成本法在房地產評估中的具體應用

【摘要】隨著房地產行業逐漸壯大，人們對于房屋的需求量也在不斷增加，交易頻繁發生，交易過程中的矛盾激化已成為常態。從銷售方角度來看，銷售人員希望售價越高越好，增加其賺取利潤的機會。從購買方角度來說，則是希望買價越低越好，降低購買的成本。兩方不同的立場注定了矛盾的產生，房地產真正的價值卻難以評定。為了公正、合理、客觀、精確地計算房地產真正的價值，就需要專業的房地產評估人員來進行估價，因此房地產評估人員所接受的評估工作變多，房地產評估行業業務量也隨之增多?；诖?，本文介紹了成本法在房地產評估中的具體應用及優化措施，以供參考。

【關鍵詞】成本法；房地產評估；應用分析

1、成本法的概念

成本法是評估對象在評估基準日的重置價格或重建價格扣減掉折舊的部分，得到價格或價值的方法。成本法也可以說成是將房地產開發過程中的開發成本、建設費用、管理費用等必要支出價格的匯總，組成房地產價值或價格方法。

2、研究背景

近年來，我國房地產行業迎來了一個微利的、均富的、更加專業化的時代。在目前形勢下，企業的管理能力及成本控制能力是決定企業能否生存的關鍵，而對企業成本精細化管理能力提升使得優勢企業脫穎而出，行業的集中度越來愈高，因此，加強成本控制和利潤管理是房地產企業急切解決的核心問題。作業成本管理就是針對成本控制而設計的個性化成本核算系統，它的出現為企業在成本的管理和利潤的財務管理方面帶來新思路。成本法是一種全新的成本核算方法，它是將企業在生產過程中消耗的資源，按照資源動因分配到作業，再把歸集的作業成本按照作業動因分配到成本對象。同時，它也是一種較為科學的成本管理方法，是通過動態追蹤所有作業活動，計量出作業成本和成本對象成本，并評價作業業績和資源利用情況。成本法是伴隨著先進的制造技術和生產環境應運而生，隨著國內的經濟的發展，針對成本法的理論研究已經逐步加深，國內眾多企業已對成本法進行了積極探索及應用。

3、成本法在房地產評估中的應用

3.1成本法的范圍

成本法的應用范圍相對于收益法來說，范圍比較大，對那些沒有進行經交易和不是用來進行經濟發展的房地產項目也可以進行成本價格的計算；與當地產評估中的市場法也是有所差異的，可以直接對房地產進行成本的估算，不用與其他項目進行比較。市面上的許多房地產項目都可以也能夠成本法來進行評估。常見的項目有：新開發或待開發的房地產項目、新建工程，公用房地產項目等等。

3.2成本法應用的注意事項

在進行房地產評估時，主要是對兩個部分進行評估，一個是房屋部分，一個是土地部分。兩個部分的評估方式是不同，需要具有專業技術水平的評估師來分別進行評估。在對土地進行房地產價格評估的過程中，其中的建設成本是不算在內的，因為土地在使用時是不用需要花費本來進行建設的，通常在對房屋建筑進行估算時，才會把建設成本算在其中。另外，土地的價值成本與房屋價值是分開的，土地取得成本不會算在其中，道理與建設成本是相同的。

3.3成本法的房地產評估程序

在應用成本法對房地產進行評估的過程中，具有科學的評估流程。首先要對需要評估的房地產進行全面的了解，掌握該評估對象的基本組成結構和各項信息，對房屋的使用情況。使用年限，購買時的價格、所交的稅費等等，都需要了解和掌握；其次，是對評估對象的重建成本進行預測和估算，在初期只是對房屋建筑進行預估，會把其他建設完成具有相同作用效果的房屋作為參考對象，來進行價值的估算，評估對象的重建成本需要將所有需要重新建設的區域、使用的材料成本都需要算在其中；再次是對導致建筑材料折舊的原因進行分析，并對其中折舊的價值成本進行預算，得出最終折舊金額；最后把得出的各項評估價格按照公式計算出來，得出最終的成本價格。

4、成本法在房地產評估中應用的優化策略

4.1增加效用評定的環節

通過分析，可以了解到房地產實際效用也會對房地產的實際價值造成影響，所以在實際的當地產評估時，效用價值也會影響其成本的估算，這就需要根據實際情況來進行修正和調整，在成本估算時需要增加一項效用評定的環節，對于可能會對房地產價值造成影響的折舊進行調整，利用對房地產的使用功能的調整改變房地產的實際效用。

4.2增加實地折舊鑒定環節

上述提到的折舊方法都易忽略貨幣時間價值和轉移規律。可以通過評估人員的經驗，對房屋的維護程度，進行實地折舊的鑒定損毀程度，將理論的折舊和實際的折舊根據實際的側重情況，估算出所占比例，得出綜合的成新率。

4.3增加外部環境的修正

可以結合市場法進行修正，將外部環境影響因素分成兩個部分，一部分為無形影響，劃分不同的程度，制作出等級的修正系數，評估人員根據本身的經驗，實地考查，判斷非實體的價值影響，適當調整評估值；另一部分為有形影響，例如房屋小區環境改善、設施完善和交通更便捷等，通過系數調整價格。

結語：

綜上所述，成本法是作為一種先進的成本管理理念，為我們提供了一種嶄新的思考問題、解決問題的方法，它探究成本形成的真正原因，并將整個價值鏈系統納入到研究體系，力求組織的整體改善和提高。因而在項目的開發成本管理與控制中，牢固樹立成本意識，從項目開發籌備前端就做好成本規劃管理工作，項目建設過程中應加強對項目成本動態管理，利用成本法對作業成本及產品成本的精確核算成果，對產品消耗作業成本進行合理管控，這樣才能確保項目經營目標的實現，企業長期持續的競爭力。

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作者簡介：

劉靜，中建銀（北京）房地產土地評估有限公司南京分公司，江蘇南京。