從高出租率回顧策劃和設計的亮點
——淺談嘉里不夜城三期“企業中心”項目的靈活性和良好的商業氣氛

費琳

上海市原閘北嘉里不夜城是一塊與上海火車站南廣場相臨的一片土地。地塊分三期建設。第一期位于基地西側為兩棟超高層辦公樓和五層商業裙房，現為太平洋百貨。第二期位于基地南側，是五幢高層住宅和高層辦公樓綜合性項目。第三期位于地塊東側，商業暫名為上海“企業中心”，其毗鄰“不夜城手機商廈”。地上規劃核定建筑面積：101，060.5m2。項目由兩棟高層辦公樓、一棟高層公寓式辦公樓及兩層高的商業組成的商業辦公綜合發展項目。由于地處閘北區、靜安區、普陀區和黃埔區的交匯處，地塊擁有極強的區位優勢。基地與北部的上海火車站以及上海汽車客運總站近在咫尺。天目西路自西向東與南北高架共和新路相交。繁忙的商務區對辦公樓的需求量很大，本項目的建成會緩解此區對辦公樓需求的壓力，帶動區域更快發展。項目中新的商業配套設施還可以為已建成的嘉里不夜城第一第二期辦公/住宅區和整個區塊提供服務，增加附加值，共同形成綜合商務區域。

圖1

1 項目商業策劃的概念

項目從1992年拿地歷經24年的開發跨度，規劃建筑方案幾易其稿。設計根據市場需求，順應時代不斷在變化。依據土地批租時土地使用的限制范圍，項目適時調整了最末期即第三期項目的戰略目標，以“靈活分割”為概念規劃建設三棟不同類型的辦公樓，兩棟純辦公樓，一大一小，分別針對不同要求的整租客戶。每層內部還可以再分割，方便客戶選擇。基于單元靈活組合銷售和租賃的策略，辦公樓平面分隔單元建筑面積可按未來市場需求再作調整。高層辦公樓的建筑功能適用性在一定程度上隨著高層辦公空間的靈活性的提高而提高。

項目同時還特別正視“以商為主、以居為輔”的方向，打造不一樣的產品組合既配合區域大環境的需要，將第三棟樓定位為“公寓式辦公樓”，如此與前期竣工物業相呼應，又全心打造一個嶄新形象，使之成為不夜城地區的一顆閃亮新星。商業策劃立足未來二十年的市場前景，預估了可租可售的商業前景。

地塊前兩期項目，除了公寓式辦公和住宅，辦公單元的分割一般以最小一期的200m2。和二期90m2，三期力圖擴大整個辦公單元的分配格局，最小以出租為主的300m2的主力單元切入。同時配以可售的150m2為主的公寓式辦公。

裙房商業配套設計需要烘托商業氛圍，設計需為未來環境變化配合靈活度。也同樣，裙房商業主要定位為社區商業，服務于常駐的商務人士，周圍居民和臨時性的過往游客，良好的商業氛圍是社區商業健康發展的必然要求。

商鋪大部分可租面積以250m2為主，而經過市場預判，“預留靈活分割”的理念來貫穿所有的設計過程，具體隔墻位置可以等小業主入駐后確定，裙樓的商鋪都考慮過“一分為二”機電的預留預埋。

項目商業、辦公、公寓式辦公三位一體，互為配套缺一不可。

1.1 服從于商業策劃的設計配合

根據基地L型的形狀，辦公樓T1座由于體量稍大，設計考慮其可在高架附近形成一個顯而易見的標志性建筑，因此坐落于基地的東北部，景觀極佳，朝向不夜城綠地。辦公樓T1總高度99.95m，3～23層為辦公樓，低區為小分割辦公空間，高區為大空間辦公，得房率總體在72%。最小單元租賃面積300m2左右，最大單元租賃面積500m2左右，整層面積約為1800m2。窗臺離地高度450mm，視野寬闊。T1走廊1.8m寬，其吊頂凈高2.7m，辦公空間吊頂局部靠近走廊2.4m內為2.7m，其余均為2.9m。T2 同（見圖 2～3）。

圖2 T1低區標準層

辦公樓T2位于基地的東南角，總高度88.0m，3～19層為辦公樓，采用了側核心筒的布置形式，使室內主要辦公空間都朝南，得房率約為68%。最小租賃面積380m2，最大租賃面積470m2。整層面積約為1209m2。因考慮對南側住宅的影響，窗臺離地900mm，減少玻璃使用面積。

圖3 T2低區標準層

公寓式辦公樓T3位于基地的西南角，是基地內唯一以售賣為主的大樓。它與T2共享一個主入口環島。總高度99.95m，3～27層為公寓式辦公樓，采用兩個側核心筒的布置形式，以縮短電梯廳與每戶之間距離，每個核心筒服務四戶單元，同時安排較多戶型朝南。標準單元每戶達到150m2以上，層高為3.5m。公寓式辦公中，除標準戶型外的三個較大戶型，在室內分割上均備有一分為二的靈活度，機電設計和施工的上下水配電門禁空調室外機等也相應配合點到位。這棟辦公樓適合小型公司的要求，類似soho風格，可商可住，非常靈活。

圖4

項目整體立面設計采用簡潔明快的現代風格，塔樓以銀灰色鋁板和水晶灰帶型窗為主要元素，結合局部玻璃幕墻和縱向斜線條為分界面；平面布局緊湊經濟，典型的辦公樓布局。裙樓及低層商業/餐飲則局部采用弧線演繹柔和及人性化的室外空間。整體的立面顏色偏重白、銀及灰色系，強調其簡潔樸實的形象。辦公公共區裝修風格為簡潔硬朗，公共區域以米咖色為主色系，單元入戶玻璃門以玫瑰金不銹鋼門框和胡桃木門把手為主。

1.2 市場后續跟蹤

嘉里不夜城區現區政府稱為“蘇河灣”的地塊，由于這一地塊不算傳統意義的中心區，屬于上海的次中心地帶，而同時期開租競爭的辦公項目在區位上都屬于偏置一方的產品，因此項目擁有交通資源方面極大的優勢。兩棟塔樓標準層分別為1800m2和1200m2，可租標準單元從300～500m2，可售的主力單元為150m2，這樣的配置分別可滿足了大型、中型和產業鏈下游企業的配置。各種企業在這個地塊中可以互惠互利，因此吸引了來自市區各中心地塊的客戶搬遷至此。據市場部統計，最終85%以上的客戶的租賃面積為1000m2。辦公樓的室內外設計簡潔實用功能齊全，以人為本，貼近群眾、方便生活，不盲目追求建筑標新立異從而忽略了其實用于民的本質。租賃的客戶中有40%來自日本，他們看中的正是這些商務感沒有繁瑣的空間裝飾和工作環境的明朗開闊。同時，辦公樓開始對外租賃正值閘北靜安合并的時間段，租賃也搭上了這個契機。兩棟辦公樓現已達100%的出租率，并且不斷有客人等候入駐，公寓式辦公在2016年基本售罄。該物業成為上海次中心區域高出租率樓盤之一。

1.3 商業氛圍的營造

辦公、商住良好的租售成績，與裙樓的商業合理定位和打造也是密不可分的關系。裙房商業定位為社區商業，主要是餐飲及服務休閑。

商業氛圍也可以看作是整個地塊商業空間的一種品牌效應。影響商業氛圍的因素主要有四個：①良好的區位，方便的步行和車行；②功能，商業業態組成能否最大地適應人們生活的需要；③形式，包括商業區域中的空間形式和建筑形式，人的尺度和建筑體量能令人們更愿意在其中停留；④環境，也就是綠化、小品、廣告等可以增強商業氣氛的組成要素。③④需要通過設計打造，最終達到社區商業空間能“聚集人氣”，而“人氣”則是商業氛圍是否濃厚的最直接體現。

項目的商業主要分布在三棟塔樓的兩層裙房以及一棟兩層的低層建筑，地上商業規模不大，建筑面積約10，800m2，整個四棟裙樓底層基本已招租成餐飲，而二層則以體驗為主，親子活動、美容美發、健身房、私人診所和需要體驗式消費的場所。商鋪的出租率高。大部分店鋪是以方案報規圖紙上的商鋪面積的一半出租的。由于設計中，已考慮過所有室內隔墻和機電預留，因此可執行各類租戶的要求。

圖5

2 項目商業氛圍營造的設計思路

2.1 提高底層商業的開放性

建筑設計盡可能用弧形折曲線的平面布局延展底層商業內街的展示面。內街呈十字型，可根據周邊的交通空間及人流方向設立沿街商鋪。裙房二層面對中央廣場的四個角采用退臺形式，這些內容與廣場上的外擺座位，上下呼應關聯形成一種良好的休閑的商業格局。

2.2 改善入口空間的多樣性和引導性

因項目的綜合性，對于入口的設計需要提煉其多功能性。入口空間是商業與周圍環境之間的過渡和聯系空間，是一個有一定秩序的人造環境，亦是構成城市環境的重要組成部分。①西入口來往人流最大，項目將其定位為主要商業步行出入口。由南北的商業裙房順勢形成的半圍合廣場，最開闊的地方11m，朝向太平洋廣場，自然吸引人流進入。花壇、導向標識牌、店招、花盤路燈和廣告牌墻，與建筑水平飄板互相配合，帶給人親近的感受。后期營銷在這個入口放置不斷更新的活動廣告、拉花裝飾拱門等，非常靈活，具有接待任何活動的容納能力。②南入口：利用位于花壇內的長條形靜水水景，動靜相合。入口上方是一個巨大的鏤空雨篷，形成一個11m寬9m高的灰空間，它是T2和T3的共享主入口，具有一定的導向性和緩沖功能。③北面的入口，由于北側面臨高架上匝道，通過入口導向牌及廣告標志，宣傳地塊品牌，讓更多路過的人意識到這里有一個新休閑項目的落成。

3 增加公共綠化開放空間的趣味性

（1）中央圓池廣場：在四棟裙房之間的空地，自然圍合成項目的中央廣場，廣場中心是一個圓形黑色花崗石的噴泉。圍繞噴泉的是一輪輪黑灰肉色相間的花崗石鋪地隨意組合，噴泉是廣場的中心，也是項目的標志小品。8m的直徑，分上下兩層。下層由弧拱型山西黑花崗石圍圈。頂層為磨平同款花崗石。中間過度為灰色毛石。噴泉分兩種，平時水不斷的從毛石縫里喘喘涌出；噴泉頂為上噴的水柱。建成后，很多室外營銷活動都是圍繞噴泉展開，有搭建在噴泉上的“鵲橋”，有在噴泉頂為駐場歌手搭建平臺，有沿噴泉周圍放置櫻花樹成為櫻花主題廣場等，平時沒有活動的時候，客人可以靠坐在噴泉圍邊上休憩，也可以傾聽泉水的律動。廣場經常作為主題，迎接各種節日的來臨。其靈活的可塑性，不言而喻。

（2）景觀墻：因視覺需要，項目與不夜城商廈之間，增加了一堵特色景觀墻體，墻體由銀灰色豎向鋁百葉和垂直綠化組成。景觀墻前的花壇，鋪上白石子，就是兒童活動的好地方、臨時性的廣告亭也可以架設在這個位置，這些開放空間能滿足商業活動需求，這一需求是多層次且時刻變化的。

（3）裙房頂為屋頂綠化，它不僅美化了辦公環境，而且為商業增加了營銷商機。運營方面在屋頂花園上開展的“認領樹苗”的活動，帶給客戶不少趣味。

由此可見優良的公共空間環境的設計，對于商業氛圍的營造的優劣和對購物者的情緒感受及消費行為有著直接的影響。通過對公共空間的美化，可輻射帶活整個商業空間。

對于這些趣味的公共空間，設計中還遵循了一些“風水學”，水為財，蜿蜒的飄板暗示“曲水留情”，它們使內街呈靈動型。在南入口設了長方型靜水水池，寓意“氣乘風則散，界水即止”所有的乘風之氣，再次匯聚。而中央圓形水景為項目的“明堂”，一切從此而再生再運動，帶動二期和一期物業的活力，聚人聚氣。

4 建筑空間界面的設計的整體性和豐富性

項目步行廣場需要一個在視覺上統一的健康的空間界面，它有一個貫穿始終的建筑風格，具有豐富性和多樣性，避免過于單調和沉悶，統一和諧的空間感能讓人們對社區商業用地有統一的感知形成自我的空間品牌效應，促使商業氛圍的形成。

項目的四棟裙房上下層立面統一采用1.5m為模數的超白中空鋼化玻璃作為商業展示面，轉角處以弧形玻璃為主，外形流動輕盈，玻璃與水平的層間飄板呼應，勾勒出靈動流通的商業氛圍。局部裙房采用框架幕墻形式，和水平向鋁板弧形飄板的蜿蜒靈動作為一個對比，形成多變的設計元素，立面風格和外墻色彩互相和諧統一。水平飄板每層三片，共六片，每片間距800mm，片與片之間由百葉過渡，在百葉中預留了餐飲的廚房進出風的位置，隱蔽而美觀。弧形飄板的端部設計了內凹燈槽，晚上，它們就如懸浮于夜空中的黃色線條，明亮且明快。鋁板之間為店招的位置，店招可靈活放置。

項目還配合了各種商業“配套”，如各色各樣的廣告指示牌、招牌、帶花盆的燈柱、移動花壇和外擺座位等，這些小品均圍繞著商業內街的展開，對商業氛圍起著烘托作用。這些景觀設計是對社區商業空間的一種潤色，促進人們在其中的交往活動。

5 結論

如今，要做好辦公商業綜合體建筑，需要合理的定位策劃。本項目即具有中心城區的地理優勢，又具有合理的市場定位，加上產品本身設計開發成功配合，在基地和基地周邊營造了濃郁的商業氛圍后，帶活了整個辦公物業，方便了商務和周邊人士，成就了高出租率的辦公和商鋪。

[1]馬冰洋.商業環境氛圍視角下商業建筑公共空間設計研究——以廣州中華廣場為例.城市建筑，2016.

[2]何瑞彪，朱忠東.營造社區商業氛圍的規劃措施.山西建筑，2005.

[3]李英姿.步行街空間界面和商業氛圍的營造.中外建筑，2007.