房地產設計管理的要點分析

孫婕

摘 要：房地產行業在國民經濟中的地位越來越重要，其為社會和國家創造的效益越來越多。與此同時，房地產行業中的競爭也越來越激烈。房地產企業要想在競爭日益激烈的市場競爭中生存和發展，就必須盡量確保項目的效益性。在投標對象確定，產品營銷策劃大致方向確定的情況下，將項目策劃落實為具體的模型、圖紙，對項目的最后質量和價值具有十分重要的影響。因此，加強房地產設計管理具有重要的意義。

關鍵詞：房地產開發；設計管理；要點

1、房地產設計管理的意義和價值

設計階段的管理對建筑項目具有十分重要的指導意義，其對建筑項目具有不可忽視的重要價值。作為建筑設計的執行者，建筑設計的專業人員將自己的智慧淋漓盡致地賦予在了自己的設計成品中，最大程度的確保建筑項目的實用性，以便設計成品能真正為人們的需求服務。房地產企業的項目開發及其他各個階段，專業設計人員都在其中發揮了至關重要的作用，設計人員在項目的規劃和設計中進行的主要工作是協調好項目相關多方的溝通，為項目的規范施工奠定基礎。房地產企業的設計人員在項目設計階段能對項目有效的控制，確保將企業內部具備的資源充分調動，將資源能創造的效益發揮到最大程度。在項目設計階段如果能充分發揮項目設計人員的能動性，項目設計的發展將會得到明顯的改善。

房地產開發建設項目設計過程包括方案設計階段和施工圖紙設計階段兩個階段。其中方案設計階段的工作是形成項目方案報建文本，而施工圖紙設計階段的最終目的則是完成施工圖。項目設計過程兩個階段完成的成品——方案報建文本及施工圖在投入使用之前都必須先報送到相關政府部門進行審批，審批合格之后這兩個成果才能使用到工程項目施工中。建筑項目設計過程的項目管理工作的依據是方案報建文本和施工圖紙。方案設計階段和施工圖紙設計階段的目標和任務都存在一定程度的不同，為此這兩個階段項目管理執行組織的結構和管理都存在很大程度的差異。人力資源管理、時間管理、溝通管理、風險管理、質量管理是項目管理的主要工作內容，在項目的不同階段，項目管理工作的側重點不同。建筑項目中方案設計階段逐漸被房地產企業重視，其重要性越來越深入人心。擬定招投標任務書，確定招標方案，是方案設計階段的第一步工作，然后是對方案進行定案，之后才能得出最終的成果，即方案報建文本。大部分的房地產企業都愿意投入大量的內部資源到方案設計階段的工作，以便能盡可能的提高方案設計的質量，促使方案設計及相關內容能與市場需求緊密結合。

2、房地產設計的要點分析

2.1項目定位

2.1.1產品定位。產品定位就是形成市場差異化產品，主要包括兩部分內容：一是研究房地產市場環境，從而確定市場需求的種類、形式、大小和趨勢，為產品定位提供市場基礎；二是研究產品構成要素和目標客戶消費使用過程，以便確定房地產項目形成過程中的外部和內部條件，分析產品構成的主要因素，形成市場差異化產品。

2.1.2客戶定位。客戶定位是確定房地產項目的目標消費群體和他們的特征。客戶定位需要研究消費者的消費行為、消費動機以及消費方式，同時研究消費者自身的人格、觀念、所處的階層、環境、文化背景、偏好和生活方式等。

2.2選址

選址環節中，應把握好到交通、客流、商業環境等幾個因素對建筑設計的影響，并對不同功能、不同建筑形式的項目采取不同的方案。首先，作為制約著建筑與顧客聯系的載體，城市道路交通的順暢是商業項目發展的重要基礎。因此，項目的地址必須選在交通可達性最佳的地點，使客源有充分的空間來往。其次，設計師應對街道兩側的客流規模進行分析，對于具備開發前景的區域，應開辟新的道路交通系統，創造新的商業環境。再次，一定區域內的人們往往具有該區域特有的消費水平和習慣。如趨向購買單一商品的顧客，往往希望富有比較和選擇余地，而對商業氣氛、娛樂性、環境要求不多。而購物范圍較雜，也較隨意的顧客則希望到集購物、娛樂、休閑等功能為一體的綜合商場。因此設計師必須首先了解建筑的發展方向，鎖定目標客流，再選定地址，繼而進行下一步的規劃和設計。

3、結構設計的內容和方法

3.1建筑結構的平面設計

在繪制平面布局圖的時候，首先要做的就是對建筑物所在地的地質構造、抗震烈度，以及建筑物周圍的環境、建筑設施等進行調查。其中在對抗震設防烈度進行評估的過程中，如果建筑物所在地的抗震設法烈度，是六度區時，這時就不用對建筑物進行界面抗震演算了，但是一定要符合建筑抗震設計的規范和相關的抗震措施的要求。如果時間比較寬松，設計師就可以對砌體結構直接設計，不用在電腦軟件中建模了；但是要處理好構件的受壓情況。必要的時候，設計師要到實地進行考察以確保準確性，如果時間比較有限，最好的方法就是直接在電腦軟件里輸入建模進行計算。如果抗震設防烈度在七度區時或是更高的情況，最好就是利用電腦進行建模運算，然后利用軟件的圖層功能，直接凍結相關的層，在建立新的柱層、梁層、板鋼筋層等等在內的圖層結構，這樣不但能夠提高繪制的效率，方便不同結構間的平面圖修改、復制，也提高了準確度。

3.2屋頂的結構圖設計

因為不同的建筑所處的地理環境、氣候、用途等的不同，所以對于屋頂的設計也不同，比如在南方的多雨氣候中，屋頂面的設計多是坡型的，北方地區房屋面大部分是平整的。對于坡型屋面的結構設計一般采用的就是梁板式和折板式這兩種方式。折板式使用于建筑平面比較規整，版跨度不大，屋面的坡度和屋脊線轉折的復雜度較小的坡型屋面，反之就適用于梁板式。在梁板筋的構造中，其中的某些部分的板負筋要拉通以便抵抗拉力。板厚一般是不小于120厚。

3.3建筑結構設計的大樣詳圖

在整個建筑詳圖保證準確的前提下，大樣詳圖的設計可以在此基礎上直接進行繪制，在設計中要遵循的原則是保證結構受力的合理性和施工過程中的快捷方便，在一定的標高和外形尺寸上要注意的就是和整體的建筑協調一致。此外建筑的實際標高和結構標高之間是存在一定差距的，設計人員要處理好這個差距在大樣詳圖上的顯示。

3.4建筑機構設計中的樓梯的設計

每一個高層的建筑都會有樓梯，樓梯在設計中是比較難控制的，因為它的結構是鏤空的，樓梯的受力情況、梯板、梁等都是十分關鍵的設計。梁的設計要注意的是梁下的凈高要滿足建筑的要求，梁的作用就是要保證上下樓層的位置、高度、結構等的統一，對于不對稱的部位可以適當的采用折板樓梯構造，折板樓梯在設計中要特別注意的是把鋼板在樓梯的折角處斷開，然后進行各自的固定，這主要是怕由于局部的受力較大出現斷裂的情況。在對樓梯的設計過程中，要注意梯的寬度，不宜過窄，這樣會增加樓板的受力，容易出現斷裂，所以梯板的設計要和整個樓梯的設計相一致。

4、結束語

房地產的設計管理工作是一個長期性、整體性的過程，貫穿了項目開發的整個過程。房地產項目開發設計階段對整個項目的開發周期具有關鍵性的作用。房地產開發企業應統籌全局，綜合考慮，從整個項目的開發周期考慮問題，將設計階段的管理工作全面貫徹落實，實現對成本的內部控制管理。

參考文獻

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[2]王孝林.淺析房地產住宅項目設計管理要點[J].建筑工程技術與設計，2016（31）：1717～1718.

[3]許偉.房地產開發項目設計管理要點解析[J].建筑·建材·裝飾，2016（13）：157～158

（作者單位：天津住宅建設發展集團有限公司）