房地產開發項目現場管理存在的問題及對策

姜永濤

【摘要】房地產開發過程較繁瑣且復雜，開發周期長，投入的資金量較大，在整個開發期間，若任何一個環節出現問題，均會影響整個項目的開發進程，對此，房地產商在開發項目時，需要加強對開發現場的管理，以促進房地產開發項目的順利實施。文章結合筆者的實踐經驗，分析了我國房地產開發項目現場管理存在的問題，并提出解決對策。

【關鍵詞】房地產;現場管理;問題;對策

隨著我國經濟的發展，房地產行業也在不斷興起，各種房地產開發項目如雨后春筍般的不斷拔地而起。房地產開發項目是一個系統的開發項目，而房地產開發項目的現場施工管理則是這個系統中的核心與關鍵。

在房地產開發項目管理中，進一步提高管理水平具有必要性。首先，從經濟效益視角看，房地產項目開發中涉及的資金投資數額較大，如若不能加強管理，則增加企業經濟風險，造成企業資金周轉不靈，甚至浪費諸多不必要的資金。通過強化管理，有助于實現經濟效益的最大化。其次，從社會效益視角看，房地產項目開發工程質量，關系著人民生命財產安全，只有強化管理，提高工程質量，才能提升房地產企業的社會形象，為其實現社會效益最大化奠定堅實的基礎條件。由此可見，強化房地產開發項目工程管理尤為重要，能夠推動企業的可持續發展進程。

1、房地產開發項目現場管理存在的問題

1.1前期策劃準備不充分

對于房地產開發項目來說，前期策劃尤為重要，通過研究發現，部分開發項目投資者把重心放在地塊選擇上，而對市場變化關注度不夠，使得開發中前期策劃準備不夠充分、策劃方案不全面、不詳細等問題發生，從而使市場消費定位發生嚴重偏差。開發前期準備工作不夠充分的主要表現在：沒有整體、全面地考量開發現場的地質情況、施工條件等，這使后續的開發及決策耗費較長的時間，以致整個項目由設計至實施過程的總體進度無法有效控制。此外，若項目決策不能按照計劃執行，或是執行不夠全面、詳細，則會對整個工程決策產生不良的影響。

1.2組織協調與現場管理體制不夠完善

當前，國內房地產項目在開發管理過程中，缺乏完善的管理體制，很多開發人員僅沿用以往一般的管理方式，未能針對項目的實際情況深入加強項目管理，這就使得事前控制、事中管理發生脫節，最后難以較好地控制項目開發進程，導致項目開發時間延長，甚至增加項目開發成本，項目成本控制作為項目開發核心，在項目開發中起著關鍵的作用。如果未能綜合考慮開發過程中的各方面因素，則最終影響房地產開發過程中的組織管理及實施。

1.3組織協調與現場管理行為不夠規范

在我國經濟不斷發展的大環境下，經濟體制改革愈發深入且法律制度也相對健全，很多法律、法規均趨于成熟化、全面化。盡管如此，還有很多機構仍然缺乏足夠的行政力度，部分地方政府或是建筑監管部門，未能積極落實組織協調及現場管理工作，這就容易在項目開發過程中發生執法不嚴的情況，最終給房地產開發單位帶來不同程度的風險。

1.4現場管理中的完工驗收管理流程不夠嚴謹

個別房地產開發商認為，建筑工程按圖紙要求全部完成施工就視為工程竣工，驗收工作只是手續問題，希望驗收工作能夠盡快完成。因此，個別開發單位在管理項目分項驗收環節時，缺乏嚴謹性，不重視施工過程資料的整理及保存。使房地產開發項目整體竣工驗收過程中，出現驗收資料不齊，或是結算依據不足等方面的問題，最終影響驗收工作難以順利進行。

1.5缺乏建設項目全過程綜合管理意識

在我國房地產工程建設中，無論是從工程的計劃任務書階段，還是到后來的工程準備、施工中以至于到后期的工程竣工等階段，都有相對應的規范來進行管理。但從現階段的工程現狀來看，各個階段之間并沒有很好的銜接和協調，他們之間都是相互獨立的，不能做到團結協作，很多階段質量管理工作不能夠落到實際中，都只是走過場和形式。雖然在工程建設中，無數次提出了要加強注意質量管理工作，但通常情況下，根本沒有起到任何作用，并沒有進行系統的、全面的管理，只有發生了質量問題才會想起來去彌補，造成了更大的損失。

1.6施工人員整體素質不高

房地產工程的施工人員絕大多數是農民，其學歷以及綜合素質等方面都不能夠滿足施工的需要，這就使得在施工中的技術性、規范性以及紀律性都很低。另外，作為整個工程的管理者，面對農民工素質不高的問題不夠重視，鮮有對其進行安全以及技術等方面的培訓。更有甚者在招工的時候，很多施工單位對其沒有進行任何的培訓，就進入現場進行施工，從而使得施工過程中施工人員有很多的問題出現，對整個房地產工程的質量造成很大的影響。

2、房地產開發項目工程管理的對策建議

2.1強化準備階段管理

在開發房地產項目時，應對準備階段加強管理，使市場定位更具精確性，有利于實現房地產開發企業經濟效益、社會效益的最大化。首先，在房地產開發項目實施過程中，應加強對相關法律法規的有效調查，了解市場發展情況、政府相關政策等。在此基礎上，房地產開發企業能夠有效把握發展方向。其次，房地產開發企業在開展項目工程管理時，應進行必要的市場調查，確定項目實施地點、了解實施環境、確定消費群體。最后，對房地產開發項目周邊的同類項目相關信息加以了解，并掌握開發商實力，對自身項目加強合理設計，對增強競爭力發揮著重要作用。

2.2加強工程進度管理

房地產企業發展中，加強施工進度管理尤為關鍵，有助于進一步強化企業內部管理。首先，房地產開發企業針對項目工程制定科學合理的施工進度管理計劃，并完善相關管理制度，確保施工進度。其次，施工進度管理計劃編制完畢后，相關人員應對計劃加強審核，以確定管理計劃是否可行。再次，應設立監督部門，針對施工進度管理工作加強監督，并與預期目標相比較。在此過程中，相關人員應進行必要的跟蹤性處理，并對房地產開發項目工程的實施情況加以充分了解，以及時調整施工進度，保證總體施工進度的合理性。最后，相關人員在控制和管理施工進度時，應及時對進度加以檢測，并對項目成效等方面加以綜合性評估。

2.3加強工程成本管理

隨著房地產開發項目工程的深入開展，相關管理問題逐漸增多，特別是成本增加問題。因此，加強施工成本管理非常必要。長期以來，成本管理問題是房地產開發企業尤為重視的問題，但在實際成本管理過程中，仍然存在著較多不足，不利于成本管理工作的有效開展。對此，應采取有效的成本管理策略。首先，在成本管理中，相關人員應做出科學合理的決策，為管理工作提供正確指導。其次，應加強造價成本的管理，將造價管理貫穿于房地產開發項目工程的始終，從全方位視角而開展造價成本管理工作。最后，管理人員應充分考慮投資決策等問題，對成本加以有效評估，從定性、定量等方面著手，并對工程變更等因素加以考慮。

2.4加強工程質量管理

房地產開發項目的質量與人們生命健康聯系密切，只有加強工程質量管理，才能提高工程質量，促進房地產項目可持續發展。首先，提高管理人員的綜合能力素質水平，使其端正管理態度而開展工作，以達到提高業務水平的目的。其次，對建材市場加以優化，嚴把材料關。在此過程中，指派專人全權負責材料采購工作，有利于材料運輸和提高倉庫管理水平。最后，創新工程質量管理模式，不僅可以通過自我創新途徑而探索新管理模式，而且可以借鑒先進的國外管理經驗。

2.5加強工程風險管理

在房地產開發項目發展中，工程管理發揮著重要作用，尤其是風險管理，對實現項目經濟效益最大化有利。房地產行業周期較長，并且投資數額較大，如若不能加強風險管理，則對房地產開發企業發展產生較大威脅。因此，在加強施工風險管理中，相關人員可從以下方面開展工作：首先，完善相關合同，使協議簽訂雙方能夠最大限度地轉移風險，以降低自身風險隱患。在此過程中，房地產企業與合同簽訂方應明確和各自履行職責，共同維護合同的法律效力，避免對房地產企業造成不良損失。其次，加強保險管理，積極與相關保險公司合作，使保險公司為房地產企業承擔一定數額的費用，能夠實現風險轉移，降低房地產企業項目風險。

2.6加強施工人員的管理

房地產工程施工質量會在較大程度上受到施工人員職業道德修養和施工技術水平的決定性作用，也會對房地產工程日后運營成效產生影響。因此，在選擇施工人員、管理人員以及技術人員時，需要保證資質符合相關要求，將施工團隊組建起來之后，需要大力培養施工人員的質量意識和安全觀念，并且通過積極的教育和培訓，促使其專業操作水平得到提高。

結語：

綜上所述，房地產開發一項較龐大且復雜的工作，做好開發中組織協調及現場管理工作，對促進項目施工有效開展及提升施工質量等方面具有積極作用。房地產開發中組織協調及現場管理工作的順利實施與否，也會影響項目質量管理水平，同時對提升房地產商在市場上的競爭力也起到促進性作用，這對之后促進房地產項目的有效開展具有重要參考意義。

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