淺議二手房公積金商業組合貸款的內部控制

馮異

近年來隨著房地產市場持續升溫，住房貸款需求不斷增長，公積金中心的貸款規模也迅速擴大。與此同時，公積金貸款流程控制是否得到執行、控制的設計是否有效，成為內部審計人員關注的重點。本文結合審計穿行測試案例，剖析二手房“公積金商業組合貸款”業務辦理流程中存在的問題以及相關制度設計層面存在的缺陷，提出應對策略及建議。

組合貸款 內部控制 審計穿行測試

二手房公積金貸款，是公積金中心針對二手房推出的公積金貸款品種。因個人公積金貸款額度上限問題，在額度不能完全覆蓋購房貸款需求的情況下，可以同時辦理商業貸款以滿足差額部分貸款需求，即為二手房公積金商業組合貸款。

近日筆者陪同M先生辦理了二手房組合貸款。通過觀察、詢問、分析等程序，發現銀行在受托經辦公積金組合貸款的環節存在操作不合規的情況，以及現有制度設計存在不合理的情況，均不同程度影響到公積金中心及貸款人的權益。

測試過程發現的問題及建議

（l）銀行捆綁搭售問題

在組合貸款辦理過程的面簽環節，銀行經辦人員要求貸款人辦理該行信用卡業務，否則不能辦理房貸。

2012年2月銀監會發布了《關于整治銀行業金融機構不規范經營的通知》（銀監發[2012] 3號），其中第一條第（5）款明確規定銀行業金融機構不得在發放貸款時強制捆綁搭售金融產品。銀行在客戶辦理公積金貸款時違規捆綁搭售的行為，損害了公積金貸款客戶的合法權益，對公積金中心形象也造成負面影響。

針對委托銀行捆綁搭售的行為，公積金中心應細化對銀行涉及公積金業務違規行為的考核辦法，嚴格進行考核，規范合作銀行服務行為。

（2）公積金委托貸款與貼息貸款不同模式的選擇問題

公積金貸款因資金來源渠道不同，分為公積金委托貸款和貼息貸款。前者系用公積金中心自有資金進行貸款，后者系借用銀行資金進行貸款。兩種模式對貸款人無實質影響，均享受公積金貸款利率。但是如果選擇貼息貸款，因借用了銀行資金，公積金中心需向銀行支付商業貸款與公積金貸款因利率不同產生的利息差。

在銀行面簽合同環節，貸款模式系由M先生自主勾選。M先生選擇了“公積金委托貸款”，銀行工作人員將其變更為“貼息貸款”。M先生提出質疑并拒絕簽字確認，工作人員在請示經理后將其更正為“公積金委托貸款”。

上述情況反應出公積金中心制定的貼息貸款啟用規則存在一定缺陷。“公積金委托貸款”與“貼息貸款”模式的選擇，不應粗放地交由貸款人自行選擇或由委托銀行選擇。選擇何種貸款方式之于貸款人并無厲害關系，因此選擇可能會帶有隨意性；而交由銀行進行貸款模式的選擇，在銀行自身利益驅動下，銀行傾向選擇“貼息貸款”，以賺取公積金中心支付的貼息收益。此種情況若不加控制，易造成“貼息貸款”數額畸高，公積金中心資金大量沉淀，流動性寬松情況下會尤為突出。

“貼息貸款”的啟用，應由公積金中心結合自有資金規模、存貸比等綜合因素進行考慮。在自有資金寬松的情況下，公積金中心應限制銀行“貼息貸款”模式的啟用，優先使用公積金自有資金進行貸款，減少不必要的貼息成本。

公積金中心應細化 “貼息貸款”相關管理辦法，測算并確定“貼息貸款”的啟用及終止條件，防止商業銀行一味追求銀行自身利益，重“貼息貸款”而輕“公積金委托貸款”。

（3）組合貸款中商業貸款部分利率存在歧視的問題

M先生此次購房行為屬于銀行核定的首套房范圍。組合貸款中公積金貸款利率享受的3.25%，而商業貸款部分享受的為基準利率4.g%，未享受首套房商貸利率優惠政策。同期同批次L先生純商貸首套房享受優惠利率為基準利率的8.5折，為4.165%。

客戶經理解釋，由于二手房公積金組合貸款體量小，商業部分統一給出的是基準利率。對其解釋無法認同，分析該銀行行為實質是捆綁公積金貸款優惠利率給出的商貸歧視利率，以賺取更高的收益。

測算分析，單身職工辦理25年期的二手房公積金商業組合貸款，公積金貸款額度為40萬，申請二手房個人首套房組合貸款的情況下，如果選擇等額本息還款方式，當貸款總金額超過87.5萬元時，選擇上述公積金組合貸款的每月還款額將超過純商業貸款在享受首套房8.5折優惠利率情況下的每月還款額。此種情況下，選擇公積金貸款就是個人決策的失誤。

該情況反應出公積金中心在組合貸款業務控制措施上存在缺陷，公積金中心應研究制定相關措施，防止商業銀行在承辦組合貸款過程中將商貸部分利率設置為高于同等情況下辦理純商貸的利率。

測試總結

通過此次二手房組合貸款業務審計穿行測試，發現經辦機構在內部控制的執行層面存在一定問題，而公積金中心在制定相關政策時，制度設計層面也存在一定缺陷。公積金中心應加強內部控制建設及管理，一是規范委貸機構的業務行為。個別銀行借助經辦公積金業務機會，捆綁搭售，違規攫取利益。公積金中心在強化自身業務合規建設的同時，也應加強對委貸機構經辦公積金業務時的監督管理。二是細化公積金中心業務管理規則。公積金政策受國家住房政策影響較大，隨著房地產市場周期波動，特別是在“去庫存”政策與“限購”政策交替影響下，國家宏觀政策會影響公積金行業政策的變動。為應對新業務（如貼息貸款、以及可能出現的資產證券化等業務），公積金中心應細化相關業務管理規則，做足風險管理功課，防患于未然。三是建立風險管理部門。公積金業務性質偏向金融機構范疇，“歸集”類似于“儲蓄”，“提取”類似于“取款”，“公積金貸款”類似于“住房按揭貸款”，而由于各地房地產市場發展不均，未來可能出現異地中心的“資金拆借”業務，同樣與商業銀行主要業務類似。按照商業銀行風險防控建設框架，公積金中心應建立金融級別風險防控的三道防線，業務經辦部門、風險控制部門以及內部審計部門獨立行使防控權限，為公積金中心資金安全保駕護航。

[l]吳琴 淺議住房公積金管理中心內部風險控制，《全國商情（經濟理論研究）》，2014（19）：60-61

[2]王霖 住房公積金管理內控失效的因素與防控策略，《中國國際財經（中英文）》，2017（7）：73-75

[3]廉永忠 新常態下住房公積金內部審計如何更好地發揮作用，《中國內部審計》，2017（2）： 40-43