房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中存在的問(wèn)題及對(duì)策

彭闖

摘 要：自古以來(lái)，我國(guó)老百姓要求“居者有其屋”。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中存在著激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，只有提高房地產(chǎn)項(xiàng)目管理水平與施工質(zhì)量，才能促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。本文首先指出了房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的標(biāo)準(zhǔn)，接著提出了我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中存在的不利因素，并明確了針對(duì)性解決策略。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項(xiàng)目管理；對(duì)策

我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，具有非常重要的影響，著力發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)，可以實(shí)現(xiàn)社會(huì)的安全穩(wěn)定。所以，房地產(chǎn)行業(yè)在過(guò)去較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)得到了社會(huì)各界的普遍熱議。房?jī)r(jià)不斷上漲，大多老百姓難以承受，出現(xiàn)了大量的“蝸居”與“北漂”。提高房地產(chǎn)管理水平，積累豐富的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)，才能推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)管理的順利開(kāi)展。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理應(yīng)該遵循的標(biāo)準(zhǔn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理，是房地產(chǎn)管理人員在掌握系統(tǒng)工程觀點(diǎn)、方法與理論的基礎(chǔ)上，全面管理房地產(chǎn)項(xiàng)目施工與使用的過(guò)程，保證生產(chǎn)要素的合理配置，創(chuàng)造適宜老百姓居住的高質(zhì)量工程。其屬于一門綜合性學(xué)科，要求必須做到下面幾點(diǎn)：

1.減少成本投入

房地產(chǎn)行業(yè)可以獲得較高的利潤(rùn)。我國(guó)當(dāng)前涌現(xiàn)出大量“地王”充分說(shuō)明了這一點(diǎn)，大量國(guó)有企業(yè)涌入房地產(chǎn)行業(yè)。在社會(huì)中引起了大量不良反響，但房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的目的是為了減少成本投入，以收到更高的經(jīng)濟(jì)收益。房地產(chǎn)項(xiàng)目不可能無(wú)限制地壓縮成本，還需兼顧房產(chǎn)質(zhì)量，一旦出現(xiàn)大量質(zhì)量不達(dá)標(biāo)的房產(chǎn)，則會(huì)使企業(yè)遭受重大的經(jīng)濟(jì)損失。

2.提高施工質(zhì)量

只有提高房地產(chǎn)質(zhì)量才能保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。中國(guó)人歷來(lái)要求“居者有其屋”，這是社會(huì)發(fā)展與個(gè)人發(fā)展的根本。因此使有些不法商人從中看出了商機(jī)，不斷提高房?jī)r(jià)，房地產(chǎn)商為了獲得更高的利潤(rùn)，更是要求施工企業(yè)一味加快施工進(jìn)度，在提前竣工的同時(shí)可以提前拿到工程款，收回施工成本。由于時(shí)間倉(cāng)促，在房地產(chǎn)施工過(guò)程中，存在著大量細(xì)節(jié)問(wèn)題沒(méi)有完成，房地產(chǎn)施工質(zhì)量受到嚴(yán)重影響，甚至有的購(gòu)房者在入住房屋后，發(fā)現(xiàn)房子出現(xiàn)了許多質(zhì)量問(wèn)題，所以房地產(chǎn)商要高度重視施工質(zhì)量，提高項(xiàng)目管理水平。

3.對(duì)工程高度負(fù)責(zé)

對(duì)于房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)要做到責(zé)任對(duì)等，房地產(chǎn)行業(yè)存在著高額利潤(rùn)，提前竣工可以提前收回投資，從而投入下一期的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。房地產(chǎn)建設(shè)需要投入大量資金，但資金回收卻需要較長(zhǎng)的時(shí)間。這也造成很多房地產(chǎn)商一味強(qiáng)調(diào)施工進(jìn)度，卻不能對(duì)房地產(chǎn)質(zhì)量負(fù)責(zé)，出現(xiàn)了大量不合理操作，制造出的房屋質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，給國(guó)家?guī)?lái)了嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。

二、我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中存在的不利因素

1.前期可行性研究不足

開(kāi)展房地產(chǎn)項(xiàng)目管理，首先要做好前期研究工作。只有制訂合理的施工方案才能順利開(kāi)展投資建設(shè)。有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在獲得項(xiàng)目施工權(quán)后，立刻動(dòng)手施工，而不做好市場(chǎng)調(diào)查，只依據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)一味加快施工進(jìn)度，產(chǎn)生大量的模仿行為，出現(xiàn)了重復(fù)建設(shè)現(xiàn)象，使國(guó)家遭受嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。

2.不能實(shí)行項(xiàng)目監(jiān)督

因?yàn)榍捌谘芯看嬖谥罅咳毕荩康禺a(chǎn)商為了提前收回投資，加快施工進(jìn)度，沒(méi)有認(rèn)識(shí)到施工安全與質(zhì)量問(wèn)題的重要性，遇到設(shè)計(jì)圖紙與現(xiàn)場(chǎng)施工存在沖突時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有考慮實(shí)際情況，為了獲得更高的經(jīng)濟(jì)利益而任意改動(dòng)圖紙，項(xiàng)目監(jiān)督形同虛設(shè)，更不能嚴(yán)格履行監(jiān)督程序。

3.不重視合同管理

不具備項(xiàng)目管理意識(shí)主要指的是，房地產(chǎn)商的合同意識(shí)。大多人認(rèn)為，得到對(duì)方口頭上的允許即表明得到了認(rèn)同。但隨著我國(guó)加入世界經(jīng)貿(mào)組織以后，國(guó)際間競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇，我國(guó)當(dāng)前涌入大量國(guó)外文化，傳統(tǒng)思想已與時(shí)代發(fā)展不相適應(yīng)。房地產(chǎn)商在簽訂合同過(guò)程中要做到字斟句酌，更不能不經(jīng)對(duì)方同意任意修改合同。

4.不具備風(fēng)險(xiǎn)防控預(yù)案

隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，任何商業(yè)運(yùn)行都會(huì)面臨著諸多風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中存在著政策、市場(chǎng)、安全、法律、資金等各個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)。稍有不慎極易引發(fā)各種風(fēng)險(xiǎn)，不利于工程項(xiàng)目的順利進(jìn)行。在實(shí)際操作中，開(kāi)發(fā)企業(yè)認(rèn)為災(zāi)難不會(huì)降臨到自己頭上，不能及時(shí)制訂應(yīng)對(duì)性策略、提前制訂應(yīng)對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)案。一旦風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)則陷入驚慌失措當(dāng)中，有的應(yīng)對(duì)時(shí)間過(guò)晚，導(dǎo)致項(xiàng)目遭受大量的經(jīng)濟(jì)損失。

三、提高我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理水平的策略

為了解決上述各種問(wèn)題，只有及時(shí)引入現(xiàn)代化項(xiàng)目管理意識(shí)，保證項(xiàng)目操作的規(guī)范化，才能防止出現(xiàn)各種風(fēng)險(xiǎn)。在我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展過(guò)程中，只有房地產(chǎn)項(xiàng)目管理質(zhì)量不斷提升，才能在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于有利地位。

1.建立完善的公司組織機(jī)構(gòu)

要依據(jù)現(xiàn)代企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)律，進(jìn)一步提高企業(yè)管理水平，必須制訂覆蓋各個(gè)領(lǐng)域的規(guī)章制度，設(shè)置各種職能部門，才能與房地產(chǎn)項(xiàng)目管理相適應(yīng)。

2.認(rèn)真開(kāi)展前期可行性研究

開(kāi)展的可行性研究主要涉及項(xiàng)目前期市場(chǎng)研究與產(chǎn)品研究，在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇的情況下，如果一味加大廣告投入則收不到較好的效果，消費(fèi)者更為重視考察產(chǎn)品質(zhì)量與售后服務(wù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也要注意到這一變化，正確評(píng)價(jià)自己生產(chǎn)的產(chǎn)品，開(kāi)展大量的前期研究，才能不斷提高產(chǎn)品質(zhì)量，收到較好的經(jīng)濟(jì)效益。

3.保證房地產(chǎn)項(xiàng)目管理有序進(jìn)行

只有具備完善的監(jiān)督程序，才能保證項(xiàng)目管理工作的穩(wěn)定運(yùn)行，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理目標(biāo)。為了解決當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目管理不合理問(wèn)題，監(jiān)委會(huì)要切實(shí)發(fā)揮作用，利用引入第三方力量，加強(qiáng)外界監(jiān)督。房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及方方面面的內(nèi)容，只有制訂完善的管理程序，及時(shí)解決項(xiàng)目運(yùn)行中出現(xiàn)的各種問(wèn)題，才能保證項(xiàng)目的穩(wěn)定運(yùn)行。

4.嚴(yán)格履行房地產(chǎn)合同

要想提高項(xiàng)目管理意識(shí)還需做好前期調(diào)查研究工作，為了解決房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中意識(shí)薄弱的問(wèn)題，只有提高管理人員的管理能力，使其高度重視項(xiàng)目管理工作，及時(shí)轉(zhuǎn)變管理觀念，充分利用項(xiàng)目合同，才能提高管理人員的合同意識(shí)，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目管理水平。

5.提高項(xiàng)目管理質(zhì)量

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理過(guò)程中，做到準(zhǔn)確評(píng)價(jià)、及時(shí)撥付資金、保證施工進(jìn)度、投入成本合理、有效控制風(fēng)險(xiǎn)、獲得一定的利潤(rùn)等，即意味管理收到了較好的效果，提高項(xiàng)目管理質(zhì)量可以做到下面幾點(diǎn)：第一，及時(shí)引入成功企業(yè)的做法，根據(jù)自身實(shí)際情況制訂項(xiàng)目管理規(guī)章制度；第二，建立完善的項(xiàng)目管理部門并配備數(shù)量相當(dāng)?shù)墓芾砣藛T；第三，以施工進(jìn)度為標(biāo)準(zhǔn)提前撥付項(xiàng)目運(yùn)行資金；第四，實(shí)行績(jī)效考核制度，激發(fā)員工的工作熱情，及時(shí)監(jiān)督施工質(zhì)量；第五，制訂應(yīng)對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)急預(yù)案。

四、結(jié)束語(yǔ)

總之，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可以為房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)可觀的經(jīng)濟(jì)收益，受到大量房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)可。提高房地產(chǎn)項(xiàng)目管理水平，才能保證房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)收到較好的效果，推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的健康發(fā)展。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入轉(zhuǎn)型升級(jí)階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)也需要隨之進(jìn)行改變，企業(yè)要敢于抓住發(fā)展機(jī)會(huì)，解決房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中存在的各種不利因素，使項(xiàng)目管理水平得到提高。本文主要研究了房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中存在的問(wèn)題，并提出了針對(duì)性解決策略，希望可以促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工作的穩(wěn)定運(yùn)行。

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（作者單位：武漢東湖學(xué)院）