地產行業頂在哪里

李定國

2017年，地產行業面臨的是史上最嚴樓市調控以及嚴峻的金融去杠桿形勢，但成交面積與成交額仍創歷史新高。全年商品房銷售額達到13.4萬億元，同比增長13.7%，商品住宅11.0萬億元，同比增長11.3%；百強房企銷售額總計7.34萬億元，同比增長41.8%，市占率提高10.9%-54.9%。

地產行業似乎越來越難以理解，這個天量銷售額是否健康、是否可持續？行業的未來將何去何從？

地產行業有沒有未來？

有部分人認為，地產行業沒有未來，因為房子越蓋越多，城市土地越來越少，存量住房趨近飽和，市場對商品房的需求將越來越小，所以地產行業沒有未來，為非永續行業，房企的業績與增長不可持續。要弄明白這問題首先得知道中國目前有多少住房，來看國家統計局的數據。

國家統計局對于地產行業統計包含地產投資額、施工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額等幾個指標。筆者認為，竣工面積最能準確反映住房總存量。全面房改從1998年開始，從統計局獲得歷年商品房竣工面積總計為103億平方米。據多方資料考證城鎮住宅存量中商品房比例大概為41%-45%，可以估計城鎮總住宅面積為230億-250億平方米，下文計算取240億平方米。

那么中國住房總需求有多大？目前城鎮常住人口口徑的城鎮化率為58.5%，而如果以城鎮戶籍來統計的話城鎮化率僅為42%。筆者認為，我國真實城鎮化率介于兩者之間，50%左右，未來城市化速度將開始逐漸變緩，由高速增長逐漸轉變為結構質量更優的相對較低速增長；預計15年后，即2032年前后城鎮化率達到70%左右，之后城鎮化速度會明顯降低（長遠來看再過二三十年，城鎮化率可以達到80%-85%）。……