“營改增”對房地產開發企業財務管理影響分析

薛惠鵬

摘要：2015年李克強總理在政府報告工作中提出要全面實現“營改增”，按照國家的相關要求，2015年的建筑業、房地產業、金融業等將會被納入“營改增”的范圍，在經濟的不斷發展下，“營改增”的范圍不斷的擴大，這也意味著有更多的行業需要做出相應的改革來順應“營改增”的要求。本文將主要從房地產行業“營改增”相關政策、“營改增”政策對房地產開發企業財務的積極影響、房地產開發企業“營改增”對財務的不利影響以及面對“營改增”政策房地產開發企業的應對策略這四個方面對“營改增”對房地產開發企業財務管理影響進行分析研究，希望本文提出的觀點能為房地產企業應對今后的戰略挑戰提供參考。

關鍵詞：“營改增”；房地產開發企業；財務管理；稅制改革；影響分析

在改革開放的不斷深入和發展下，我國經濟市場化和國際化的程度不斷提升，這對于我國房地產企業的發展來說既有利也有弊，它既為我國房地產企業的發展帶來了機遇，同時也導致了營業稅重復征稅和稅收不合理等等問題的出現，所以我國開始對稅收政策進行調整，提出了“營業稅改收增值稅”的稅改政策，并對這一政策進行不斷的調整。利用“營改增”這一稅收政策來對我國的財務進行宏觀的調控，來降低企業繳納稅收的負擔，幫助企業節約成本，對于促進房地產企業的發展是非常的有利的。

一、房地產行業“營改增”的基本情況

“營改增”政策自從2012年在我國開始試點以后就逐漸成為了我國稅制改革中重要的組成部分。到現在為止，“營改增”的覆蓋范圍逐漸的擴大，受到這一稅收政策影響的行業逐漸的增多。在房地產企業也被納入“營改增”的試點范圍以后，房地產企業由原來的營業稅百分之五的稅率變成了增值稅百分之十一，但是要對各種抵扣項目進行考慮才可以對其真正的稅收狀況進行分析。從另一個方面來說，房地產企業“營改增”要求對財務管理、經營管理等各個方面進行改革，以此來提高房地產企業的生命力和市場競爭力。

二、“營改增”政策對房地產開發企業財務的積極影響

“營改增”政策對房地產開發企業財務的積極影響主要可以體現在三個方面。首先，“營改增”政策的正確運用對于降低房地產開發企業的稅務負擔有一定的作用。房地產開發企業設計到的開發項目完工的過程比較的復雜，所以在對開發成本進行規劃和計算時就容易出現失誤，在房地產企業進行“營改增”以后，如果能對房地產企業的各項開發成本進行抵扣，形成完整的抵扣鏈條的話，房地產開發企業的稅務負擔將進一步的降低。其次，“營改增”政策對于提高房地產開發企業資金的流動性也有一定的作用。資金問題是企業經營發展的主要問題，也是企業財務風險出現的原因，所以保持只有較強融資能力才可以實現房地產企業資金的正常運轉。在營改增實施以后，房地產企業的資金支出數量將大大的減少，這就間接的保證了企業資金流的充足。最后，營改增政策對于提高房地產開發企業的財務核算水平也有一定的作用。這是因為營改增的政策對于房地產開發企業的財務核算提出了比較高的要求，房地產開發企業為了適應這一政策的要求不得不提高其財務核算的能力，這對于降低房地產開發企業的稅務成本也有間接的影響。

三、房地產開發企業“營改增”政策遇到的問題

（一）稅務同樣有增加的風險

房地產開發企業在性質上屬于資本密集型的企業，所以在整個成本當中利息成本所占據的比例是非常大的，但是利息成本的抵扣還是比較困難的。如果房地產開發企業銷項稅額還是保持在百分之十一，而關于土地出讓金等方面的進項稅額抵扣政策依然沒有出臺，企業的稅務負擔不降反增。

（二）增值稅專用發票的獲取有一定的難度

在營改增的政策當中要想實現降低房地產企業的稅務負擔就必須獲取相應的增值稅專用發票，但是增值稅專用發票的獲取還是有一定的難度的，舉例來說，土地出讓金的相關政策不夠完善，所有國土部門開具的財政監制專用票據能否作為進項稅抵扣的憑證依然沒有明確的規定。這就直接造成了房地產開發企業稅負升降的不確定性，加大了稅務負擔降低的難度。

四、面對“營改增”政策房地產開發企業的應對措施

（一）明確財務及稅務管理的重點

由上文可知，在營改增的政策實施以后可能會造成房地產企業稅務負擔出現增大的情況，所以需要企業中的財務管理部門能夠樹立納稅意識，對財務管理和稅務管理的重點內容進行把握。需要在進行各項工作的過程中取得相應的增值稅專用的發票，為之后的稅項抵扣打好基礎，還需要對項目建設過程中的決算管理水平進行提高，強化會計核算工作，提高核算質量。

（二）解決好房地產開發企業的期初稅款抵扣相關問題

在當前的房地產市場上，很多的企業都將精裝修的營銷策略作為其主要的營銷策略，這為房地產企業解決開發企業的期初稅款抵扣問題提供了思路，要求在營改增的政策推行背景下，房地產企業能夠充分的應用各種營銷策略，做好各種準備工作，尤其是在增值稅發票的收集、整合和整理方面。

（三）進一步完善房地產開發企業內部的財務管理及稅務控制制度

進一步完善房地產開發企業內部的財務管理及稅務控制制度是企業應對“營改增”政策實施后一項非常重要的措施，它對于解決房地產開發企業財務管理賬務處理復雜、增值稅專用發票風險加大等問題都有非常積極的作用。所以某企業需要對自身的財務管理進行完善，尤其是需要對房地產企業中的成本管理政策進行強化，尤其是在成本管理中的憑據管理，還需要對房地產企業中合同管理的各項事務進行完善，對于不同的付款方式對企業的影響進行明確的把握，對房地產企業當中遇到的各項政策進行明確。

（四）提前做好相應的財務核算準備

為了降低營改增政策對房地產開發企業造成的不利影響，需要提前做好相應的財務核算準備，例如可以對房地產開發企業會計賬戶的設置進行相應的調整，使其更加適合房地產開發企業的實際情況；還可以對會計業務處理的正確性問題進行研究，提高增值稅發票的管理水平，降低不能抵扣進項稅造成房地產企業出現進項稅額抵扣困難的風險。

（五）提高房地產開發企業的稅務籌劃管理水平

提高房地產開發企業的稅務籌劃管理水平是房地產企業進行“營改增”政策應對過程當中一項非常重要的措施，首先需要房地產企業當中的工作人員對稅務籌劃工作予以重視，對房地產企業中各項基本流程進行梳理和把握，合理制定出稅務籌劃的方案，采取正確的措施來實現房地產開發企業的稅費轉移，從而間接的降低房地產企業當中的稅務負擔。

（六）進一步提高房地產開發企業的財務管理水平

進一步提高房地產開發企業的財務管理水平可以從三個方面出發采取措施，首先，可以對財務管理部門的設置狀況進行完善，使各個部門能夠將其作用充分的發揮出來。其次，此外需要對自身的各項業務運行過程進行分析，了解容易發生風險的環節，設計出相應的應對策略。最后，還可以對房地產開發企業財務管理的各項工作流程進行優化，設計合理的流程方案。

五、結論

在房地產行業進行“營改增”的稅收政策，會對企業的財務管理、經營管理、市場行為等模式產生巨大的影響，要求房地產開發企業在進行財務管理和稅務處理的過程當中能夠以本企業的實際情況為基礎，認真的進行財務管理和稅務處理，并且能夠嚴格的按照國家的相關規定來對財務管理的各項事務進行處理，有針對性的采取措施來應對困難，促進房地產企業長遠發展，并幫助房地產企業在激烈的市場競爭中占據有利地位。

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（作者單位：北京建工地產有限責任公司）