淺談房地產稅收對我國房產市場的影響

徐曦

隨著房地產市場的蓬勃發展，房價一度高居不下，且久居熱點榜苔，作為房地產調控的必要手段——稅收備受關注，調查可知我國現行房地產稅制與市場本身存在發展矛盾，基于此，文章就房地產稅收對我國房產市場的影響做簡要分析并提出策略建議，力爭為相關領域的研究提供有價值的參考。

房地產稅收 市場影響 問題分析

1986年我國出臺《中華人民共和國房產稅暫行條例》距今已近30余年，從福利分房到住房貨幣化，從房地產快速發展到限購政策宏觀調控，我們看到了房地產帶來的巨大經濟利益，也看到了飛速飆升的房價背后人民群眾面對的問題，相信科學的制度能夠促進行業有效運營，盡管我國房地產稅收與房地產市場發展有一定不對稱性，不斷完善稅收制度，根據實際情況彌補不足定能打開新局面，促進行業與市場融合，拉升經濟。

我國房地產稅收概述

我們熟知的房產稅與房地產稅是不同的。房產稅以房屋為征收對象，以房屋市場價值為準，依據計稅余值與租金收入，收取產權所有人稅款。目前我國的房產稅收很大程度用于調控房地產市場以便加強管理，實現固定資產投資在允許范圍內，以國家住房政策為基礎提高房地產利用率.從而調整房產所有人收入。房地產稅是相對綜合性的概念，幾乎涵蓋了一切與房產經濟運動過程有關系的稅種，也就是說，但凡與房地產活動有直接關系產生的稅收都屬于房地產稅，房產稅、個人所得稅、土地增值稅、契稅等都屬于房地產稅。

現階段我國房地產稅收主要在不動產保有環節、不動產交易環節，不動產經營開發環節及企業所得和個人所得方面，在相關稅種中，直接以當地產為征收對象的稅種包括房產稅、耕地占用稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、契稅，在房地產企業經營中存在的稅種有城市維護建設稅、教育附加稅、印花稅、個人所得稅、企業所得稅。

房地產行業經濟活動是多產業聯動的活動，涵蓋多項內容，不能單單重視流通環節，我國現行房地產稅收體系充分體現綜合性，只是由于課稅環節的區別，土地購置、房產交易、房產保有的稅種不同，稅負水平也不同。

房地產稅收對房產市場產生的影響效應分析

首先房地產稅收制度對價格產生影響，資源配置需要衡量價格，市場參與者更需要價格作參考，房價居高不下已經成為全社會的議題，從年租金的角度看，我國土地市場的變化震動房地產價格是毋庸置疑的，土地是有限資源，一級市場通過年租金能夠形成增量機制且打擊開發商囤地，二級市場利用土地租金制度引導資金流向控制市場泡沫，考慮到目前我國土地租用年限為70年，有地租，應對變化會更靈活，有利于推動土地資源合理高效化利用。其次房地產稅收影響市場供需。稅收是調控手段，能夠實現對住宅收益的再分配，剛需或者自用買房者受到的影響微乎其微，炒房投機者影響較大，從交易環節方面看，個人所得稅與二手房交易稅是主要調控稅種，長遠來看，投資者會更加謹慎，新房市場交易隨著生活需求變化，這種需求力量能夠讓房市呈現上升局面。再次房地產稅影響市場參與主體，稅收很大程度上促進剛需抑制投資，可見我們的調控很大程度上針對投資型購房者，從開發商的角度看，實行“土地年租金”‘房地產稅”免去其巨額出讓金，開發商壓力小，有利于促進地產價格回落。最后房地產稅對地方政府產生影響，地方政府管理本地土地，享有轉讓利益，稅收促進政府和諧處理政治目標與社會目標，相關稅收改變了一味依賴土地財政的思想，也從根本上抑制住了過度開發現象，值得肯定的是，一些列的稅制改革充實了地方財政的同時進一步實現財政分權，有利于政府管理的公正公平。

房產稅收改革促進房地產市場和諧發展策略建議

（1）構建更合理的發展機制

國民經濟持續增速，需要清晰劃分房地產市場以適應經濟變化，尤其是房價，只有與經濟相匹配，房產市場才能健康持久的發展，政府應有實際對策，例如向別墅、大面積房產實施征稅，解決有限土地上的房產分配等，政府調控總體從惠低限高角度出發，健全的住房供應體系有利于解決社會住房矛盾，打開房產市場新局面。

（2）建立科學房地產評估體系

首先應建立不動產登記制度，基于此，稅款征收才有了基礎和前提，多年來我國房地產管理需要通過多個部門實現，在實際操作中存在弊端，統一的產權登記，完整的流轉內容，有利于稅收改革順利實施，進而促進房產市場走向規范化，其次完善評估制度，不動產的評估歷來是個難題，我們不僅需要專業人才，更需要專業機構，借鑒發達國家經驗，建立定期評估制度，力求為稅收提供科學化依據的同時杜絕因評估古不善產生的亂收費現象。

（3）強化房地產稅收改革力度

稅收有時滯性，作為一種調控措施，一旦與現實經濟發展實際情況不符，將起不到作用，目前房地產市場為了追求利潤直接將稅收壓力轉嫁給消費者，可見機制運行不完善。我們知道房地產是多產業經濟的交匯，強化房地產稅收改革力度與規避時滯風險勢在必行，只有如此才能保證和維護房地產市場穩定發展健康。

（4）充分考慮地域差異化

房地產稅屬于地方稅，以當地政府為主導，目前我國南北經濟存在差異，房地產市場也隨之明顯不同，尤其體現在房價上，大城市和小城市落差巨大，例如北京、上海房價過10萬元/m2比比皆是，在一般省會城市1-4萬元/m2為常見價格，三四線城市價格更低，實際調查可知，一線城市購房者以投資為單向居多，經濟建設普通的城市通常購房以居住為主，盡管已經有相應的調控政策，但前期調控主要應對投機倒把，沒能充分考慮發展差異，對不同地區做同樣調控勢必無法達到理想效果，因此在以后的工作中要充分考慮這些條件，從實際出發定好政策，從根本上保證房地產健康蓬勃發展。

[1]胡怡建，范椏楠.我國房地產稅功能應如何定位[J].財政研究，2016（01）.