我國房產稅改革對策研究

鹿婧

我國現行房產稅制本身存在較多問題，而且房地產市場供需不合理、地方財政收入缺乏、通過房地產產生的收入差距越來越大等問題越來越突出，這是房產稅改革的內外動因，重慶、上海房產稅的改革試點為全國范圍內房產稅的改革提供了實踐依據，研究個人自用房產保有環節的房產稅在全國范圍內的改革具有重要的現實意義。

我國房產稅改革試點現狀分析

自從重慶、上海房產稅試點實施以來房產稅的很多效應已經顯現，但是也存在很多問題。

（1）房地產市場調控效果評析

從試點政策上看，重慶房產稅主要針對高端房產業主和炒房客，征稅范圍只涉及到10%的人群，重慶的調控點突出。上海明確超面積新購房按比例征房產稅，說明當前的調控方向偏重于限制家庭置業行為而非家庭房屋數量，與公眾廣泛預期的保有稅有較大不同。按照人均60平方米的征收起點，其在短期內將對上海大戶型成交產生影響，長期來看并不會顯著影響投資者的投資行為。

從實際效果來看，重慶的試點效應已經顯現，對遏制高端需求、合理引導住房消費起到了一定的作用。高檔住房消費得到了一定的控制，居民住房消費觀念開始轉變，商品房的供應結構得到了優化。

總體來說，房產稅的試點對房地產市場的需求、供給以及房價都產生了一定的影響，在一定程度上打擊了高端需求和投機性需求、間接的影響了供給結構。但是鑒于目前的房地產市場比較復雜，這樣的影響是短期的心理預期產生的結果還是房產稅的真正作用或者是房產稅政策與其他政策的組合效應很難辨認。不可否認的是房產稅對房地產的調控是有一定的作用的。

（2）增加財政收入效果評析

對于備受關注的房產稅能否在我國成為地方財政收入的主要來源，從而降低地方政府對土地財政的依賴，使房產稅替代土地財政，可以減少地方政府的短期賣地行為，有利于房地產市場長期健康的發展。

（3）調節貧富差距效果評析

房產稅作為房地產資本利得納入二次分配的重要手段，房產稅更深層次的作用在于調控收入分配、縮小貧富差距。

從兩地的試點政策來看，重慶的試點政策調節收入差距的意圖更為明顯，征稅對象主要針對高端住房，而且稅率采用累進稅率，房產價值越高稅率越高，房地產保有成本就越高，調節收入差距的意圖明顯。上海的試點對于房產價值低于均價的采用低稅率的手段。從具體效果來看，由于征稅范圍較小，稅率較低房產稅對富人房產保有成本的影響較小，稅收收入規模很小，對與低端住房需求的保障作用也較為有限，但是目前我國居民收入差距不斷擴大，調節收入差距是房產稅的另一個重要作用。我國房產稅改革試點存在的問題分析

（1）功能定位不明確

從改革動因來看，完善財稅體制是內因，這要求基于功能定位的房產稅要素設計首先要注重財產稅的本質特征；外在的經濟現象是外因，房產稅的功能定位要兼顧調控功能、財政功能以及調節收入差距的功能。

（2）稅基過窄

試點存在的另一個問題就是征稅范圍小、稅率太低，這樣的房產稅調控房地產市場不會有太大的影響，現在的產生的影響大多足心里預期的作用。因此，房產稅在全國范圍內的改革既要堅持“寬稅基、少稅種”的原則，又要解決改革遇到的阻力。

（3）技術難題尚未破解

房產稅改革面臨的財產登記問題、評估技術問題都還沒有解決。從計稅依據來看，雖然兩地都以房產評估價值為日標，但是鑒于日前的技術難題尚未解決，暫按市場交易價格。因此房產稅改革要想順利進行，必須解決技術難題，需要傘國各地建立全面、實時和動態的居民個人房產信息系統以及建立科學公正的房產評估機構。

我國房產稅改革方案實施的保障措施

（1）加大地方政府的稅權

首先，房產稅改革的過程中會遇到很大的阻力，必須需要地方政府與中央政府的配合，加大地方政府的稅收權利，可以提高地方政府的改革的積極性。其次，房產稅改革的長期日標是充分發揮財政功能，成為地方政府的主體稅種，而從國外房產稅征收的經驗來看，地方政府對房產稅有較大的稅權。提高地方政府對房產稅的稅收權利，地方政府可以根據當地情況選擇稅率、稅收優惠及具體征管措施等，這樣可以充分發揮房產稅的財政功能，同時有針對性的發揮調節收入差距的功能。

（2）完善個人住房信息系統

我國要以城市住房信息系統數據庫要包括房產的所有人、產權形式、獲得產權的時間、房產所在地段等詳細，同時數據庫要在全國范圍內聯網，從而可以及時獲得房產的動態信息，這樣完善的登記信息才能為房產稅的征管提供技術保障。系統的建立需要多個部門的相互配合。同時我國目前的存量房產權形式多樣，明晰產權工作難度較大，因此可以采用普查、專項調查和補充調查等不同的方式在實現，從而保證住房信息系統的信息完善且準確。

（3）建立科學的評估機制

房產稅的功能的定位及作用的發揮都是基于以房產評估價值作為計稅依據，這一點需要有完善的高效科學的評估機制，這樣才能保證房產評估值的公平科學。這是我國目前短期內尚不能完全實現的，因此短期內必須極大投入完善房產評估機制。

目前我國的房產評估機構大多數以獨立機構的方式存在，這些評估機構有些是政府的相關部門，有些以公司等形式存在。因此在短期內我國的房產稅比較適合第三種方式，作為政府的部門去完成評估工作既可以保證房產評估工作的公正，又相對可以減少評估工作的阻力。長期房產的評估的部門的設定可以根據我國的國情以及房產稅的征管情況不斷的完善改進。

同時，房產稅評估機制的完善要保證評估方法的科學合理，因此在建立完善評估部門的基礎上要不斷在評估方法上有所創新，從而保障評估的價值公平的反映市場價值。同時國家應該出臺相關的法律法規，制定有關評估的標準，做到評估工作有法可依。完善房產評估工作是房產稅改革的重要一環，因此必須加大投入人力和財力，保障評估機制的公平與科學。

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