淺談人口結構對住房需求的影響

黃喬

人口結構對住房需求的影響因素

在這里我們主要討論人口年齡結構對住房需求的影響。住宅的需求按年齡主要分為青年人口、壯年人口、老年人口。青年人口（15-39歲）年富力強，收人較高，負擔較輕，正是成家立業時，對住房的需求量較大。壯年人口（40-59歲）在各方面都比較成熟，收入也較高，但一般家庭負擔較重，我國城市大部分人口仍屬工薪階層，“上有老、下有小”，在養老保險、醫療保險還不十分健全的情況下，在購買和消費方面都比較成熟和謹慎，置換房屋的需求并不強烈。老年人口（60歲以上）多數已退休，收入銳減，生理、心理和社會經濟地位的改變使得其需求表現出成熟、穩定、謹慎等特征，對商品和勞務的選擇比較挑剔。多數老年人身體狀況不佳，但閑暇時間較多，在住房方面一般是在原有基礎上的修繕，或少數換置樓層不高而采光效果好的新房。目前住房需求的主體仍為青年人口，特別是即將成立家庭的新婚夫婦（25-35歲）。另外，由于年輕人好獨立，工作學習節奏快，他們很需要自己的空間，雖然他們的財力不足以一次付清房款，但有按揭貸款和小戶型房源支持，因此他們購房很踴躍。

按照莫迪利安尼的生命周期消費理論，人在一生的不同階段其消費、需求和支出會呈現出不同特點。而從整個社會來看，其人口結構狀況特別是不同年齡段人群的比例變化勢必會影響全社會的消費需求狀況。根據生命周期理論，人們在年輕的時候往往會把收入中的很大一部分用于消費，甚至貸款消費與購買房屋、汽車等耐用品。這也是使得青年人有較大的購房需求。相對之老年人的購房需求較低。目前，中國人口老齡化速度相當快，有可能趕上甚至超過發達國家老齡化速度最快的日本。人口老齡化將會給社會帶來沉重的經濟負擔、社會壓力，阻礙經濟發展。而且65歲以上這部分人口，一般都有住房，即使是沒有，他們購房的可能性較中間這段人而言小得多，因此其對房地產業的發展沒有多少積極意義。

綜上論述若是人口結構中，青年人比重較大，整個社會的住房需求也較大，反之，青年人較少而老年人所占的比重較大的話，整個社會的住房需求也較之稍小。因此我們可以知道，若是人口結構從青年較多橄欖型轉變成老齡化較為嚴重的倒金字塔型將很有可能使得住房需求大幅下降，而我國現在正面臨這一問題。

總而言之，隨著勞動年齡人口占比越來越高、撫養比下降，整個社會的儲蓄水平和購買力明顯提高，推動住房需求上升。

除此之外，人口的性別比和人口收入結構對住房需求也造成影響。人口的性別比存在雙向效應。一方面，人口性別比失調所引起的“婚姻擁擠”現象會導致社會家庭數量少于性別比平衡時的家庭數量；與此同時，社會家庭數量的減少會進一步降低住房的潛在需求。另一方面，人口結構中性別比例較高的一方會面臨更大的購房壓力。而人口收入結構對房價造成的影響無論是從微觀調查數據還是宏觀分析來看，高收入人群、高收人地區的住房需求明顯要高于低收入人群和低收入地區，這一規律已經得到了大量經驗研究的支持。

全面二孩政策對住房價格的影響

隨著二孩政策的推出，以往的三居室可能是不夠住了。孩子小時候尚且可以用上下床過渡。但是如果小孩長大，哪怕性別相同，還是需要一定的個人空間。那個時候，父母一間，孩子一人一間，老人一間，想要三代同堂，四居室的大房型才是剛需產品。

房價在出臺二孩政策后出現上漲趨勢。在二孩政策頒布后，由于人們對于人口結構變動有一個預期，認為嬰兒潮之后將會出現購房熱。更多家長將為自己兒女買房，在未來階段將導致更多的購房剛需，進一步推動房價。這個預期使得人們在房價沒漲上來前提前購房，以抵御之后房價上漲的風險。更有一些炒房團借助政策力量大肆宣傳，渲染房地產市場供不應求的假象，引致購房的羊群效應。加劇我國本來就較高的房價，特別是一線城市，房價難以降溫。

對二孩家庭來說，兩個孩子的教育將成為重中之重，而且也將花費父母大量精力。如果孩子能人讀較好的學校，將會大大減輕父母的壓力。所以，全面放開二孩政策后，全國各地學區房的地位將更加不可動搖。

小結

而目前我國全面開放二孩的政策，其導致了我國房價的小幅上漲，其原因并不是住房剛需真正的增加導致的，而是主要來源于人們對房價上漲的一個預期。因此我認為，二孩政策的開放并沒有立即導致我國住房需求的上升，現在房價上升只是人們對于房價未來上漲預期導致的一個炒房熱。介于開放二孩政策后，人們的生育愿望并不強烈，那么未來20年的住房需求也不會像想象中的那么大。雖然20年后人口結構確實將有所調整加上城鎮化的推進將提高住房需求，但目前特別是二三線城市依然有大量的庫存房需要消化。我國房地產市場可能在長期也難以擺脫一線城市房價高漲，供不應求，而二三線城市難以去庫存的尷尬。