房地產企業財務風險成因分析與防控研究

張遵琦

本文首先對我國房地產企業財務風險的一些特征和表現形式進行了闡述，其次對房地產企業中發生財務風險的成因進行了分析，再對目前房地產企業財務風險的防控措施中存在的一些問題進行了分析和研究，最后提出一些針對房地產企業財務風險控制的策略以期能夠幫助我國的房地產企業有效防控財務風險，提升企業價值。

最近幾年來，我國的房地產行業發展迅猛，但是通過一些調查和研究，可以看出我國的房地產企業的融資渠道比較單一，往往只是靠單一銀行貸款解決資金問題，目前開發貸平均期限3年，信托融資期限2年，一旦利率進行調控，房地產企業就將面臨財務危機。當房地產企業出現資金短缺，往往會利用高利貸等風險極高的手段進行資金的籌措，而企業如果后期資金回收一旦出現問題，房地產企業就會直接面臨倒閉。因此，房地產企業必須要嚴格防控財務風險的發生，調整自身管理結構，增強企業防控風險的能力，才能在市場競爭中不斷發展壯大自己。

一、房地產企業財務風險的特征及表現形式

一般來說，財務風險是指一個企業在財務風險結構上的構建不太合理，融資渠道等方面一旦發生問題，直接導致企業失去償還債務的能力最終使投資的收益下降，企業陷入財務困境甚至企業破產，而財務風險實質上是因為企業在財務管理的決策上出現問題而造成的后果。

（一）房地產企業財務風險的特征

從微觀的角度出發，房地產企業通過融資渠道籌措資金來給企業的生產經營活動提供保障，一旦資金管理出現問題，就會直接損失企業的資產和信譽，造成融資風險。其次如果房地產企業還要進行項目投資，會有潛在的投資風險；在日常的經營管理活動中，會有經營財務風險。這些財務風險不光出現在房地產企業，在其他行業的企業中也會發生。房地產企業財務風險的主要特點有：投資周期長；投資金額大；追求高收益。首先是房地產的投資周期長，受限于房地產行業在我國市場中的固有因素影響，房地產企業從土地獲得到項目立項再到項目建設完成及銷售推廣，整個流程需要幾年時間，由于其時間較長，容易出現壞賬等現象，使房地產企業資金周轉出現問題，造成財務風險。其次是房地產項目的投資金額非常大，而資金的回收期較長，在這之中容易出現債務糾紛和賬目問題，這也會給企業的資金周轉帶來問題，造成財務風險。最后是房地產企業投資追求高收益，因為房地產行業的投資金額大，相對應的投資回報率一般較高，但這也提高了投資風險。

（二）房地產企業財務風險的主要表現形式

因為房地產企業所投資建設的商品項目非常容易受到社會、經濟、政治、消費者的消費習慣和水平等因素的影響，所以財務風險始終貫穿于房地產項目的開發、銷售、經營和管理環節中。加之房地產企業所開發的項目又具有投資額大、資金回收期長、變現能力不強等特點，因此房地產項目具有比較大的財務風險。其主要表現形式有：房地產企業資產負債率高所導致的財務風險，由于房地產行業有較多的預收帳款，可以用凈負債率來反映資產結構。如下表

龍頭房企凈負債率較大的綠地控股189%，中國恒大130%，保利地產94.33%，凈負債率較大，是存貨-土地的增加引起。要使凈負債率降低，加快去庫存的周期，加速銷售回款去消化債務。雖然該指標是財務杠桿指標，但我們還應該更關注現金流。

社會經濟通貨膨脹帶來的財務風險；因為銀行存貸款利率的調整所帶來的財務風險；房地產企業的再籌資難度加大帶來的財務風險；因為政府稅率調整帶來的財務風險；因為房地產項目的資金回收問題帶來的財務風險；因為國家對房地產市場宏觀調控政策因素的影響帶來的財務風險。

二、房地產企業財務風險的形成原因

（一）企業進行財務管理決策時所產生的財務風險

房地產項目在進行財務管理決策活動時的科學性和準確性將會非常直接地影響到該項目的成功與否和所能給企業帶來的經濟效益。一般來說，企業在進行財務管理決策時所產生的財務風險一般發生在房地產企業進行項目開發的初始階段。首先是在項目開發的可行性研究階段，如果這個時候房地產企業未能做好市場調研和技術總結，沒有對項目所能給企業帶來的預期效益做一個有效的評估，就容易導致財務風險。其次是在項目投資估算階段，在企業成功立項并進行了總體的投資規劃后，企業的財務部門需要對準備開發項目進行一個完全的投資金額預算，如果這個時候財務部門的預算失誤，但是企業的大量資金已經投入到項目開發中，會造成企業的資金周轉出現問題，最終影響到房地產項目的成敗。

（二）企業的外部環境變化所產生的財務風險

房地產企業的項目還容易受到外部環境的變化而產生財務風險。其外部宏觀環境變化首先是經濟環境的影響，目前房地產行業是我國國民經濟的支柱行業，占據國家經濟很大的比重，因此房地產的周期會隨著國民經濟的周期變化而變化，外部宏觀的經濟環境會對房地產行業的發展和企業的經營造成非常大的影響。其次是市場和資源環境的影響，房地產商品因為其主要受眾是廣大消費者，而隨著國家社會和經濟的發展，消費者的消費習慣和生活水平有了很大的提高，購房者的個性化需求越來越明顯，這就需要房地產企業根據市場需求的導向變化來制定相應的開發計劃，土地是不可再生資源，也是房地產項目開發所必不可缺少的組成因素，國家的土地政策以及土地市場的供求關系變化會對房地產企業造成很大的影響，也容易引起企業的財務風險。盡量拿優質土地，快周轉的土地，盡量底價、零溢價拿地。最后是國家政策環境的影響，因為房地產行業關系著我國國民的民生大事，政府為了國民經濟的可持續發展，必須對房地產行業進行宏觀的調控，這些調控政策都會對房地產企業造成財務風險。目前政府對房地產是“限價，限售、限簽、限貸”，導致經營現金流回款慢，也加大財務風險。

三、房地產企業財務風險防控中存在的一些問題

目前房地產企業在財務風險防空中還存在著一些問題，主要是企業的內部控制管理做得不夠。首先是企業的內部控制機制尚未完善，部分企業僅僅根據企業的一些需求制定了零散的內部控制制度，未能成系統的建立內部控制機制，另外還有部分企業沒有根據市場和行業的發展需求制定相應的適合的內部控制制度，使其失去了所應該發揮的功能。其次是未能建立健全企業的內部控制監督機制，缺乏行之有效的內部控制監督機制，就算能夠執行內部控制制度，也極易產生財務風險問題。

四、房地產企業財務風險的防控措施

完善房地產企業財務風險的防控措施，首先要建立并提高房地產企業財務風險的控制意識，強化對企業管理層和基層工作人員的財務風險防控意識，定期開展相關問題的專題培訓，使之能夠充分認識到財務風險對房地產企業造成的影響。其次要拓寬房地產企業的融資渠道，要避開非標融資工具。要深疏項目，具備融資條件的項目，加快證照辦理，保障融資落地。做好其他類別的融資工作，盡量盤活資產。強化對企業的資金鏈風險控制，加強銷售回款的管理，搶占市場。去杠桿，加強債務的控制。去庫存，提高去化率，盡量縮短銷售收入結轉與銷售回款的周期，讓凈資產的增加能匹配負債的增加。讓項目的發展周期能支持債務的周期，加強應收帳款管理，通過疏理客戶，發律師函，給予商業折扣等方式加速資金回籠。加大開發高周轉項目“快開工，快開盤，快加款”，盡快把土地款賣回來，用市場的錢推動施工與材料采購。房地產企業的項目開發是資金先行，失去了資金的支持，房地產企業就失去了立足之本，任何不科學不合理的資金管控策略都極易導致財務危機，使企業陷入財務困境。把經營現金流的管理放在重要位置，盡量提高現金可動用部分占比。最后房地產企業還應該建立科學的風險預警和管理機制，首先要對市場環境的變化充分調研，進行財務管理決策時要根據調研報告制定相應的策略，其次要準確地把握政策環境的變化，提高對政府調控政策變化的應變能力和防風險能力，并將政策變化和市場變化結合起來，綜合全盤對企業的決策進行考慮，保障企業在應對環境變化后的應對體系，提升企業對財務風險的控制能力。（作者單位為南京華僑城置地有限公司）