地產進入“金融化”下半場

盤和林

隨著拿地成本資金成本越來越高倒逼著地產巨頭從傳統『拿地—蓋房—賣房』的產銷模式向金融深化模式轉型

2月1日，萬科發布新總裁任命的第二天，萬科董事會主席郁亮和新任總裁祝九勝與媒體見面，郁亮調侃道：“據說大家沒有祝總的資料照片，所以請大家見個面。”由此不難看出，對萬科這家明星房企而言，曝光度較低的祝九勝獲任，多少有些讓外界意外。

人稱“九哥”的祝九勝則稱：“我在萬科已經有7年的時間，絕對不是新兵。”他在萬科任職高級副總裁期間，主要負責資金中心，萬科經營管理總指導方針之一“以現金流為基礎”就是他貢獻的，可見雖然爆冷，但出任萬科新總裁實至名歸。“九哥”身上有一個十分顯眼的標簽——金融，2012年加入萬科之前長期在建行工作，并一路從支行副行長做到分行副行長。

還有一個特別有意思的現象，一篇廣泛在朋友圈流傳的《萬科沒有太子》文章稱，沒有中南大，的確就沒了半個萬科。祝九勝畢業于著名的財經學府——中南財經大學（現中南財經政法大學）。同樣畢業于中南財經大學的師弟王文金是萬科首席風險官，王海武是萬科高級副總裁兼中西部區域CEO。筆者梳理了三大房企的“金融掌門人”發現，碧桂園總裁莫斌、負責財務及資本運作管理的伍碧君、恒大副總裁兼金融集團董事長邱火發，他們都曾是中南財經政法大學的學生，其中邱火發與祝九勝一樣，還曾是一家銀行北京分行黨委書記、行長。

這顯然不是一個簡單的巧合。背后折射的是我國房企已經告別“拿地—蓋房—賣房”的傳統產銷模式，進入地產金融化的下半場。地產行業正在悄然從傳統的產銷模式向金融深化模式轉變，地產將與金融深度融合。因而，具有金融教育背景、金融從業經驗的人進入地產巨頭的核心決策層，這也是祝九勝爆冷出任萬科新總裁的最主要原因之一。

市場化后的房地產是最接近金融的行業之一，因為土地及房產具有顯著的不可以移動性和排他性等特征，土地及房產具有抵押品的天然金融屬性，在土地出讓金、地產開發、房產銷售等諸多環節可以實現金融的高杠桿率。

近年來，房地產行業和金融行業的聯系越來越緊密，房地產行業的金融化程度也越來越高。研究表明，房地產投資增速和房地產開發資金來源的相關性越來越高，從2008年起，房地產開發投資和銷售之間的關系開始弱化，而地產開發投資和資金的關系則不斷增強。

隨著拿地成本、資金成本越來越高，倒逼著地產巨頭從傳統“拿地—蓋房—賣房”的產銷模式向金融深化模式轉型。所以，我們可以看到，恒大等地產巨頭越來越熱衷收購金融牌照，甚至出現地產金融集團，參股控股銀行、證券、保險、信托、基金，成立產業基金、并購基金，實現負債多元化；與此同時，地產的證券化程度也越來越提高，借助ABS、MBS、CMBS、REITs、類REITs、私募基金等金融平臺，實現輕資產、高周轉，提高資產流動性。

單從地產巨頭本身的盈利能力來看，隨著房地產行業由高增長高回報的“黃金時代”進入到“白銀時代”，躺著都賺錢的時代一去不復返，地產商的巨頭難以再依賴不規范拿地等實現財富野蠻生長，轉而越來越依賴企業融資等金融能力。

據稱，現在房地產行業的凈利潤率下降至8.8%，作為一個資金高度密集型產業，資金成本直接決定企業的利潤率。碧桂園2017年規模與利潤交出最好的一份成績單，很大程度上來源于其融資成本創新低、資本結構合理、現金流穩健、周轉速度領跑行業。可以說，房地產商資金成本過高的話，賣再多房子都有可能是“楊白勞”。

資金的運作能力甚至關系到地產商的生死存亡。在資金密集型的房地產行業，規模的擴張往往意味著財務杠桿的增加和負債水平的提升，從而增加公司的運營風險。例如2008年國內樓市全面調整局部區域房價下跌，曾讓不少此前過度擴張的地產企業陷入現金流的困境。顯然，地產商不再是“拿地為王”“銷售為王”的時代了，誰能有穩健的財務、現金流等金融能力，誰才是真正的“王者”。

地產金融化從宏觀金融的角度并不是一個受歡迎的詞語，意味著金融風險隱患，因而地產商往往對“金融化”一詞諱莫如深。因此，萬科郁亮和祝九勝都否認萬科金融化，但卻無法否認金融在未來萬科中的重要地位。

祝九勝在見面會上稱：“郁總表示過萬科不會直接做金融，金融化的思維和邏輯對萬科是有借鑒意義的，我們會有限度地進行探討。”郁亮也稱如今地產行業如果不和資金安排結合在一起是很難做的，顯然金融屬性越來越強，但不能說萬科要金融化，“只是借助金融手段而已”。

事實上，“金融化”的確是個不夠準確、不夠嚴謹的口語化表達，更為準確的應該是地產的金融深化。這意味著房地產和金融的深度融合，地產行業金融深化變革是地產發展一個必然的趨勢與階段。而祝九勝則是這個趨勢和階段的寵兒。