物業管理企業成本的特點與管控策略分析

劉一伯 黎瑞超

摘 要：近年來，國民經濟飛速發展、市場競爭日趨激烈，使得物業管理公司成本控制對整個企業管理和經營發揮出重要作用，而這也是物業公司增強核心競爭力的有效手段。怎樣合理控制企業成本，預留更多經濟效益空間，成為物業行業內首要問題。基于此，本文結合物業管理公司的成本特點展開分析，進一步提出物業管理公司的成本管控措施，期望為物業管理公司今后運營發展提供參考。

關鍵詞：物業管理企業；成本特點；管控策略

1.物業管理公司的成本特點

1.1形成點多

物業管理公司的成本有著多元化特點，涉及到管理成本、服務成本以及經營成本等內容。其中，服務成本是指物業公司在提供服務的環節發生各項成本，最為常見的成本是環境維護、消防演練與檢查、治安維護；管理成本是指房屋與配套設施在管理、養護以及維修等方面發生成本，最為常見的房屋檢修以及供暖供水氣管道維護；經營成本是指經營會所小區以及公共設施發生的成本，而這部分支出能夠通過收費獲得補償。

1.2分布較廣

為獲取更多經濟效益，物業管理公司不斷擴寬經營規模，這使得管理范圍與市場分布面越來越廣。同時，物業管理的成本越發多元化與多樣化，造成物業管理的成本發生面更廣。

1.3管控線長

物業管理整個活動在空間上需要延伸至物業區各個角落，在時間上需要延伸至各個時點，包括了各環節發生的設備、人員等費用。所以，物業管理公司成本線滲透各時點與環節，相對應地成本管控線也應該隨之延長。

1.4管理困難

物業管理公司在管理對象與工作人員等方面均存在分散性特征，極大程度上加重了管理難度。因此，物業公司必須規范管理標準與模式，統一核算體系。由于不同物業公司所面對的業主結構與市場環境有著明顯的差異性，這也決定了物業企業難以實行統一核算要求與成本管理模式，整個成本管理的工作難度較大。

2.物業管理公司的成本管控措施

2.1建立成本核算的高效程序

第一，嚴格管控人工成本。物業公司主要提供無形服務產品，其成本費用更多的是人力成本。同時，物業管理大約有85%以上的工作是由管理處完成，物業管理公司的職業部門設置必須做到高效、直接以及簡化等特征。因此，物業公司人員配備應該精簡，只有符合崗位要求的專業人才可以正式上崗。第二，嚴格管控采購成本與管理費用。物業公司管理費用主要由日常辦公費用、招待費以及車輛使用費用等內容組成，為了有效節約費用最好選擇集中式采購方法，通過最低成本購買性價比更高的產品。同時，針對經常采購的產品應該和供貨廠家構建長期且良好的供貨關系，在節省采購成本與送貨成本的同時形成規模效應。第三，嚴格管控設備維護與運行費用。實際辦公環節最大程度上選擇節能設備，各個管理部門應該對公共性資源進行優化調整。合理科學的安排設備運行時間與數理，做好費用節約與統籌兼顧的工作。第四，建立物業管理的收費制度。物業管理公司根據業主實際情況選擇半年、季度或者月度收費制度，嚴禁前緊后松的工作狀態，防止業主惡意拖欠物業費等情況。相較于商業性公司而言，物業管理公司應收賬款并不能實現信用銷售，并且影響企業利潤增長。因此，物業公司必須在日常工作中重視應收賬款管理，以防萬一。

2.2物業管理設計環節至前期環節

物業公司成本會受到建筑布局影響，這要求公司相關工作人員必須由物業設計階段入手，全面排查和分析各類安全事故的隱患、人員崗位設置、賠款損失潛在風險以及設備故障誘因等因素，為設計人員提供參考意見。全面管控施工和設備安全的全過程，及時發現和處理問題，嚴格進行物業驗收工作。

2.3完善物業成本的細節管控

要求全體工作人員樹立細節管控意識，由節省每度電、每滴水以及每張紙做起，嚴格禁止出現形式主義的管理行為。由于物業公司規模和管理范圍日漸擴大，使得企業成本與人員崗位隨之增加，所以必須制定出完善的耗費標準，嚴格把關每項成本發生點，將成本管控責任落實到個人，將成本管控與績效考核相結合。

2.4增強業主服務中心作用

業主服務中心是物業管理公司主要服務窗口，作為一個循環提供相關無形服務地生產中心，應該設置相匹配的調度中心與生產指揮中心，全面負責協調、指揮、控制以及組織整個服務活動。業主服務中心作為管理組織架構核心部分，相關數據顯示，90%以上的日常服務與管理工作是通過業主服務中心完成的。法律法規明確指出，服務中心負責人作為客服工作第一責任人，工作范圍是管理處績效考核、日常經營管理以及業務監管等內容。概況來講，以業主為服務中心的組織架構可以最大程度上發揮出基層工作人員責任意識與積極性，特別是調動與發揮各班組組長協調能力與管理能力。通過降低管理服務環節與人員配置，充分節省人力成本，并且把管理人員由繁瑣的日常業務工作內解脫出來，更加集中的處理本領域內事務。

結束語

綜上所述，物業管理公司是與人們日常生活和工作聯系最為密切的行業，受到社會廣泛關注。處于發展新時期的大環境下，物業管理企業在獲得更多發展新機遇的同時也急需優化內部運營情況。相關管理人員認真且全面的分析成本特點，結合企業成本特點來完善和調整管控措施，確保企業可以更加合理的運用資源和控制成本，最終實現物業管理公司的可持續發展。

參考文獻

[1]吳春紅. 物業管理企業成本的特點與管控策略研究[J]. 中國國際財經（中英文）， 2017（21）：101-102.

[2]彭芳. 合理控制物業管理成本的有效策略[J]. 時代金融， 2017（27）：49-51.

（作者單位：成都信息工程學院銀杏酒店管理學院）