淺談房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的問題及對策

莊緒建 鄭廷健

摘 要 隨著土地成本及各項(xiàng)開發(fā)成本的增加，房地產(chǎn)企業(yè)間的競爭日益白熱化，若想在激烈的市場競爭中占有一席之地，首要任務(wù)就是提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，而有效的成本管理是企業(yè)節(jié)本降耗、提高經(jīng)濟(jì)效益的有效途徑。本文在分析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上提出應(yīng)對措施與策略。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 成本管理 對策

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的問題

（一）成本管理意識薄弱

目前，許多房地產(chǎn)企業(yè)未實(shí)行“全員、全過程、全方位”的全面成本管理，認(rèn)為成本管理是成本管理部的事情。實(shí)際上，除土地取得成本外，其余成本均可通過管理手段進(jìn)行控制，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，設(shè)計(jì)管理部、成本管理部、工程管理部及開發(fā)配套部齊心協(xié)力才能把成本管理工作做到極致，房地產(chǎn)已經(jīng)上升到精細(xì)化管理的道路，任何細(xì)微的成本都要納入成本管理范疇，全面成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的核心。

（二）成本管理以成本核算為主

早期的成本管理主要以成本核算為主，追求算得準(zhǔn)、算得快，這種核算體制由于缺乏成本管理中的事前預(yù)測及過程控制，核算結(jié)果往往己是既成事實(shí)，無法挽回。這種管理模式已無法滿足現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)管理要求，不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本管理中存在的根本問題及原因，造成效益流失。

（三）成本管理精細(xì)化程度不高

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)成本管理往往是粗放式的管理，部分企業(yè)只關(guān)注占比較大的建筑安裝工程費(fèi)，對前期工程費(fèi)等缺乏必要的管理與控制。然而在今天，精細(xì)化管理已深入各個(gè)行業(yè)的各個(gè)部門，必須對房地產(chǎn)開發(fā)成本組成部分進(jìn)行精細(xì)化管理與控制，才能達(dá)成預(yù)期的利潤。

（四）缺乏成本數(shù)據(jù)沉淀

目前，很多房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目完工交付后，未對項(xiàng)目的開發(fā)成本進(jìn)行梳理并形成數(shù)據(jù)庫。伴隨著房地產(chǎn)企業(yè)的逐步規(guī)范化發(fā)展，越來越多的企業(yè)開始重視項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)庫的積累與沉淀，搜集和梳理項(xiàng)目開發(fā)全周期的成本數(shù)據(jù)，經(jīng)過處理形成各類成本指標(biāo)庫，并利用這些信息為在拿地測算、目標(biāo)成本制定與執(zhí)行提供重要依據(jù)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理應(yīng)對策略

（一）建立全員、全過程、全方位的動(dòng)態(tài)成本管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)樹立系統(tǒng)成本管理意識，將企業(yè)成本管理工作視為一項(xiàng)系統(tǒng)工程，發(fā)動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)管理人員、工程技術(shù)人員樹立成本意識，參與開發(fā)成本的過程控制。做好成本管理不能僅是企業(yè)老板或者高層管理人員的事，必須讓每個(gè)員工形成成本管理與控制意識，并承擔(dān)成本控制責(zé)任，盡自己最大的努力為企業(yè)降低成本、創(chuàng)造效益，房地產(chǎn)企業(yè)員工應(yīng)對事前、事中、事后全過程的成本項(xiàng)目都以嚴(yán)格、精細(xì)化的科學(xué)手段進(jìn)行管理，進(jìn)而增強(qiáng)企業(yè)的核心競爭力。

（二）建立以控制為主的成本管理手段

成本管理方式從“以核算為主”調(diào)整為“以控制為主”，成本控制強(qiáng)調(diào)成本過程控制點(diǎn)的前置，通過目標(biāo)成本分解合約規(guī)劃，指導(dǎo)、控制合同的簽訂與變更，要求合同審批時(shí)指定對應(yīng)的合約規(guī)劃，避免先簽合同再核算成本帶來的控制滯后；避免成本執(zhí)行中由于成本結(jié)構(gòu)分類缺項(xiàng)、漏項(xiàng)導(dǎo)致的成本虛低及因拆分錯(cuò)誤導(dǎo)致成本虛高問題。成本核算強(qiáng)調(diào)測算模型的準(zhǔn)確性及沉淀經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，并為新項(xiàng)目測算提供指導(dǎo)。而成本控制傾向于總量級的控制，通過目標(biāo)成本和合約規(guī)劃的建立，關(guān)注項(xiàng)目全過程的成本實(shí)時(shí)監(jiān)控，而管控合同的執(zhí)行是成本控制的核心內(nèi)容。

（三）建立成本數(shù)據(jù)庫

成本數(shù)據(jù)庫是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過搜集并整理項(xiàng)目開發(fā)全過程的成本數(shù)據(jù)形成各類成本指標(biāo)庫，并利用這些信息為企業(yè)經(jīng)營決策及新項(xiàng)目拿地測算提供指導(dǎo)和參考，成本數(shù)據(jù)庫主要包括項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃指標(biāo)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、成本項(xiàng)目構(gòu)成、成本項(xiàng)目特征描述、成本科目單方造價(jià)等。建立成本數(shù)據(jù)庫有助于進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的知識管理結(jié)構(gòu)。成本控制作為房地產(chǎn)開發(fā)與管理中的一項(xiàng)核心內(nèi)容，通過管理實(shí)踐不斷累積下來的知識資源對企業(yè)來說是一種重要的“無形資產(chǎn)”。建立成本數(shù)據(jù)庫并不是單純地收集、整理歷史信息，其中還包括對歷史信息的分析和運(yùn)用，比如基于歷史信息進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整現(xiàn)行成本管理結(jié)構(gòu)，這對于企業(yè)知識管理水平的整體與提升大有裨益。

（四）應(yīng)用房地產(chǎn)成本管理信息化系統(tǒng)

房地產(chǎn)成本管理信息化是先進(jìn)的計(jì)算機(jī)軟件技術(shù)在房地產(chǎn)成本管理領(lǐng)域的運(yùn)用，通過信息化系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)成本數(shù)據(jù)，既省時(shí)又省力，使企業(yè)逐漸擺脫了粗放式經(jīng)營管理模式。成本控制系統(tǒng)以“合同為中心的全動(dòng)態(tài)成本管理”為主線，通過科學(xué)、規(guī)范的成本結(jié)構(gòu)樹，全面系統(tǒng)地反映各個(gè)項(xiàng)目在其整個(gè)生命周期任意時(shí)點(diǎn)的動(dòng)態(tài)成本、實(shí)際發(fā)生成本、實(shí)付成本的構(gòu)成情況，為房地產(chǎn)企業(yè)控制成本變動(dòng)、洞悉成本動(dòng)向、制訂資金計(jì)劃、掌控投資進(jìn)度等提供強(qiáng)有力的科學(xué)依據(jù)，是房地產(chǎn)企業(yè)把握先機(jī)、提升核心競爭能力的重要輔助工具。

三、結(jié)語

成本管理是一項(xiàng)系統(tǒng)且涉及多部門的工作，在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理過程中具有極為重要的地位。房地產(chǎn)企業(yè)若想在瞬息萬變的市場發(fā)展中提升自身的競爭力，必須建立全員、全過程、全方位的動(dòng)態(tài)成本管理體系，建立以控制為主的成本管理手段，根據(jù)企業(yè)的自身情況建立成本數(shù)據(jù)庫，并應(yīng)用房地產(chǎn)成本管理信息化系統(tǒng)，根據(jù)房地產(chǎn)成本管理突出問題的特點(diǎn)，適時(shí)制定行之有效的對策并不斷完善，才能夠進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的增長。

（莊緒建單位為青島遠(yuǎn)洋華歐置業(yè)有限公司；鄭廷健單位為青島祺和工程咨詢有限公司）

參考文獻(xiàn)

[1] 趙彬，孫會(huì)鋒.基于目標(biāo)成本管理構(gòu)建房地產(chǎn)項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)庫[J].項(xiàng)目管理技術(shù)，2013（08）.