房地產項目工程管理策劃研究

【摘要】工程項目策劃指的是通過調查研究和收集資料，針對工程項目的決策和實施進行組織，管理，經濟和技術等方面的可行性科學分析和論證，目的在于保證工程項目完成后獲得經濟效益，社會效益和環境效益提供科學依據。本文從工程管理視角，基于房地產項目全壽命管理周期，將工程管理理念和房地產項目策劃相融合，從組織策劃、決策策劃、實施策劃和運營策劃四方面進行研究，為房地產項目建設的決策和實施提供策劃方案。

【關鍵詞】工程管理；房地產項目；房地產策劃

1、組織策劃-組織工具的應用

項目管理的組織是項目管理目標能否實現的決定性因素，房地產項目策劃的核心靈魂是組織策劃。工程管理的組織策劃涉及組織結構、任務分工、管理職能分工、工作流程和建立編碼體系等內容。房地產項目工程管理的策劃和運作，須充分理解應用組織論和組織工具，系統的確定組織結構模式、組織分工和工作流程組織，明確各業務部門各自的角色、責任、權限和工作關系，做到流程清晰、職責明確、操作準確、監督到位、溝通順暢。

根據房地產項目特點，項目運作主要包括：項目開發部、項目設計部、項目工程部、項目成本部。項目開發部是項目前期階段的業務樞紐部門，負責開發項目的前期論證、策劃組織、摘牌、交地和四證辦理工作，相關業務部門負責配合運作。項目設計部負責項目規劃設計、設計報批、設計方案和設計圖紙相關全過程設計業務的策劃、組織、監督、控制和協調工作。項目工程部是項目實施階段的綜合業務管理部門，負責項目實施過程的策劃、組織、監督、控制和協調。項目成本部負責項目整體投資的估算、預算和預決算控制工作。

2、開發策劃-決策階段的開發管理

房地產開發策劃，是根據目前房地產市場情況，以及未來市場趨勢，結合自身（地塊、資金）條件，通過有效滿足市場需求的方式，最終達到房地產項目效益最大化和綠色建筑生態建設的最佳規劃設計方案。

房地產前期開發策劃，要先于實際的決策和項目產品的形成。它是一種科學的預測活動，在整個工程建設中具有決定意義。前期策劃的主要任務是定義開發什么，預測項目的社會效益與經濟效益，指導項目的規劃和設計工作，從而擬定具體的項目計劃。房地產開發前期策劃主要內容概括為市場研判、項目定位、運行建議和經濟評價四個部分。

（1）市場研判，是前期策劃的依據，對過去和已經發生的進行分析研究的同時還要對市場未來的發展做出預測，尤其對項目的開發周期內的市場情況做出判斷。

（2）項目定位，是前期策劃的核心內容，通過對區域市場的發展趨勢和動態變化的分析，房地產開發項目市場價值取向進行研判和設計，包括客戶定位、市場定位和產品定位。

（3）運行建議，是前期策劃的操作設計。由于開發項目是一個復雜過程，對環節的把控至關重要，運行建議就是針對主要環節提出的操作設想。

（4）經濟評價，是前期策劃的項目財務分析，通過對項目的投入產出測算各項財務指標，評價盈利能力和清償能力是否達到要求，通過對項目的不確定性分析，評價其抗風險能力企業是否能承受。

3、項目策劃-實施階段的項目管理

項目管理策劃是對項目實施的任務分解和任務組織工作的策劃，包括設計、施工、采購任務的招投標，合同結構，項目管理機構設置、工作程序、制度及運行機制，項目管理組織協調，管理信息收集等。項目管理策劃視項目系統的規模和復雜程度，分層次、分階段地展開，從總體的輪廓性、概略性策劃，到局部的實施性詳細策劃逐步深化。

工程項目實施策劃是指為使構思策劃成為現實可能性和可操作性，而提出的帶有策略性和指導性的設想。實施策劃一般包括項目融資策劃、項目控制策劃和項目管理策劃。

（1）項目融資策劃。資金是實現工程項目的重要物質基礎。工程項目投資大，建設周期長，不確定性大，因此資金的籌措和運用對項目的成敗關系重大。建設資金的來源廣泛，各種融資手段具有不同的特點和風險因素，項目融資策劃就是選擇合理的融資方案，以達到控制資金的使用成本，降低項目的投資風險的目的。影響項目融資的因素較多，這就要求項目融資策劃有很強的政策性、技巧性和策略性，它取決于項目的性質和項目實施的運作方式。

（2）工程項目控制策劃。項目控制策劃是指對項目實施系統及項目全過程的控制策劃。包括項目目標體系的確定、控制系統的建立和運行的策劃。

（3）項目管理策劃。項目管理策劃是指對項目實施的任務分解和分項任務組織工作的策劃。它主要包括合同結構策劃、項目招標策劃、項目管理機構設置和運行機制策劃、項目組織協調策劃、信息管理策劃等。項目管理策劃應根據項目的規模和復雜程度，分階段分層次地展開，從總體的概略性策劃到局部的實施性、詳細性策劃逐步進行。項目管理策劃重點在提出行動方案和管理界面設計。

4、運營策劃-使用階段的設施管理

作為建筑物全生命周期的管理，涉及三個方面：不動產、技術設備及管理。運營策劃，我們要進行費用分析和優化。優化的目的是使不動產保值增值，設施設備效能的提高。由此推動全生命周期的管理進程，提高設施設備管理的經濟性。

通過對設施設備的全壽命周期管理，可以降低設施設備的壽命周期費用，避免過高的使用費用；避免過早、過高的投資 ；提高不動產的利潤率；實現規劃以及運營安全；實現設施管理服務項目的擴展；針對經營管理階段進行科學估算，實現安全、經濟、綠色、智能經營管理。

房地產項目工程管理策劃是理論和實際相結合的系統工程，是組織論通過組織工具應用在工程管理當中。房地產開發項目建設要完成一個項目周期，需要經過決策、設計準備、設計、項目施工、竣工驗收、物業服務等一系列過程，有效地整合概念資源、人力資源、物力資源、社會資源等房地產項目資源，集房地產企業策略面以思想、智力和策略的幫助支持下，給房地產項目出謀劃策，為企業創造更多的經濟價值和社會價值。房地產策劃應牢固樹立生態文明觀，貫徹綠色發展理念，致力于人與自然和諧發展，形成富強民主文明和諧美麗的現代化建設新格局。

參考文獻：

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[2]中國房產信息集團.房地產開發營銷策劃[M].北京：中國經濟出版社，2011.

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作者簡介：

傅勇，青島萬達東方影都投資有限公司。