīng)濟效益，體現(xiàn)了農(nóng)村宅基地的經(jīng)濟價值，增加了農(nóng)戶的收入，地方政府應(yīng)當(dāng)在立足實際的基礎(chǔ)上，轉(zhuǎn)變思路，進(jìn)行有益的思考和探索。

參考文獻(xiàn)

[1] 袁鋮.主要功能變遷視角下的中國農(nóng)村土地制度創(chuàng)新[J].中南財經(jīng)政法大學(xué)學(xué)報，2009，（6）.

[2] 王勇，付時明.論我國農(nóng)村土地的保障性質(zhì)――來自“實物期權(quán)”視角的分析[J].經(jīng)濟體制改革，2006，（3）.

[3] 李長健，張兵，袁蓉婧.農(nóng)村土地的社會保障功能與農(nóng)村土地制度的完善――兼論農(nóng)民權(quán)益保護(hù)問題[J].農(nóng)村經(jīng)濟，2009，（5）.

[4] 柳建平.中國農(nóng)村土地制度及改革研究――基于土地功能歷史變遷視角的分析[J].經(jīng)濟問題探索，2011，（12）：115-120.

[5] 孫少波，王華.從土地功能變遷看目前我國的土地問題[J].統(tǒng)計與管理，2011，（2）：56-57.

[6] 劉峨林.農(nóng)村土地功能認(rèn)知及其制度改良[D].重慶：西南政法大學(xué)，2011.

（作者單位：南充市儀隴縣國土資源局）