房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售業(yè)務(wù)涉稅會(huì)計(jì)處理淺析

魏鳳

本文根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售業(yè)務(wù)涉稅會(huì)計(jì)處理，闡述了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售業(yè)務(wù)中財(cái)務(wù)重要性，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)過程中預(yù)售業(yè)務(wù)中涉稅會(huì)計(jì)處理存在的問題做出相應(yīng)的分析，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售的涉稅會(huì)計(jì)處理采用的方法進(jìn)行說明，希望對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)涉稅會(huì)計(jì)處理有所幫助。

房地產(chǎn) 涉稅會(huì)計(jì) 預(yù)售業(yè)務(wù)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中預(yù)售業(yè)務(wù)財(cái)務(wù)上重要性

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)越來越被全國(guó)各地所重視，也越來越在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占據(jù)更重要的位置。在房地產(chǎn)開發(fā)中商品房的預(yù)售，因?yàn)槠湓诂F(xiàn)在經(jīng)濟(jì)體制中的位置和其創(chuàng)造的稅收價(jià)值，也被人們廣泛關(guān)注，特別是稅務(wù)部門，因此企業(yè)更要符合國(guó)家稅收的要求，遵循國(guó)家規(guī)章制度，進(jìn)行稅收交納，保障國(guó)家和個(gè)人利益同時(shí)得到保障，做到互利互惠，合作共贏。

房地產(chǎn)包含地產(chǎn)和房產(chǎn)兩個(gè)方面，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)指包含房產(chǎn)地產(chǎn)的生產(chǎn)單位和房產(chǎn)和地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)商品單位，于此衍生出來很多組成結(jié)構(gòu)，比如有償土地開發(fā)，其他單位付費(fèi)使用、建造房屋和其他建筑結(jié)構(gòu)、出售建筑商品、開展土地的有償租賃業(yè)務(wù)等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與傳統(tǒng)企業(yè)或者施工單位不同，其開發(fā)利用符合國(guó)家建設(shè)用地的標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品房預(yù)售行為需要符合國(guó)家的預(yù)售許可制度，進(jìn)行稅收繳納，商品也依據(jù)國(guó)家的條例達(dá)到相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，投人開發(fā)的資金達(dá)到建設(shè)工程投資的四分之一以上，確定具有的工程結(jié)束時(shí)間和施工進(jìn)度，才可以申請(qǐng)商品房預(yù)售。在房地產(chǎn)預(yù)售過程中需要注意稅收和會(huì)計(jì)處理，進(jìn)行合適的計(jì)算和分類，處理好房地產(chǎn)行業(yè)中財(cái)務(wù)問題，對(duì)企業(yè)的資金流向進(jìn)行定向跟蹤，保障公司的切實(shí)利益。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)過程中預(yù)售業(yè)務(wù)中涉稅會(huì)計(jì)處理存在的問題

（1）房地產(chǎn)預(yù)售過程中出現(xiàn)的稅務(wù)交納

房地產(chǎn)因?yàn)榻ㄖr(shí)間和商品價(jià)值，在法律上有房產(chǎn)登記等保護(hù)措施，多為預(yù)售為主，房地產(chǎn)因其預(yù)售的形式，在會(huì)計(jì)上，不能夠與會(huì)計(jì)的銷售收人來進(jìn)行相應(yīng)的確認(rèn)，但是國(guó)家對(duì)其有相應(yīng)的稅務(wù)要求，需要交納如下險(xiǎn)種：比如增值稅及附加稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅。其中增值稅及附加稅根據(jù)采用預(yù)收賬的，按照3%預(yù)交增值稅進(jìn)行交納稅務(wù)，同時(shí)按照預(yù)售收人進(jìn)行相應(yīng)稅務(wù)的計(jì)算和交納。土地增值稅按照業(yè)態(tài)分為多種情況，需要根據(jù)納稅單位具體地房產(chǎn)預(yù)售進(jìn)行分析，根據(jù)相應(yīng)的情況進(jìn)行國(guó)、地稅交納。企業(yè)所得稅指網(wǎng)簽合同后取得的收人，當(dāng)月結(jié)轉(zhuǎn)收人并按照國(guó)家相應(yīng)的規(guī)定交納所得稅。

（2）會(huì)計(jì)與稅法規(guī)定不同，造成的差異

會(huì)計(jì)和稅法規(guī)定不符，企業(yè)在交納稅務(wù)的過程中，企業(yè)交納的稅務(wù)的扣除順序是，先扣除土地增值稅，然后進(jìn)行企業(yè)所得稅的扣除。會(huì)計(jì)的計(jì)算卻與稅收交納時(shí)不對(duì)應(yīng)，具有一定的延遲性，基本是存在差異，但是在結(jié)果中，未產(chǎn)生差異性影響。唯一需要關(guān)注度就是資金的時(shí)間差異，在企業(yè)申報(bào)中要關(guān)注自身企業(yè)的土地增值稅，并對(duì)其進(jìn)行關(guān)注，確保這一情況的解決。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要對(duì)企業(yè)的所得稅進(jìn)行相應(yīng)的會(huì)計(jì)審核，設(shè)置備款稅的登記表，記錄金額發(fā)生變化的具體原因、金額、預(yù)計(jì)期限等。合理安全稅務(wù)和財(cái)務(wù)問題，防止對(duì)企業(yè)造成無法彌補(bǔ)的損失。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售的涉稅會(huì)計(jì)處理

在保全會(huì)計(jì)和稅收的雙重情況下，首先從會(huì)計(jì)科目的相關(guān)制度上進(jìn)行，在預(yù)收賬款的分類中進(jìn)行分類，包含預(yù)售收人、預(yù)交的增值稅和附加稅款等分類。針對(duì)各項(xiàng)情況實(shí)際需要交納的費(fèi)用進(jìn)行分析，計(jì)算企業(yè)所得稅和交納和完工的結(jié)算情況。這樣設(shè)置的目的是為了防止會(huì)計(jì)和稅收雙重標(biāo)準(zhǔn)的情況下，造成賬目無法核對(duì)，同時(shí)防止賬目混亂的情況。它的好處是符合我國(guó)會(huì)計(jì)制度中責(zé)權(quán)和現(xiàn)實(shí)的劃分，同時(shí)在財(cái)務(wù)上也能區(qū)別出國(guó)家部分和企業(yè)賬目的實(shí)際收款金額和已經(jīng)獲得金額之間的差異，對(duì)現(xiàn)金流進(jìn)行分析。

其次具體的預(yù)繳的增值稅稅金和附加的增值稅務(wù)的處理方式，分清借貸關(guān)系，區(qū)分借貸項(xiàng)，區(qū)分預(yù)收賬款和應(yīng)該交納的稅金，針對(duì)按照一定時(shí)間累積的企業(yè)所得稅則應(yīng)該對(duì)其預(yù)收的賬目和應(yīng)該交納的稅金進(jìn)行區(qū)分，關(guān)注期間所產(chǎn)生的費(fèi)用和預(yù)收的款項(xiàng)。根據(jù)會(huì)計(jì)制度核算總利潤(rùn)、按照稅收的相應(yīng)規(guī)定進(jìn)行納稅的調(diào)整。預(yù)繳增值稅金和附加土地稅務(wù)中，根據(jù)預(yù)收的購(gòu)房租房金額、預(yù)繳的增值稅金和附加稅、企業(yè)按規(guī)定上交，增值稅按照借貸方式進(jìn)行財(cái)務(wù)處理，土地增值稅根據(jù)稅法和會(huì)計(jì)的規(guī)定的差異性，填報(bào)企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)時(shí)應(yīng)當(dāng)特別注意，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目分布中的稅收進(jìn)行時(shí)刻的跟蹤，注意其連續(xù)性。根據(jù)企業(yè)所得稅確認(rèn)遞延所得稅資產(chǎn)，稅收賬面價(jià)值與計(jì)稅基礎(chǔ)產(chǎn)生的相對(duì)差異，進(jìn)行計(jì)算，得出遞延所得稅資產(chǎn)，對(duì)年度應(yīng)納稅額調(diào)整。會(huì)計(jì)進(jìn)行核算工作，設(shè)置相應(yīng)遞延稅備款查登記簿，記錄款項(xiàng)到賬暫緩原因、預(yù)計(jì)時(shí)間、金額等項(xiàng)目。對(duì)原預(yù)計(jì)利潤(rùn)、結(jié)算時(shí)抵減金額、具體項(xiàng)目結(jié)算進(jìn)行充分記錄和跟蹤，如此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以在預(yù)售業(yè)務(wù)中對(duì)涉稅會(huì)計(jì)進(jìn)行處理。

結(jié)束語

綜上所述，在我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)蓬勃發(fā)展的時(shí)代，企業(yè)發(fā)展得到國(guó)家的大力支持的同時(shí)，企業(yè)也要遵守國(guó)家的稅收財(cái)務(wù)制度，在保障國(guó)家稅收的情況下，在房地產(chǎn)預(yù)售業(yè)務(wù)中會(huì)計(jì)與稅務(wù)中存在差異的情況中，尋求更加合理的解決方式，在國(guó)家當(dāng)中占據(jù)自身的地位，符合我國(guó)稅務(wù)國(guó)情和企業(yè)自身發(fā)展需求，做到符合階段性目標(biāo)，依法納稅的同時(shí)，保證股東企業(yè)的相關(guān)權(quán)益，做到互利互惠。

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