我國房地產融資渠道研究

張黛

在企業的發展歷程中，捅有充足的資金和一條完備的資金鏈是十分重要的，房地產行業作為需要大量資金的資金密集型產業，選擇合理且適宜的融資渠道是當今房地產企業在市場競爭中生存及取勝的重要決策。本文從房地產行業的角度，闡述了融資理論和常見的房地產融資模式，分析了我國房地產企業融資存在的問題和提出房地產多元化融資對我國房地產業的啟示，以期為我國房地產業融資策略提供借鑒。

房地產 融資策略 融資渠道

引言

我國房地產業是國民經濟的支柱產業，影響著整個國民經濟的運行。房地產業的三大基本要素是資金、市場和土地，因此房地產業具有資金密集型的特征。除了依賴開發商的自有資金外，房地產融資還必須依靠大量的金融工具來融資，以彌補資金缺口。

從我國房地產企業近十年的融資來源及變動趨勢來看，一方面，房地產信貸讓銀行承擔了房地產行業帶來的巨大的金融風險，另一方面，我國的房地產行業通過銀行貸款等傳統的融資模式獲取足夠資金的難度日益增大。同時房地產產業的興衰與發展也與經濟環境、政策環境等密切相關。為保證其資金的正常運轉，必須根據房地產企業面臨的這些環境，對企業的融資策略不斷地進行相應的調整。

融資理論概述

（1）基本概念

從狹義上講，融資即是一個企業的資金籌集的行為與過程，也就是說公司根據自身的生產經營狀況、資金擁有的狀況，以及公司未來經營發展的需要，通過科學的預測和決策，采用一定的方式，從一定的渠道向公司的投資者和債權人去籌集資金，組織資金的供應，以保證公司正常生產需要，經營管理活動需要的理財行為。

從廣義上講，融資也叫金融，就是貨幣資金的融通，當事人通過各種方式到金融市場上籌措或貸放資金的行為。

（2）房地產企業融資模式

傳統的融資模式大概有七種，是我國大部分房地產企業對融資方式的選擇。包括自有資金、預收房款、建設單位墊資、銀行貸款、股權融資、債券融資、民間融資。

新型的融資模式主要有七種，我國房地產企業對于新的融資模式也可以按照企業本身的情況來選擇，這樣企業才能進行更好的融資。七種新型融資包括房地產信托、房地產證券化、開發商貼息貸款、售后回買、融資租賃、海外融資、項目融資。

我國房地產企業融資存在的問題

（1）房地產企業融資法律不完善

房地產的相關法規不完善，融資渠道無法進一步拓展。由于信息不對稱性，導致融資時缺乏法律法規指導，金融創新無法可依，市場運行效率不高。目前，綸芪夜康夭謐是狼饔詼嘣？發展，但依然無法完整地滿足各類房地產企業不同條件的市場需要。許多企業用一些“非常手段”進行融資，這都是因為信息的不對稱性和融資成本過高導致的。這些不理智的行為，在避免的同時，也給政府敲響了警鐘，完善房地產相關法律勢在必行。

（2）房地產企業融資市場體系不健全

我國證券市場發展緩慢，房地產融資市場體系不健全導致了很多問題，這些問題使得許多金融產品無法好好得到利用。構架一個適合不同企業不同經濟個體、符合我國國情的成熟融資體系勢在必行。

（3）融資過度依賴銀行貸款

房地產業離不開資金。如果銀行不支持，那房地產業是無法開發和消費的。房地產由于是實際存在的，導致銀行樂觀地認為房地產融資風險不大，對于房地產的放款政策不是很嚴格。然而，貸款金額的越積越多，房地產業稍微變化，銀行的壞賬也會增加。房地產融資如果繼續過度依賴銀行信貸資金，會給國家的經濟帶來影響。

（4）過度負債使財務風險變大

我國多數房地產企業采萚赫？營，過度負債會增大企業的經營風險，給企業經營帶來不必要的危害。

房地產多元化融資對我國房地產業的啟示

融資是一個能對房地產企業做出客觀評估的工具。適合自己的融資方式還可以幫助企業提高它的品質，打響自己的名聲。所以我國的房地產企業找到更好的融資方式至關重要。

（1）提升房地產企業自身軟實力

房企要想有一個穩定的資本結構，必須具備實力，它是多元化融資的一個大前提。硬實力與軟實力兼備，實力的雄厚也是融資的堅強后盾，也降低了融資的風險。規范的財務體系和管理制度給房地產企業錦上添花，房地產企業可以進行更好的管理。這個過程實際上就是一個質量認證的體系，讓房地產企業更加規范成熟，內部控制更加完善。

（2）不斷拓展融資渠道

企業對于資金的掌握和對現金流的控制能力很重要。我國的房地產結構正在不斷進行調整，在宏觀調控的大背景下，對資金極其敏感的房地產企業不得不考慮融資渠道的多元化，單純依靠銀行信貸的融資方式會加大財務和金融風險，不利于企業的成長。

現在市場上有很多的融資渠道，不管是哪個融資渠道都不是企業可以唯一依靠的，多元化的融資方式才是企業必須走的路線。

（3）提高我國房地產企業直接融資比例

企業的風險大小與信貸融資有關，應該盡量減少對它的依賴。

我國房地產的國內并購趨勢已經開始逐漸加強，對我國房地產的資源應該進行有效的調整。優勝劣汰，有利于我國房地產行業的發展。

（4）開啟互聯網金融之門

2014年后，在基金、保險、銀行等相繼推出互聯網相關產品的大形勢下，房地產基金也推出了互聯網相關產品。目前為止，房地產交易的各個關鍵環節都有它的身影，國內占多數的房地產基金公司將目光投向了互聯網金融產品，并且部分產品已經上市銷售。一些老牌地產企業與一些新興的購房網站聯合起來，打造出了互聯網金融的新戰略。

互聯網金融加快了房地產公司對房地產產品的銷售，不管是大型房地產公司還是中小型房地產公司，都可以借助這個平臺解決融資難。融資效率低的問題。在這種情況下，融資成本也大大降低。

（5）加大監管力度

中國房地產市場可以叫做為“政策性的市場”，所以，對于房地產企業和政府監管機構來說并不是敵人的模式，而應該是一起協作，聯合起來才能抵御可能會產生的經濟風險。聯手才能使房地產企業在一個相對健康有序的環境下健康發展，并讓百姓從中受益。

[1]曹向，匡小平.制度環境與商業信用融資有效性[J].當代財經，2013（5）：117-130.

[2]郭俞君.我國房地產企業傳統與新型融資方式對比[J].財經剔學術版），2014（02）：10