房地產開發(fā)各階段設計管理措施的探討

呂曉宇

【摘要】隨著我國社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，我國房地產行業(yè)得到了迅猛的發(fā)展，房地產開發(fā)項目建設也越來越多。在房地產開發(fā)項目中，設計階段是房地產開發(fā)項目建設中的一個重要階段，其管理水平的高低直接關系到項目建設的進度、質量及成本。本文對房地產開發(fā)項目設計階段管理中存在的問題進行了分析，并提出了房地產開發(fā)項目設計階段管理措施。

【關鍵詞】房地產；開發(fā)階段；設計管理

隨著人們對于住房需求的急劇增長，極大地促進了房地產事業(yè)的蓬勃發(fā)展，但是隨著國家宏觀調控政策的出臺，以及行業(yè)競爭的加劇，這就要求企業(yè)要不斷地完善自身管理，提升企業(yè)競爭力，這樣才能在市場中獲得發(fā)展。對于房地產企業(yè)而言，設計成本只占總成本的極小一部分，但是卻會對建設成本帶來極大的影響；同時在開發(fā)的過程中，由于對設計管理的忽略，極大的影響了建設項目的進度、成本以及質量，因此提高對設計管理的重視程度，對房地產項目開發(fā)具有重要的意義。

1、房地產開發(fā)項目設計階段管理的重要性

建設項目設計階段的管理有其特殊性。首先設計的成果是由建筑設計院完成的。其次房地產開發(fā)公司設計管理人員在策劃和設計過程中起溝通、協(xié)調、監(jiān)控作用。因此在建設項目的高階段——設計運作過程中，房地產開發(fā)公司設計管理人員如何介入？如何控制設計過程，充分發(fā)揮內部資源和外部資源的能動性？是取得項目建設成本和效果控制成功的關鍵。一般房地產開發(fā)建設項目的設計過程可分為兩個大階段：方案設計階段和施工圖設計階段。這兩個階段的最終產品分別是方案報建文本和施工圖設計藍圖。同時，這兩個階段的成果必須報政府部門審批通過，方可進行工程項目施工。大部分房地產開發(fā)公司都在第一階段投入大量的內部資源和外部資源，以求得一個滿足市場需求且高效益的開發(fā)設計方案。多輪的方案競標，內部評審，專家咨詢論證等，方法不一而足，最終的目的就是希望能創(chuàng)造出有效合理成本下的設計精品。但有時卻事與愿違，要么設計成果偏離目標，要么設計進度一拖再拖，延誤總體建設工期。故在方案設計階段，強有力的設計組織和執(zhí)行是設計階段控制的必要條件。房產公司項目團隊一般由上層領導、設計規(guī)劃部門、策劃部門、營銷部門等部門組成，在設計規(guī)劃部門的協(xié)調組織下通力合作，在方案設計過程中及時、科學地引導決策，保證項目在設計階段的順利推進。

2、房地產開發(fā)項目設計階段管理中存在的問題

項目設計階段的管理是項目管理中的重要內容，它將直接影響著開發(fā)項目的質量、時間進程以及成本。但在我國房地產企業(yè)中，設計階段的管理方法還存在著許多不足。

（1）房地產企業(yè)忽略設計管理。在項目開發(fā)和推進中，開發(fā)部門往往會聘請專業(yè)監(jiān)理對施工過程進行監(jiān)管，但在項目設計方面，卻大多是由內部非專業(yè)人員自行管理和決策，從而使項目設計缺乏專業(yè)性和可實施性。

（2）對設計費用的計算不合理。由于開發(fā)公司內部設計人員缺乏市場的敏銳度和時效性，對設計費用的計算往往過于簡單和低廉，缺乏系統(tǒng)正確的計算方式，造成在費用計算和支付上不夠合理，從而導致設計單位在后期中喪失更多積極性，不愿意提供更完善的后期配合服務。由于國內設計管理體系不夠健全，無法真正的為設計工作順利開展提供科學、法制的保障。我國房地產開發(fā)公司的設計管理體系不健全為行業(yè)常態(tài)，項目管理依據(jù)不規(guī)范，開發(fā)的意圖不能明確傳達而導致的信息不對稱，最終影響設計的質量和設計的效果。

（3）房地產開發(fā)公司對設計進程的內部控制管理機制不健全，缺乏進度控制管理策略。當周期過短、進程快的項目，公司無法做出有效的應對機制。由于設計中面臨的突發(fā)事件較多，特別是城市更新后，改擴建項目居多的情況下，設計管理控制的機制不健全，會給設計進程增加一定的難度，如不加以控制，不僅會影響建設項目時間節(jié)點，同時影響到建設成本的控制。因此，房地產公司有必要完善體制內部的設計管理機制，編制更有效的管理方法。

3、房地產開發(fā)項目設計階段管理措施

（1）設計資源管理。在房地產開發(fā)的設計過程中，設計管理主要資源就是采購的設計單位，設計管理的第一步就是采購選擇設計單位，選擇到專業(yè)性強、服務性好的設計單位是項目設計管理中的關鍵。故在選擇設計單位時，需要做到以下幾個方面：①需要詳細的根據(jù)項目涉足市場和產品定位，收集有關的資料，針對項目的特點選擇合適的設計單位；②對設計開發(fā)階段所需的費用進行有效的預估和控制，要切實且有可實施性的確定合理的設計費用；③對于正在服務的設計單位，建立供應商服務信息反饋數(shù)據(jù)庫，從而合理的選擇設計單位與設計人員，有效的降低溝通成本；④在設計單位選擇過程中，多數(shù)采購模式是公開招標方式，通過方案比選考察設計單位對項目的理解程度和匹配度，同時體現(xiàn)設計單位各專業(yè)配合程度。此外，還可以更有效的通過設計費用的公開競爭方式，有效的降低設計費用。

（2）設計任務管理。在房地產的開發(fā)過程中，房地產企業(yè)關注的是客戶的需求、建設的成本以及完工時間等，以上內容需要設計單位通過技術語言轉化到圖紙中，因此設計任務書就是向設計單位提出相關要求的書面文件。設計任務書一般包括項目概況、項目定位分析、項目產品要求、項目技術要求、工作計劃、項目的成本要求等方面，同時還應對項目當?shù)氐恼叩惹闆r進行說明，使設計單位能夠全面、完整地理解建設單位的意圖。在設計過程中，往往出現(xiàn)對設計任務書不夠重視，未理解開發(fā)商用意的情況，由此產生設計方案反復修改，造成時間和成本的極大浪費。因此，一份明確的設計任務書，有利于設計單位更好地理解和貫徹建設單位的意圖，避免反復。

（3）設計進度控制。①重視工程項目設計。將設計任務移交給專業(yè)的設計單位制定，并在制定設計任務時，明確項目的定位以及技術指標，進行全面、合理的設計例會制度和設計交底工作。設計進度的控制需要在設計過程中精細化的管理，制定各主要階段的時間節(jié)點并考核相關節(jié)點成果。②在圖紙設計階段。要求設計單位列清所有控制性材料和物料的技術清單，并開發(fā)公司的設計標準對材料提出要求和建議，協(xié)助做好施工材料準備和封樣工作，避免由于后期選材時對設計圖紙的變更而造成工期延誤的現(xiàn)象。③制定合理的設計管理方案。明確各階段的成果文件要求，在項目管理過程中，組建項目實施管對，明確相關設計和專業(yè)配合人員的職責要求。⑧在設計過程中，對合同、信息進行分類管理：通過制定合理的管理方案，優(yōu)化設計中的各個環(huán)節(jié)，從而實現(xiàn)設計進度的控制。⑤在設計進程管理中經(jīng)常會面對設計周期過短以及進度延誤等問題，對于設計周期過短，可通過多階段多內容并列進行的方法，縮短設計周期。此外，還可以采取委托外包形式來控制短周期內的設計效果。如果設計進度延誤，則應采用合理搭接工作安排或者利用協(xié)調管理等補救策略來加以控制。

（4）設計質量管理。影響設計質量的因素包含：設計人員態(tài)度素質、設計管理體系、設計費用以及物質基礎。在設計質量管理中，應做好四個因素的管理工作。①提高設計人員工作態(tài)度和素質。設計質量的優(yōu)劣與設計人員的綜合素質脫離不開。在以人為本的項目設計中，提高設計人員的綜合素質和工作態(tài)度是設計質量管理的重要內容。對設計單位加強設計人員的工作監(jiān)督和管理，對設計人員的資格和專業(yè)性進行審查，建立設計單位與開發(fā)公司相互監(jiān)督的管理體制，設立獎懲機制，保障設計成果的輸出質量。②管理人員專業(yè)化。管理人員是設計質量管理的核心，由于項目設計本身就對技術要求較高且精細化的工作，如管理人員缺乏專業(yè)技術支撐，便無法保障成果質量。管理人員的專業(yè)化，不僅要求設計管理人員掌握專業(yè)技術，同時需要有綜合的理論知識構成，包括法律法規(guī)、管理、金融、技術等全方面的只是，屬復合型管理人才，這才是提高設計質量監(jiān)督管理高水平的保障。

（5）設計費用管理。我國的現(xiàn)行設計費用收取制度有兩種，一種是限額設計取費，一種是非限額取費，在計算上都需要對照固定費率計算來收取費用。一般設計費用都會按照計費標準計算確定后，將其明確在設計合同中竣工后結清。在設計費用管理上，房地產企業(yè)對設計費用預先設定費用范圍，明確設計費用的最高限額，在設計投資金額環(huán)節(jié)，通過與往期項目設計的對照和經(jīng)驗積累，實現(xiàn)投資費用的合理化。另外，針對設計費的支付，用于以創(chuàng)新，應根據(jù)各階段成果文件遞交的比重不同，支付不同比例的設計費用。針對施工配合階段，預留少部分設計費用，用于牽制設計單位合理完成設計配合階段的工作內容。同時，如果施工中由于設計不合理造成的設計變更，則應酌情對設計單位進行相關懲處措施。

結語：

房地產開發(fā)項目中的設計管理是項目開發(fā)的基礎環(huán)節(jié)也是不可忽視和輕視的重要過程。項目的設計管理直接影響到項目的定位、品質、成本、工期等關鍵環(huán)節(jié)，是一個體系工作，并非獨立存在的一個階段。隨著房地產行業(yè)的不斷創(chuàng)新和發(fā)展，越來越多的建設單位意識到設計管理在項目開發(fā)中的重要性，并加大了對項目設計管理體系和激勵機制的研究與實施，針對不同房產開發(fā)企業(yè)的特點，制定滿足自身情況和發(fā)展需求的設計管理體系。因此，做好項目設計管理的工作，不僅是保證項目正常開展的必要條件，也是房地產開發(fā)企業(yè)提升核心競爭力的必經(jīng)之路。