房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理模式及風(fēng)險(xiǎn)探討

趙小鑰

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展繁榮，成為社會(huì)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，對(duì)于社會(huì)發(fā)展的貢獻(xiàn)力不斷提升。但是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目也存在很多的失敗案例，造成房地產(chǎn)商和相關(guān)購(gòu)房業(yè)主的巨大經(jīng)濟(jì)損失，因此，房地產(chǎn)商加強(qiáng)項(xiàng)目管理和風(fēng)險(xiǎn)管控，不僅能有效降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，提升管理效益，維護(hù)自身和相關(guān)業(yè)主的利益，更是提升企業(yè)管理效益，提高行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的必然要求。

一、目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中主要項(xiàng)目管理模式

（一）業(yè)主自行管理模式

這種項(xiàng)目管理模式是指房地產(chǎn)商對(duì)于新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目自行管理，負(fù)責(zé)房地產(chǎn)從購(gòu)地、競(jìng)標(biāo)、招標(biāo)、建設(shè)施工到銷(xiāo)售等一系列管理工作的開(kāi)展，這其中不需要其他單位進(jìn)行管理協(xié)助，全程都是房地產(chǎn)商自己管理。這種管理模式一般發(fā)生在中小型房地產(chǎn)商的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，因?yàn)橹行∑髽I(yè)自身的資金有限，將項(xiàng)目管理分派給其他單位需要一定的資金，這些企業(yè)不愿承擔(dān)這樣的管理支出。

（二）委托管理模式

委托管理模式是指房地產(chǎn)商已簽訂委托合同的形式將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理任務(wù)委托給相關(guān)的項(xiàng)目管理公司，由他們派遣專門(mén)的管理人員和管理隊(duì)伍對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的各項(xiàng)管理和施工等工作進(jìn)行實(shí)施，按照合同中規(guī)定的相關(guān)管理工作內(nèi)容和進(jìn)度進(jìn)行履約，房地產(chǎn)商只需要對(duì)于項(xiàng)目管理中的高層決策和宏觀調(diào)控進(jìn)行把握即可，房地產(chǎn)商只與項(xiàng)目管理公司接觸，不會(huì)與項(xiàng)目的施工單位、監(jiān)理單位等接觸。這種項(xiàng)目管理模式多應(yīng)用于大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，他們實(shí)力雄厚，能夠承擔(dān)委托費(fèi)用，又能省時(shí)省力，提升管理效率。但是這種給管理模式給予項(xiàng)目管理公司較大的管理權(quán)限和自由，項(xiàng)目管理公司一旦心存僥幸，疏忽大意，很可能對(duì)于項(xiàng)目管理質(zhì)量不負(fù)責(zé)，影響工程的效益提升。

（三）混合管理模式

這種管理模式是指房地產(chǎn)商在與項(xiàng)目管理公司簽訂管理合作合同時(shí)，派遣代表和管理公司代表共同對(duì)于項(xiàng)目進(jìn)行管理和監(jiān)督，房地產(chǎn)商派遣的代表主要發(fā)揮監(jiān)督作用，這種混合式的管理模式能夠?qū)τ陧?xiàng)目管理公司的權(quán)限進(jìn)行制約，對(duì)于項(xiàng)目管理公司的工作進(jìn)行有效監(jiān)督，確保項(xiàng)目管理公司嚴(yán)格按照合同內(nèi)容進(jìn)行相關(guān)的管理工作，有利于提升項(xiàng)目的管理效率，提升工程質(zhì)量，促進(jìn)房地產(chǎn)商在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中獲取更大的收益。因此，這種管理模式也是目前房地產(chǎn)開(kāi)放項(xiàng)目中應(yīng)用最為廣泛的管理模式。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中存在的風(fēng)險(xiǎn)因素

實(shí)際上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)包括眾多方面，有決策風(fēng)險(xiǎn)、土地風(fēng)險(xiǎn)、設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)、建造風(fēng)險(xiǎn)以及銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)，但是，就其風(fēng)險(xiǎn)的大小來(lái)看，決策風(fēng)險(xiǎn)和土地風(fēng)險(xiǎn)主要涉及國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控和管理上來(lái)說(shuō)的，現(xiàn)階段，我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的管控相對(duì)比較穩(wěn)定，因此這兩種風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)主要還是集中在設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)、建造風(fēng)險(xiǎn)以及銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)緩解。

（一）設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)費(fèi)用并不高，但是設(shè)計(jì)的效果對(duì)于這個(gè)工程的造價(jià)影響確實(shí)巨大的，合理的工程設(shè)計(jì)能夠節(jié)約工程10%左右的造價(jià)成本，而不合理的工程設(shè)計(jì)則可能增加工程75%的造價(jià)成本，而且不合理的設(shè)計(jì)還會(huì)引發(fā)工程安全事故，造成工程成本的進(jìn)一步提升。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)主要是指以工程設(shè)計(jì)方案的設(shè)計(jì)依據(jù)、參數(shù)、方案等選擇不合理，無(wú)法實(shí)現(xiàn)工程的經(jīng)濟(jì)、安全、美觀和實(shí)用等功能，導(dǎo)致房地產(chǎn)工程銷(xiāo)售困難，成本增加。

（二）建造風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建造風(fēng)險(xiǎn)主要包括工程在招投標(biāo)、簽合同、承包商履約能力、工程施工質(zhì)量、施工進(jìn)度、工程安全等眾多方面，這些建造過(guò)程中涉及的重要環(huán)節(jié)都存在一定的風(fēng)險(xiǎn)因素，要是沒(méi)有有效的風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防機(jī)制，就會(huì)給企業(yè)帶來(lái)較大的煎熬風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)濟(jì)損失。例如，簽訂合同的風(fēng)險(xiǎn)，承包商和業(yè)主方簽訂合同，如果企業(yè)主對(duì)于合同中的風(fēng)險(xiǎn)不進(jìn)行把握，就很可能出現(xiàn)在建筑材料價(jià)格上漲時(shí)，需要額外向承包商支付材料上漲的費(fèi)用，增加預(yù)期成本；再比如在施工進(jìn)度管理上，如果沒(méi)有有效的進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，就可能因?yàn)楣こ踢M(jìn)度趕不上，造成企業(yè)的項(xiàng)目投資延期，延期造成企業(yè)需要承擔(dān)更長(zhǎng)時(shí)間的銀行利益費(fèi)用，造成工程成本增加。

（三）銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)

目前，一些地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)了建筑空城現(xiàn)象，即房子建好了，但是賣(mài)不出去的現(xiàn)象，這就是最嚴(yán)重更多銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目最終的收益來(lái)源就是銷(xiāo)售環(huán)節(jié)，如果銷(xiāo)售環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，就直接影響工程的建筑收益。銷(xiāo)售過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在銷(xiāo)售時(shí)機(jī)把握不當(dāng)造成的銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)、銷(xiāo)售價(jià)格的不合理造成的銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)、銷(xiāo)售方式的不科學(xué)造成的銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)、銷(xiāo)售宣傳的不到位造成的銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)等等。目前，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)于銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)的管理上還是比較重視的，但是依然需要進(jìn)一步完善銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)管理方案。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的有效風(fēng)險(xiǎn)管控方案

（一）重視設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)防控，做到科學(xué)設(shè)計(jì)

目前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)有效管理，降低風(fēng)險(xiǎn)概率，就要首先做好項(xiàng)目的設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)防控。在項(xiàng)目設(shè)計(jì)之初，對(duì)于擬建場(chǎng)地的水文、地質(zhì)條件等情況進(jìn)行勘察，得出比較精準(zhǔn)的勘察數(shù)據(jù)，并根據(jù)勘察結(jié)果進(jìn)行合理的工程設(shè)計(jì)，研究設(shè)計(jì)方案，在注重設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，也要確保工程的建筑質(zhì)量和安全性。為有效規(guī)避設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)商要建立與優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位的合作，確保設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)資質(zhì)的真實(shí)性和專業(yè)性。

（二）完善建造過(guò)程風(fēng)險(xiǎn)管理，降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率

針對(duì)建造環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)商要做好重點(diǎn)的風(fēng)險(xiǎn)管理，要求承包商和監(jiān)理單位都建立起比較完善的風(fēng)險(xiǎn)管理制度，制定風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防和應(yīng)對(duì)的管理措施，對(duì)于建造過(guò)程中更多各種風(fēng)險(xiǎn)因素做到全面管理，預(yù)防為主，防治結(jié)合。有效降低風(fēng)險(xiǎn)影響，提升工程的風(fēng)險(xiǎn)管理效率。

（三）創(chuàng)新銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)管理，提升銷(xiāo)售成效

銷(xiāo)售階段的風(fēng)險(xiǎn)管理可以采用多種管理模式，為了提升銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，促進(jìn)項(xiàng)目效益的盡快獲取，可以創(chuàng)新銷(xiāo)售方式，加強(qiáng)銷(xiāo)售宣傳，提供優(yōu)質(zhì)的銷(xiāo)售服務(wù)，要適時(shí)把握相關(guān)政策和市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，把握好商品房的銷(xiāo)售時(shí)機(jī)和銷(xiāo)售價(jià)格，確保在房地產(chǎn)企業(yè)利益最大化的前提下，也能保證消費(fèi)者的利益。

四、結(jié)語(yǔ)

投資房地產(chǎn)是一項(xiàng)高風(fēng)險(xiǎn)高收益的項(xiàng)目，要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理效益，降低風(fēng)險(xiǎn)因素，必須采用合理的管理模式和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防機(jī)制，確保項(xiàng)目管理的有效性和風(fēng)險(xiǎn)管控的有效性。（作者單位為安順學(xué)院）