新形勢下房地產開發企業拿地策略的研究

【摘要】在激烈的行業競爭中，房地產開發企業要想提高競爭力和獲取經營利潤，首先要設法獲取土地資源，隨后才能開展下一步的規劃、建設、銷售等工作。因此，探究新形勢下房地產開發企業的拿地策略，幫助企業以更低的成本、更安全的方式獲取土地使用權，成為推動房地產開發企業可持續發展的核心要素。

【關鍵詞】房地產投資開發；土地資源；拿地策略

在國家宏觀政策的調控下，對于房地產企業的拿地要求也越來越嚴格，以往有錢就能拿到地的日子將一去不復返。文章首先概述了合理運用拿地策略的重要性，隨后列舉了拿地過程中需要遵循的基本原則，最后結合實際，總結了幾點可行性的拿地策略。

1、拿地策略對房地產企業的重要影響

土地資源具有不可再生性、總量確定性和高附加值性等特點，從房地產開出企業角度來說，理想狀態下的拿地策略應當滿足兩點需求：一是以較低的成本拿到土地，通過降低成本支出間接獲利；第二是優先考慮地段好、市場行情樂觀的地塊，以便于后期高價、快速的銷售，實現資產變現。但是由于市場競爭激烈，多數情況下房地產開發企業不得不在經濟利益和市場風險之間權衡比較，因此能否采取科學合理的拿地策略，不僅關系到房地產開發企業的經營獲利情況，而且也決定了房地產開發企業未來的生存與發展。

2、房地產開發企業拿地的基本原則

2.1資金安全性

現階段房地產企業獲取土地的渠道和拿地的組合方式多種多樣，但是從整體上來看，其融資模式仍然以債券融資、股權融資和“股權+債券”三大類以銀行開發貸為例，該種融資模式雖然成本相對較低，但是對于資金用途有嚴格要求，房地產開發企業拿到貸款資金后只能用于項目建設。自20016年第四季度以來，銀監會加強了對銀行貸款投向的管控，嚴禁信貸違規介入拿地。在這種情況下，房地產開發企業也必須通過合理利用資金以規避財務風險，保障投入資金的安全。

2.2戰略前瞻性

土地資源具有一定的市場化屬性，土地價格會在一定時期內頻繁變化。面對復雜多變和競爭不斷升級的市場環境，房地產開發企業必須具備戰略前瞻性，能夠通過對市場和客戶的綜合分析做出較為準確的預判指導，才能順利拿到目標地塊，為下一步的建設工作奠定基礎。

2.3拓展靈活性

拿地策略并不是一成不變的，要在執行過程中根據市場變化和發展趨勢，做出動態性和靈活性的調整，如果堅持一種拿地策略不知變通，則容易給房地產開發企業帶來法律風險。因此，土地拓展靈活性是當前房地產開發企業需要遵循的又一項基本原則。

3、新形勢下房地產開發企業的拿地策略

3.1利用特色小鎮及產業獲取土地

雖然招拍掛的獲取土地模式可以確保在公開、公正的環節下完成土地競拍，確保無論是實力雄厚的大型企業，還是剛進入市場的中小企業，都能夠平等的享有競爭權利，有利于維護整個市場的公平但是這一模式會導致開發企業拿地成本較高，在市場不確定的情況下，增加開發的收益風險。因此很多開發企業正在通過導入產業，建立特色小鎮的模式與政府合作，拓展拿地渠道，以降低土地成本，避免直接競爭。例如，自2016年10月份中央多部分發布關于建設特色小鎮的指導意見后，濟南榮程房地產開發有限公司積極相應政策，制定并發布了特色小鎮戰略，與齊河縣政府簽訂《齊河溫泉小鎮項目合作框架協議》，投資300億元，規劃用地6700畝，建設集休閑度假、養生娛樂、生活居住于一體的大型溫泉小鎮項目。

3.2成立聯合體共同開發拿地

面對拿地困境，房企之間通過收購、參股等實現“強強聯合”的案例越來越多，常見的合作模式有，一是合作拿地共同攻克“地王”，此戰略適用于大體量的優質地塊，總地價較高的土地競拍市場，幾家開發商共同拿地、共同開發，例如濟南的翡麗公館，即是由世茂集團、保利置業、新城控股三家合作拿地，并在運營中分別輸出各自的強項團隊共同打造而成；二是外來房企與本土房企合作實現區域擴張，例如重汽地產與保利置業在重汽章丘產業地產項目舉行了戰略開發簽約儀式，雙方將就所掌握的儲備及意向土地進行合作開發，實現優勢互補、強強聯合，其中重汽地產是山東本地大型國企開發商，深耕24載，擁有豐富的儲備土地資源，而保利置業則是實力雄厚的中央直屬企業，有著豐富的房地產開發經驗和資金來源。

3.3研讀行政命令確保科學拿地

自2015年至今，政府新推行的土地拍賣策略有兩種：第一種是“熔斷+抽簽”的方式，該種拿地策略仍然沿用熔斷機制，當土地競拍價格達到上限后停止出讓，并通過抽簽方式決定最后的買家；第二種是“招標+拍賣”的方式，當土地競報申請企業多于3家，通過招標、考核形式評選，最后確定買家。2016年11月，濟南市國土局發布消息，要求土地競買人簽署承諾書，競買資金必須是自有資金。根據這一新出臺的要求，提高了房地產開發企業購地的門檻，對所有參與競拍的房地產開發企業的融資實力也提出了更為嚴格的要求。

政府部門的行政命令對調控房地產市場具有良好的調節作用，一方面對房地產開發企業進行約束和篩選，減少市場主體之間的競爭；另一方面也在一定程度上保持了房價的平穩。而對于開發企業而言，必須要讀懂、吃透政府部門的相關政策，然后結合自身實際情況和未來發展需要，選取最優的拿地策略。

結語：

土地資源的稀缺性和不可再生性，決定了房地產開發企業必須在激烈的市場競爭環境下，通過采取合理的拿地策略依法獲取土地，從而為本企業各項建設、開發工作的開展提供必要的支持。拿地策略的制定和實施是一項專業性極強、復雜程度較高的工作，并且會因為政府行政指令和政策法規的變動而受到波及影響，這就要求房地產開發企業必須要關注行業動態，及時調整拿地策略，從而確保房地產開發企業以低成本獲取土地資源，提高企業經營利潤。

參考文獻：

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[3]孫璐璐.新形勢下房地產主流企業拿地策略研究[J].納稅，2017（15）.

作者簡介：

高菲嫻（1987-），女，漢族，山東濟南人，山東北大資源地產有限公司品牌經理，工商管理碩士，從事房地產營銷7年工作，近年來研究投資拓展及企業運營。