田園綜合體建設運營模式研究

蔡磊

田園綜合體的規劃設計模式并不同于傳統的鄉鎮規劃發展思路，更不能以現有的城市規劃進行設計，其在規劃布局上要突出自身的創新性、主題性、生態性和特色性。目前，土地問題、社會資本問題、農民利益保障問題，是田園綜合體順利落地與運營的關鍵問題。未來，發展鄉村休閑旅游農業、建設鄉村養老養生基地、培育宜居宜業的農業特色小鎮是田園綜合體主要發展模式。

“田園綜合體”作為鄉村新型產業發展的亮點措施，被寫進2017年中央一號文件。目前關于田園綜合體仍未有一套完善合理的建設模式。山東省今年5月率先出臺了《田園綜合體建設規范》，但基礎設施與環境、產業發展、運營管理、公共服務等主要內容仍在制定中。本文著力于田園綜合體的構成要素、建設運營要點及未來發展模式進行了分析。

一、田園綜合體主要構成要素

田園綜合體是以農民合作社為主要載體，以實現農村生產生活生態“三生同步”、一二三產業“三產融合”、農業文化旅游“三位一體”為目標，圍繞農業增效、農民增收、農村增綠，加強基礎設施、產業支撐、公共服務、環境風貌等建設，形成的集循環農業、創意農業、農事體驗于一體的復合體。

田園綜合體是以旅游為先導、以產業為核心、以文化為靈魂、以流通基礎為支撐、以體驗為價值、以鄉村復興為目標，集現代農業、休閑旅游、田園社區為一體的特色小鎮和鄉村綜合發展模式。

二、田園綜合體的規劃布局

（一）規劃布局要點

1.創新性： 田園綜合體包含多種業態，前期規劃要能同時滿足各個業態間的功能要求，不能在建設中途兩種業態相互排斥，規劃要統籌業態發展，讓各種新型業態在布局中穩健發展。再者，要以市場為中心，各業態要能滿足游客的需求，以應對日益更新的市場變化。

2.主題性： 文化是旅游的靈魂，對于田園綜合體亦然，其規劃要考慮布局的文化性、主題性；可以從生態、地域文化、風俗民情、地方特色節慶中找尋文化的主題。在文化引領下的規劃布局，更能迎合市場及時代的需求。

3.生態性： 任何的旅游開發都離不開生態的基底，生態為先的規劃理念也是田園綜合體規劃要著重考慮的要點之一。

4.特色性： 田園綜合體落地在某一個地方，必須要與當地的特色相結合，地方特色性是區別于其他同類型項目業態的最大競爭力。

（二）產業構成上的規劃布局

農業產業片區是大的田園景觀背景區，也是展開農業耕作、農業休閑的承載區。規劃布局要做到三件事：一是要滿足現代農業生產型產業園的功能要求；二是要預留休閑農業、創意農業的活動空間；三是要配備CSA（社區支持農業）的菜園（菜田）空間。

文旅產業片區要考慮功能配搭、規模配搭、空間配搭，以多樣的業態規劃形成旅游度假目的地；加載豐富的文化生活內容，打造符合自然生態型的旅游產品以及度假產品的組合。

地產及村舍片區要尊重原有的村落風貌，打造村落肌理，近似于還原一個“本來”的村子，同時需要布局管理和服務區塊，構建完整的村舍服務功能。

三、田園綜合體的建設運營

（一）土地問題

土地問題一直被認為是田園綜合體落地的難點之一，解決土地問題是建設田園綜合體成功的關鍵。按照要求，農民是田園綜合體的主體，且農業是產業鏈中的基礎性產業，在一二三產業的互促融合發展形成大農業范疇。土地的有效足夠供給，成為田園綜合體建設的關鍵。

作為休閑農業或田園綜合體用地的門類存在多樣性，包括農民自有住宅、閑置宅基地；農村集體建設用地；四荒地（荒山、荒溝、荒丘、荒灘）；城鄉建設用地增減掛鉤；對投資建設連片面積達到一定規模的高標準農田、生態公益林等。但也存在多條用地紅線，如不得占用基本農田、不得超越土地利用規劃、嚴禁隨意擴大設施農用地范圍等。

目前有些田園綜合體建設采取的規避辦法是用設施農用地的名義直接進行餐飲住宿的建設；以建設臨時生產用房名義進行修建；建筑采用架空結構，以滿足不破壞耕作層的要求；修建木屋或鋼架房，即使查處也能低成本拆除；以建設溫室大棚的方式建餐廳；用可移動的集裝箱和房車進行餐飲住宿活動。但以上“擦邊球”方法存在較大不確定性風險。

（二）社會資本的挑戰

田園綜合體是社會資本進入鄉村振興市場的重要渠道。田園綜合體的業態模式為“農業+文旅+地產”，完善的田園綜合體是一個包含農林牧漁、加工、餐飲、旅游等行業，以農村用地為載體，以功能復合化、開發園區化、主體多元化為特征，融合“三生”功能的新型“三農”復合載體 。社會資本的進入，為鄉村形態改變提供了更多可能。

田園綜合體運營團隊等人才的欠缺，是目前田園綜合體建設的一個難題，導致一些規劃設計方向走偏，或難以落地。在規劃設計階段，針對田園綜合體的三產融合就要進行完整的體系化考慮，且農業規劃要先行，在接入文旅布局。鮮明的品牌形象、便捷多樣的交通方式、完善切實的主客共享、完善的游樂活動體系、特色化住宿餐飲體系、高績效循環的農業體系等，是田園綜合體的必備要素。在社會資本進入后，必須要系統化考慮這些問題。

社會資本的收益主要有三塊：實現完整業態后，通過產業經營獲取經營性收入；酒店、民宿社區等配套實現收益；周邊配套土地升值。

（三）農民利益保障問題

檢視田園綜合體成效的一個重要因素，在于農民利益的保障。不管在田園綜合體的概念還是落地實施中，農業、農民都處于前置狀態，因為農民是田園綜合體的核心主體。

在田園綜合體利益分配架構中，農民收益主要來自三方面：以農村土地入股村集體公司和鄉村運營平臺，定期分紅，或者出租土地獲取租金；成為企業員工獲取勞動報酬；土地及地上附著物一次性補償。

農民利益的保障，其實不僅僅是經濟利益，還包括文化利益。在真正的田園綜合體里，不僅有老農民，更有被鄉村吸引、愿意從城市回歸鄉村、參與農村發展的新農民。他們需要在傳統與現代間進行文化的構連和融合。實現傳統和現代的對接溝通，田園綜合體才更具市場價值。

四、田園綜合體的發展模式

（一）發展鄉村休閑旅游農業

鄉村休閑旅游的元素非常多，包括山水自然及田園風光、古村古街與古建、農耕用具與農耕文化、民俗風情、民間小吃、民居老宅、鄉村風水文化、民間娛樂文化、民間遺產文化、農業勞作過程與農業生產過程等等。特別是近幾年比較火爆的鄉村“民宿“業態更是突顯其鄉村休閑功能。

鄉村休閑旅游是一種綜合一體化的現代鄉村休閑旅游模式，簡單來說，就是要讓游客來到鄉村之后，有休閑放松的項目，有參與體驗項目，有度假生活的項目，也就是能吸引人，能留住人。而田園綜合體包含的創意農業、農事體驗正是鄉村休閑旅游產業不可或缺的加分項目。

（二）建設鄉村養老養生基地

今年的中央一號文件明確指出，豐富鄉村旅游業態和產品，打造各類主題鄉村旅游目的地和精品線路，發展富有鄉村特色的民宿和養生養老基地。鼓勵農村集體經濟組織創辦鄉村旅游合作社，或與社會資本聯辦鄉村旅游企業。多渠道籌集建設資金，大力改善休閑農業、鄉村旅游、森林康養公共服務設施條件，在重點村優先實現寬帶全覆蓋。

近來年，隨著城市生活壓力的加大，追求綠色生態美麗鄉村生活成為市民的一大時尚，清新的空氣、潔凈的水源、新鮮且無污染的食物、緩慢的生活節奏都是都市人追求的養生必要元素。

（三）培育宜居宜業的農業特色小鎮

一號文件中提及旅游部分的內容，其中重點指出大力發展鄉村休閑旅游產業和培育宜居宜業特色小鎮。即圍繞有基礎、有特色、有潛力的產業，建設一批農業文化旅游“三位一體”、生產生活生態同步改善、一產二產三產深度融合的特色小鎮。支持各地加強特色小鎮產業支撐、基礎設施、公共服務、環境風貌等建設。打造“一村一品”升級版，發展各具特色的產業小鎮。

所以在開發農業特色小鎮項目時，應該充分發揮這個鄉鎮的新型產業優勢，如果這個鄉鎮本身有手工藝、農產品土特產或文化符號等一些可以吸引人們來休閑旅游的要素，這些要素就是可以被傳播、采納、加工售賣的，因此我們更要注重對這些地方產業特色或文化特色的一種再挖掘，充分展現文旅和休閑項目的魅力。正如創意農業以創意和文化加持，才能永葆青春和活力。

“田園綜合體”做的是田園旅游和鄉村旅游，它作為新型城鎮化發展的一種動力，通過新型城鎮化發展一、二、三產業，人居環境發展，使文化旅游產業和城鎮化得到完美的統一。因此，“田園綜合體”是與“旅游產業”是相輔相成的存在，二者密不可分。（作者單位為南京高科置業有限公司）