與歐盟“分手”對英國房產(chǎn)市場影響究竟幾何？

摘 要：隨著英國政府發(fā)起公投決定退出歐盟，脫歐進程不斷推進，國際市場紛紛擔(dān)憂脫歐會給英國經(jīng)濟帶來極大不確定性，而英國房產(chǎn)市場首當(dāng)其沖，各權(quán)威機構(gòu)紛紛看空2017年英國房產(chǎn)市場，而本文通過回顧分析2017年英國房產(chǎn)交易量、房價走勢以及租賃市場的數(shù)據(jù)證明脫歐尚未對英國房產(chǎn)市場帶來實質(zhì)性影響。

關(guān)鍵詞：脫歐；英鎊；2017；英國房產(chǎn)

在2017年發(fā)布的《中國語言生活狀況報告（2017）》——“2016年度十大綜合流行語”中，“脫歐公投”榜上有名。可以說，英國脫歐已經(jīng)成為日前國際政治經(jīng)濟領(lǐng)域人們關(guān)注的熱門話題。2016年6月23日英國發(fā)起脫歐公投，“脫歐派”以52%的得票率險勝48%“留歐派”，英國正式開啟了脫歐之路。然而萬里長征剛剛開始，英鎊和歐元匯率都以斷崖式下跌（見圖一：2016年6月23日公投結(jié)果公布當(dāng)天，英鎊對美元和歐元兌美元匯率均大跌）回應(yīng)了對英國和歐盟“分手”的強烈不滿。

英鎊的大幅下跌并沒有阻止2017年英國脫歐的步伐。2017年2月，英國政府提交的“脫歐”法案被下議院正式投票通過，新任女首相特蕾莎·梅正式啟動脫歐程序，宣布英國將在2017年3月底之前觸發(fā)《里斯本條約》第50條，正式開啟“脫歐”談判；2017年3月16日，英國女王伊麗莎白二世簽署批準(zhǔn)“脫歐”法案，自此“脫歐”法案獲得英國王室支持；3月底英國駐歐盟大使正式將“脫歐”函遞交歐洲理事會主席圖斯克；2017年11月10日，歐盟與英國開啟了第六輪“脫歐”會談，雙方針對“分手費”、雙方公民權(quán)利以及英國與愛爾蘭的邊界問題等核心議題進行了進一步探討，但會談并未取得實質(zhì)性進展。

正當(dāng)英國“脫歐”行動火熱進行時，各路哀歌紛至沓來。英國“脫歐”的一系列舉措為英國經(jīng)濟帶來包括英鎊大跌等負面效應(yīng)，而大量投資者則開始擔(dān)心“脫歐”引發(fā)的經(jīng)濟下行、人口流出等不穩(wěn)定因素，因此各權(quán)威機構(gòu)紛紛唱衰英國經(jīng)濟，尤其是對于一直領(lǐng)跑于歐洲房地產(chǎn)市場的英國房產(chǎn)普遍持悲觀預(yù)期。據(jù)英國最大抵押貸款公司Halifax曾發(fā)布研究報告稱，預(yù)期2017年英國房價增長率將會有大幅下跌；英國第二大抵押貸款銀行——全英抵押貸款協(xié)會也曾預(yù)測，由于英國脫歐等不確定因素的影響，整個英國經(jīng)濟增長在2017年將全面放緩，而英國房價的增長率也將由2016年的4%-6%放緩至2%。

這頓時給英國房產(chǎn)市場披上了一層迷霧，人們紛紛猜測2017年英國房產(chǎn)市場的走勢，投資客們也因此各懷心事。然而2017年已近尾聲，英國房產(chǎn)市場的表現(xiàn)究竟如何呢？是否真的如預(yù)測般受脫歐影響而低迷？讓我們一起來回顧一下2017年英國房產(chǎn)市場大數(shù)據(jù)。

一、房產(chǎn)交易量并未出現(xiàn)大幅下跌

據(jù)英國土地注冊局的最新數(shù)據(jù)顯示，英國2017年11月經(jīng)季節(jié)調(diào)整后的住宅交易量為104，200套，而非住宅房屋交易量達到11，150套，合計115，350套。相比上月，11月住宅類房產(chǎn)交易量小幅上漲了0.6%，相比去年同期上漲7.1%。非住宅類房產(chǎn)交易量相較10月上漲了5.2%，相比去年同期上漲了5.0%。

截至2017年11月，英國房產(chǎn)2017年成交總量達到1，001，894套，與去年基本持平，未有明顯下跌。從成交量數(shù)據(jù)來看，英國房產(chǎn)銷售并未受“脫歐”不利因素的影響而大幅減少，銷售保持穩(wěn)定并有持續(xù)增長的空間。

而這其中英格蘭在所有地區(qū)中對整體房價上漲的貢獻最大，英格蘭11月房價相較去年整體上浮5.3%，威爾士和蘇格蘭11月房價相較去年也分別上了4.5%和3.6%，而北愛爾蘭地區(qū)三季度房價也比去年上漲了6%。（詳見表一：英國各地區(qū)房價及漲幅）

而從房產(chǎn)類型來看，相較于去年同期，2017年11月半獨立別墅及聯(lián)排別墅的房價漲幅較大，分別為5.8%和5.6%。（詳情見表二：英國不同類型房產(chǎn)房價及漲幅）

從供求角度看，英國房產(chǎn)銷售相對穩(wěn)定，而目前存量房產(chǎn)數(shù)量卻處于同期歷史低位，因此也就意味著英國庫存房產(chǎn)消化速度非常之快，這也將導(dǎo)致房產(chǎn)需求缺口不斷擴大，從根本上導(dǎo)致了房價的不斷增長。

另外，英鎊連續(xù)疲軟的走勢也讓國外投資客看到大量投資機會，導(dǎo)致大量外資涌入房產(chǎn)市場，使得2017年中海外投資者在房產(chǎn)市場中極為活躍，助推了房產(chǎn)市場的不斷上行。據(jù)悉2017英國房地產(chǎn)總投資額目前已經(jīng)超過600億英鎊，從海外流入英國的資金，比2015的峰值還要高，外資占比前三位的國家分別為中國、美國、德國。其中最受外資歡迎的地產(chǎn)類型為倫敦寫字樓，截至目前海外投資者對倫敦寫字樓的投資金額已經(jīng)逼近100億英鎊。以中國為例，2017年5月，中國香港新鴻基地產(chǎn)聯(lián)合愛爾蘭開發(fā)商Ballymore投資5億英鎊在倫敦開發(fā)某大型住宅項目；2017年6月，萬達集團斥資4.7億英鎊買下了倫敦九榆廣場；2017年7月，中國醬料巨頭——LKK李錦記健康產(chǎn)品集團以12.82億英鎊的價格買下倫敦某地標(biāo)式地塊，這也是中國買家在倫敦購置房產(chǎn)的交易中的最大一單。可見海外資本對英國地產(chǎn)的青睞，絲毫沒有收到“脫歐”的影響。

三、住房租賃市場依然火爆

據(jù)英國國家統(tǒng)計局發(fā)布的英國私人房產(chǎn)租賃價格指數(shù)顯示，2017年過去的12個月里私人房產(chǎn)租賃價格一直保持平穩(wěn)上漲。截止到2017年12月英國租戶2017年全年支付的私人租賃租金相比2016年上漲了1.2%，而英國（不包括倫敦）的私人房產(chǎn)租賃價格上漲了1.7%。而在英國的主要地區(qū)中，英格蘭私人房產(chǎn)租賃價格上漲1.3%，威爾士增長1.7%，而蘇格蘭租賃價格在12個月內(nèi)上漲0.4%。

2011年1月至2017年12月間，英國的私人租賃價格上漲了15.5%，這其中倫敦的貢獻為英國私人租賃價格歷史性增長提供了強勁推動。不過，如果將倫敦排除在外，私人租賃價格同比上漲11.8%，也是為房產(chǎn)市場交上了一份相當(dāng)傲人的成績單。（詳情請見圖四：私人房產(chǎn)租賃價格指數(shù)）

近日英國住宅租賃網(wǎng)站Spotahome調(diào)查的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，盡管英國退歐迫近，但這仍沒有阻止歐洲人在倫敦找房租賃，其中法國人占在該網(wǎng)站找房總?cè)藬?shù)的比例超過兩成，西班牙人、德國人和意大利人也都大批地尋求在倫敦租房。雖然英國脫歐引發(fā)人們對于英國人口流入減少，失去在租賃市場中的人口紅利，租賃需求不斷下降而影響房產(chǎn)租賃價格。但是對于倫敦這一頂著“國際化大都市”“金融中心”的巨大光環(huán)的城市，仍舊吸引著來自全球各地的人們前往，由此而產(chǎn)生的租房需求也支撐著房產(chǎn)租賃市場的火爆。

無論是穩(wěn)定的房產(chǎn)交易數(shù)量、高居不下的房價還是火爆的房屋租賃市場，都用數(shù)據(jù)打了唱衰英國房產(chǎn)市場的言論狠狠的一記耳光，可以看出不斷推進的“脫歐”進程到目前為止并沒有對房產(chǎn)市場產(chǎn)生實質(zhì)性的影響。

回顧2017年，雖然英國與歐盟之間關(guān)于脫歐的關(guān)鍵問題尚沒有實質(zhì)性進展，脫歐為英國經(jīng)濟帶來的不確定性依然很大，但是房產(chǎn)市場的表現(xiàn)并沒有疲軟，在基于強勁的住房和租房需求以及外資不斷涌入的加持下依然維持穩(wěn)定增長。

印花稅的上調(diào)、央行加息等等不利因素都讓英國未來房產(chǎn)市場的走勢不甚明朗，而除此之外投資者需要持續(xù)關(guān)注的仍然是英國與歐盟的“分手協(xié)議”的走向，雖然目前看來脫歐并未打擊房產(chǎn)市場，但是英國脫歐仍然為市場帶來極大的不確定性。而對于2018年的展望，第一太平戴維斯、萊坊等機構(gòu)普遍預(yù)測2018年英國房產(chǎn)將持續(xù)小幅上漲，并看好英國北部房產(chǎn)市場，在細分領(lǐng)域則看好物流地產(chǎn)和寫字樓。

作者簡介

葛狄（1989—），籍貫：吉林省，學(xué)校：對外經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)，專業(yè)：金融學(xué)。

（作者單位：對外經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)）