二手房交易過程中的法律關系及法律風險

馬夢杰

【摘 要】隨著經濟社會的發展，房產交易市場日漸火爆，“二手房”由于其自身優勢也日漸受到消費者的青睞，但其自身也存在了一定的復雜性，增加了交易風險，本文從房產交易的過程中分析存在的法律關系，以及其中存在的法律風險和相關注意事項，并就建立完善的二手房交易體系提出一點建議，以期市場平穩有序發展。

【關鍵詞】二手房；法律關系；法律風險

近年來，隨著我國社會經濟的發展，房地產價格受多方因素的影響持續上漲。在城市中，土地資源的稀缺性，使得開發用地逐漸減少，新建住房數量有限。為滿足人口增長，再加上農村人口的城鎮化，住房需求日益旺盛，二手房交易量也在迅速攀升。二手房相對于一手新房也有許多優勢。其價格一般比新房低，周邊的交通、商業、社區等的配套設施較為成熟，生活便利，受到購房者的青睞。對于一些中低收入的百姓來說，想要擁有一套屬于自己的住房，就要將目光轉向再交易房，即為俗稱的“二手房”。隨著消費群體觀念的改變，以及“二手房”的價格優勢，我國的“二手房”成交數量、成交金額以及單位價格呈逐年上升趨勢，相關的交易也由零散無序走向規范化、制度化，而在現階段仍有一些經常觸及的法律問題，本文就國內二手房交易的現狀出發，從買房角度來探討二手房市場發展中的問題以及下一步的發展建議。

一、二手房交易過程中的法律關系

二手房作為一種可交易房產比新房權屬情況要復雜的多，不僅包括商品房，還包括房改房、安居房以及經濟適用房等。而房改房、安居工程、經濟適用房本身是一種福利性質的分房，這些房屋在土地性質、房屋所有權范圍上有一定的國家規定在轉讓時有所限制、有些無法交易，另外有些二手房還有銀行按揭貸款或者設定抵押。這些情況讓百姓在購買二手房的過程中面臨諸多隱患，交易中從買方角度出發分析可能產生關聯的法律關系和可能產生的法律問題，如下：

（一）買方與中介之間的居間法律關系

中介公司與買家簽訂合同，尋找交易房源并提供居間服務，作為回報，買家向中介支付中介服務費。房地產中介公司的不規范操作主要體現在以下幾方面：1.對政策不允許出售的房產進行代理、交易；2.為促成交易隱瞞房源相關信息；3.為交易雙方規避法律提供建議，如簽訂“陰陽合同”；4.違規獲取額外利益。

（二）買方與賣方之間的房屋買賣法律關系

買方與賣方雙方簽訂房屋買賣合同，形成房屋買賣法律關系。二手房的產權人包括法定和約定的兩種情況，在法律上，兩者最主要的區別是：約定產權人一般在產權證明上有產權登記，稱之為登記產權人；而法定產權人是指依法對該房屋享有產權的人，在產權證上或交易中心的產權登記冊中沒有登記，稱之為非登記產權人。這種情況最典型的例子，就是登記產權人的配偶根據婚姻法的規定而對房屋享有產權，但產權證上沒有對配偶予以登記。而在二手房交易中，法定產權登記人與買家的糾紛占有一定比例。

（三）買方與銀行之間的借款法律關系

買方與銀行雙方簽訂貸款合同，存在借款法律關系。目前，各家金融機構的信貸投入主要集中在房地產開發以及住房一級市場，對二級市場的關注度與支持度不夠。盡管近幾年，各金融機構開始將目光投向二手房市場，并加大了信貸投入，但相比國外發達銀行，無論是業務總量，還是業務結構占比，還存著較大差距。

（四）買方與稅務機關之間的行政征收法律關系

繳納稅款是法定義務，交易中涉及買方的稅種主要有契稅、印花稅、房產稅等。產權轉移登記中利用“陰陽合同”規避稅收的情況也可能帶來法律風險。所謂二手房交易中的“陰陽合同”，是指合同當事人采用訂立兩份以上合同的方式，一份用于房產交易中心備案，一份用于雙方當事人真正履行，其中用于房產交易中心備案的合同則稱為“陽合同”，對用于雙方當事人履行的合同則稱“陰合同”。住房按規定應征收的個人所得稅，應依法嚴格按轉讓所得20%計征。交易雙方為了規避稅收，在陽合同中以極低價格進行交易，以此價格來降低應該繳納的稅費，而當事人私下簽訂并實際履行的陰合同，才是符合市場行情的交易價格。根據我國《合同法》第52條規定，買賣雙方惡意串通，損害國家利益的合同無效。“陰陽合同”一旦出現糾紛，很可能被法院認定為無效，其法律風險不容忽視。

（五）買方與房地產交易中心之間的行政確認法律關系

實際上就是在二手房交易的最后階段，買賣雙方到房地產交易中心辦理房屋產權轉移登記手續。買賣雙方在簽訂了二手房買賣合同后，如果沒有及時到房地產交易中心辦理產權過戶手續，就可能帶來法律風險。最常見的就是“一房多賣”，賣方將同一房源出售給多個不知情的買方，雖然根據最高人民法院《買賣合同司法解釋》，這數個買賣合同效力不認定為無效，但后來的房屋買方基本不可能取得房屋所有權。除上述五個法律關系以外，還有一個至關重要的因素，就是政府的房產調控政策。

二、二手房交易過程中的注意事項

（一）中介結構的合法性

通過中介機構買賣二手房，要注意考查中介機構的合法性，而現今房屋中介的商業活動有關法律立法滯后、缺乏詳細規范，致使房地產中介行為很難做到有法可依。在國家立法層面，目前我國尚無專門的房地產中介管理立法，僅有的幾個條文只散見于《城市房地產管理法》第58條（有關房地產中介服務機構的設立條件）及《合同法》第23章（有關居間合同的一般規定）中，并不足以起到規范現實生活中復雜多樣的房地產中介行為的作用。2011年4月，住建部、國家發展和改革委員會、人力資源和社會保障部聯合出臺的《房地產經紀管理辦法》實施，這是我國第一個專門規范房地產經紀行為的部門規章。其明確房地產經紀機構和人員不得從事賺取差價、為不符合交易條件和禁止交易的房屋提供經紀服務等違法違規行為。上述規范文件的出臺，有利于將房地產市場行為導向規范有序的方向，有效避免不規范的中介行為引起的法律糾紛。

（二）賣房房屋權的合法性

在確定了合法中介之后要注意考察主體資格，即賣房人是否有權利出賣房屋。主體資格要求賣房人擁有該房屋的所有權或有效處分權。如果賣房人是房屋所有權人，需要其出示房產證原件和身份證原件進行核實，必要時可到房地產產權管理部門進一步審查房產證的真偽。確定后，方可進行交易。如果賣房人只有處分權，需審核其處分權的合法有效性，除了合法的所有權和所有權人外，還需處分權人提供授權委托書和處分權人的身份證明。買方在審核房屋所有權時，要注意該房屋是否是共有，如夫妻財產、合伙人財產等。如果是共有房屋，應當要求出賣人提供其他共有權人同意轉讓的書面證明材料。有時僅管產權證上登記為一人，但若產權人是已婚人士且產權是在其婚姻存續期間獲得的，需征得其配偶的同意。購買二手房時，還需考查房屋下土地的使用權。如沒有合法的土地使用權證，買房幾乎不能以按揭方式支付房款。如果房屋所有權證同時未依法登記或領取，那該房屋涉及到違章建筑，買方日后的房屋權利很難得到保障。另外，需確認該房屋是否在租賃期內、是否已設抵押權。若該房屋上設有合法租賃權，房屋承租人在同等條件下有優先購買權，即使承租人放棄了優先購買權，買方購房后有義務繼續履行租賃合同并與承租人簽訂租賃主體變更合同。如果該房屋上設立了抵押權，應通知抵押權人，督促抵押人或債務人妥善處理該房屋擔保的債務，否則房屋買受人將來的利益會受到影響。抵押權是物權，合法設立的抵押權具有物上追及性，無論所有人轉換為何人，抵押權人均有權在其債權不能實現時，變賣、拍賣、折價該房屋受償。房屋權屬合法有效，主體具有處分房屋產權資格的前提下，合同才能生效。

（三）買房確權的及時性

買方在支付房屋部分或全部價款后，應及要求時辦理產權過戶手續。房屋及其下土地屬于不動產，目前世界上多數國家包括中國的產權公示原則都是“以證確權”，即以辦理產權登記手續，領取產權證為準。有些買賣雙方因為是親屬、朋友關系，或者為回避或減少規定的交易費用，不辦理或暫緩辦理產權過戶手續。表面上看雙方都沒有問題，但實際上后患無窮，如果在此階段出現房價上漲或者拆遷等導致房價非理性上漲的現象，賣方后悔毀約，買方將不會因為買賣合同而取得房屋所有權，房屋仍歸賣方所有。因此買方為了維護自己的合法權益，應在房屋交付使用、支付價款后盡快辦理產權過戶手續，取得產權證明。各地應當盡快全面推廣二手房網上簽約政策，經過房地產經紀機構居間代理買賣雙方達成交易意向的，買賣雙方同經紀機構就相關事項進行協商后必須在網上簽訂買賣合同。實施二手房網上簽約備案的房地產經紀機構和人員，必須經專門培訓合格并申請注冊后方能從事網上簽約工作。實行二手房網上簽約和備案，增加了交易信息的透明度，能有效防止“一房多賣”、“惡意跳單”等現象，很大程度上能夠減少房產交易糾紛，對于哄抬房價、“陰陽合同”等不良中介的合同欺詐行為也將形成有效規范，有利于規范和引導二手房交易市場從混亂到有序健康的發展。

三、結束語

綜上所述，二手房交易過程中存在多種法律關系以及風險因素，房屋交易雙方以及中介公司法律意識淡薄、經驗不足是重要原因。要規范二手房交易市場，除了交易上方提高法律意識，我國相關法律體系也應進一步完善，及時修訂相關滯后的法律和政策，進一步規范中介機構居間行為，利用房產稅保障社會財富合理分配進一步引導大眾理性判斷。

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