商業地產企業全面預算管理探討

梁清源

隨著國家經濟的轉型、互聯網技術日益發達，消費者需求升級、存量增速過快、線上銷售全面推廣對中國商業地產經營產生了巨大沖擊。如何在激烈的市場競爭中取得優勢，商業地產企業需要全方位的實施全面預算管理體系，開源與節流并舉，優化業務流程及資源配置，提席銷售業績、降低運營成本，從而提升商業地產效益，實現價值最大化。

商業地產 全面預算管理

概述

全面預算管理通過分析企業內外部環境，以戰略規劃為導向，以實現目標利潤為目的，以銷售為起點，將業務流、信息流、人力資源流與資金流進行整合并進行優化配置，是一種全過程、全方位、全員參與編制與實施的現代化管理手段。

商業地產全面預算管理的特點

全面預算管理一般包括：根據企業戰略規劃制定預算目標、預算編制、預算執行、預算調整、績效考核等內容。商業地產的預算編制包括開發成本預算、招商租賃預算、運營費用預算、融投資預算等具體內容，由于其行業特點，具有以下特殊性：

（1）外部環境的影響大

商業地產深受國家宏觀調控政策的影響，房地產行業的政策變更、稅制的改革、商圈的成熟度都會成為企業的風險點。例如稅法的“營改增”就是改變了商業地產租賃合同模式以及核算的重大改革。因此從項目立項可行性預測到項目完成后的租賃及運營預算，都應結合企業資源配置情況，在充分、及時分析外部市場行業環境及國家相關政策與最新法規制度的基礎上，合理預測收入、支出、風險控制等情況，制定可操作、可實現、可延續的預算目標。

（2）資金預算管理極為重要

商業地產項目需大量的資金投入，回收期長，是典型的資金密集型行業。

在項目開發階段中，企業還可能存在多個項目同時建設，資金投入分散，籌資成本較高的狀況。制定合理的資金預算，在各個項目間調配使用資金，是項目順利推進的重要保障；商業地產在項目建成后往往仍需繼續投入后續資金進行運營招商，尤其是項目運營初期，由于市場進入程度不夠，面臨租金偏低客戶不足，利息壓力過重、人力成本增長過快、營銷推廣開支居高不下等局面，很可能出現現金凈流出，北京望京的商業綜合體星城國際大廈經營不善又缺乏資金回籠對策以致空置至今則是資金預算管理失敗的反面教材。因此資金預算管理在商業地產企業立足生存、扭虧為盈起到極為作用。

（3）動態預算與固定預算相結合

商業地產項目從立項、建設到運營，跨度周期長，因此，預算很少是一成不變的，大多是動態預算及固定預算相結合的。當外部市場環境、企業內部經營環境或項目所處狀態發生變動時，預算目標及具體內容應及時進行動態調整，預算執行及預算績效考核也將隨之動態調整。商圈的扶持政策的出臺、其他新進駐的商業地產項目、客流的狀況都需要動態預算管理作出及時、準確的判斷與調整。商業地產全面預算管理存在的問題

（1）全員參與度不夠

雖然全面預算管理被越來越多的商業地產企業所認可，但在實際操作過程中時，大多仍以財務部門為主體，其他部門僅起到協助作用，全員參與度及責任意識不足，全面預算管理工作未能落實到各部門各環節各崗位，沒能實現預算控制中的業務、財務一體化。

（2）部門預算可能會背離企業整體目標

大多數商業地產企業均實行績效考核，考核目標往往與預算目標掛鉤。出于自身利益的考慮，一些部門在提交預算方案時，可能會與企業整體目標不一致，主觀降低收入目標、不節制提高成本預算等。作為統籌全面預算的部門，僅通過歷史數據進行推測，但未能明確企業內部各預算執行單位的控制重點，從而導致企業的戰略規劃和經營目標難以實現，無法發揮全面預算的作用。

（3）預算過程控制缺乏有效監督

部分商業地產企業在確立全面預算指標后，未有效運用年度預算、季度預算及月度預算間的聯動關系，對預算過程沒有日常指導和監督；更缺乏預算內、超預算、預算外的審批控制。對預算過程控制僅僅停留在于最終結果的考核上，導致預算過程控制不足、資金使用水平偏低。

（4）考核機制不健全

預算考核是對全面預算結果的綜合評價，部分商業地產企業缺乏健全的考核體系、科學的考核指標及與薪酬掛鉤的獎懲措施，導致員工對全面預算的參與積極性不高、預算執行貫徹不到位，影響全面預算管理效用發揮與預算目標的達成。

商業地產全面預算管理的改進措施

（1）以戰略規劃為導向，提高全員參與度

全面預算管理應始終以企業戰略規劃目標為導向，嚴明制度流程，建立預算管理小組，統籌預算編制、執行及考核的全過程。制定預算目標時，從上自下，從企業領導層到各相關部門及相關人員，個人利益應服從于企業整體利益，嚴格落實預算職責，加強財務收支、融資、投資、土地開發、項目建設、銷售及出租、招商運營等各環節、各部門的交流溝通，共同參與到預算編制中，公開公正并相互監督，以實現企業價值最大化。

（2）加強預算執行的過程控制

全面預算目標一經確立，各相關責任部門應根據預算目標制定分解指標，層層分解，落實到各環節、各部門和各個崗位，形成全方位、全員的預算執行體系。

重視動態預算，將動態預算與固定預算結合，商業地產企業可以運用現代化互聯網技術及商業調查機構，通過數據收集、整合和分析，動態調整月度、季度及年度預算，突出管理重點，尤其現金流的動態預算控制，確保全面預算管理對企業經營的指導作用。

在預算執行的事前、事中、事后過程中，預算管理小組應及時進行預算執行反饋、差異分析，讓各職責主體實時掌握預算執行情況，以便其調整工作進度和方法，將問題消滅在萌芽狀態。

（3）完善預算考核機制

全面預算考核應成立專門的考核小組，統籌協調考核全過程。在指標設計時根據企業實際情況，統籌兼顧、科學分類，將財務指標與非財務指標相結合，盡量選取量化指標，對預算執行過程中的特殊情況也可進行特殊考慮，提高考核的公平性及效率陛。對考核結果的運用制定明確指引，與執行部門與個人薪酬績效掛鉤，實施貨幣與非貨幣獎勵，提高全面預算的執行力度和全員參與度。

[1]桑業新.淺析商業地產企業全面預算管理[J] .商場現代化，2016（ 8）.

[2]袁嬋.試析商業地產企業全面預算管理[J].中國國際財經（中英文），2017（11）.