關(guān)于上市投資性房地產(chǎn)企業(yè)采用公允價值計量現(xiàn)狀分析

譚微

在近幾年實行的會計準(zhǔn)則當(dāng)中，各上市投資性房地產(chǎn)企業(yè)對公允價值的使用表示出極大的興趣。影響公允價值計量的可變性因素較多，上市公司業(yè)績變化在短期內(nèi)會表現(xiàn)出波動幅度較大的特點。本文旨在分析上市投資性房地產(chǎn)企業(yè)采用公允價值計量現(xiàn)狀，并從實質(zhì)層面提出優(yōu)化改進(jìn)策略。

上市企業(yè) 房地產(chǎn)企業(yè)投資 公允價值 計量

上市投資性房地產(chǎn)企業(yè)采用公允價值計量特點

（1）交易的公允性

公允價值計量關(guān)鍵體現(xiàn)在它本身是具備公允性的，這是其最大的特點，也是區(qū)分與其他特性的關(guān)鍵要點。公允性即在交易過程中雙方遵循自愿原則，故在上市投資性房地產(chǎn)企業(yè)交易中如果出現(xiàn)強(qiáng)迫等行為，則不構(gòu)成公允價值。

（2）交易的兼容性

活躍市場雖然能夠給公允價值提供良好的條件，但這并不是唯一出路，在上市投資性房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中，公允機(jī)制信息來源渠道較多，從活躍市場中獲得信息資源只是其中一條。目前，國內(nèi)房地產(chǎn)活躍市場資源有限。在活躍市場不足的情況下，我們可以依照公允的特點尋找適合的估值技術(shù)和方式促成公允價值。

（3）交易的公認(rèn)性

公認(rèn)性屬于公允性中特點之一，在保證公允價值條件下。市場對價值是認(rèn)可的，公允價值在此時不再僅僅是個別價值的提現(xiàn)，而是作為市場價值出現(xiàn)。

（4）計量的整體性

同歷史成本做比較，上市投資性房地產(chǎn)企業(yè)公允價值的特點在于不僅僅是針對資產(chǎn)方面的計量，還能對負(fù)債進(jìn)行計量。嚴(yán)格的說，新會計準(zhǔn)則中的公允價值不再只是成本范圍內(nèi)計量范疇，更是延伸到其它層面，有效突破了歷史成本計量特點。

上市投資性房地產(chǎn)企業(yè)公允價值計量現(xiàn)狀

我國房地產(chǎn)當(dāng)前較為興盛，投資性房地產(chǎn)財務(wù)計算都采用歷史成本價值計價，這種價值計算結(jié)果都低于公允價值。當(dāng)公允機(jī)制計量模式成為企業(yè)首要的財務(wù)統(tǒng)計方式，對企業(yè)業(yè)績將會產(chǎn)生較高的正向價值。初期時間內(nèi)該變化更為明顯，這主要是由于在公允價值計量的狀態(tài)下，房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)期凈利潤得到較大幅度的增長，短期賬面利潤發(fā)生較大變化。公允價值作為財務(wù)統(tǒng)計的核心要素，勢必會影響企業(yè)的投資、發(fā)展等戰(zhàn)略。據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)表示，2013年至2016年上海房地產(chǎn)交易價格分別上漲20%、14%、7.6%、5.5%。如果僅采用最小增幅5.5%計算，賬面價值為10000萬元的投資性房地產(chǎn)僅2016年一年，其公允價值變動損益高達(dá)55萬元以上。如果企業(yè)大量公允價值被納入會計科目當(dāng)中，企業(yè)的凈資產(chǎn)收益、每股收益都會得到較大的提升。投資性房地產(chǎn)期企業(yè)通過公允價值進(jìn)行財務(wù)計算，為企業(yè)提供大量的資金，促使企業(yè)更好的與金融市場相結(jié)合，借助金融市場的力量增強(qiáng)房地產(chǎn)的經(jīng)營能力。公允價值計價方式是現(xiàn)行的會計準(zhǔn)則提出的方法，更新的計量方式有助于我國金融市場與國際市場相接軌，更好的方便國際投資者加深對國內(nèi)企業(yè)的了解。在公允價值計量的財務(wù)背景下，企業(yè)資產(chǎn)增值透明度得到提升，投資自性房地產(chǎn)企業(yè)將會得到更廣闊的市場。

上市投資性房地產(chǎn)企業(yè)采用公允價值計量計量存在問題

（1）易受經(jīng)營管理層主觀影響

上市投資性房地產(chǎn)企業(yè)目前采用公允價值計量模式以未來現(xiàn)金流量為依據(jù)進(jìn)行折現(xiàn)，在計量的過程中，不僅僅要考慮到未來企業(yè)每個階段的現(xiàn)金流量，還需要系統(tǒng)計算折現(xiàn)率和折現(xiàn)期，這三個因素計量對于會計人員的要求是相對較高，需要會計人員做出準(zhǔn)確且專業(yè)的判斷，但在實際操作的過程中往往其準(zhǔn)確性難以保證，且評判及監(jiān)控的標(biāo)準(zhǔn)也較為模糊，給實操工作帶來了一定的難度。

（2）易使業(yè)績信息失去決策相關(guān)性

我國引入公允價值計量主要原因在于為了進(jìn)一步解決我國在有價證券及房地產(chǎn)等方面計量存在的問題。有價證券及房地產(chǎn)都屬于資本市場較為發(fā)達(dá)的行業(yè)，其資產(chǎn)及負(fù)債如果采用歷史成本計量，則會導(dǎo)致資產(chǎn)及負(fù)債的賬面表現(xiàn)會與實際價值出現(xiàn)較大的差距，從而使上市投資性房地產(chǎn)企業(yè)會計信息質(zhì)量差，無法為決策提供有效的依據(jù)。從資本市場的角度去考慮，目前公允價值信息可靠性較低，其信息對企業(yè)決策起不到關(guān)鍵性的作用。

上市投資性房地產(chǎn)企業(yè)采用公允價

值計量優(yōu)化建議

（1）構(gòu)建公允價值計量會計體系

當(dāng)前上市投資性房地產(chǎn)企業(yè)公允價值計量模式研究并不充分，仍舊存在很多空白區(qū)域。即便當(dāng)前運(yùn)行的會計準(zhǔn)則引入公允價值計量，也是在各個具體規(guī)則中表現(xiàn)出該項計量模式的操作方法和法規(guī)。面對這一點，我國應(yīng)當(dāng)與國際會計準(zhǔn)則多加學(xué)習(xí)，研究其公允價值運(yùn)行中產(chǎn)生的有益價值和負(fù)面價值，并結(jié)合我國市場環(huán)境的特點，避免負(fù)面價值的影響，構(gòu)建合理、安全、可靠的公允價值會計準(zhǔn)則。因此，對于中國來說，根據(jù)自己國家的具體情況，同時借鑒國外的研究成果，來鞏固我國的上市投資性房地產(chǎn)企業(yè)責(zé)任信息披露這一部分的理論空缺，使公允價值能夠進(jìn)行量化分析，使公允價值信息披露的實踐更具有可行性。每個企業(yè)對給社會帶來的影響和應(yīng)該承擔(dān)的公允價值等都是不相同的，因此，應(yīng)該分行業(yè)來進(jìn)行公允價值的規(guī)范，建立合理的公允價值報告披露制度，這對于社會信息的披露是有利的。

（2）嚴(yán)格規(guī)劃公允價值計量屬性

上市投資性房地產(chǎn)企業(yè)主觀因素是公允價值計量過程中的最大隱患，面對這一問題，需要建立健全公允價值計量操作規(guī)范和法律規(guī)范，削弱主觀因素對該項計量模式形成的負(fù)面影響。現(xiàn)在我國會計界的主流觀點大多將公允價值視為復(fù)合計量屬性，不應(yīng)與其他計量屬性平行并列，而是根據(jù)計量客體的性質(zhì)以及市場交易時的具體情況，在不同的時間和空間范圍內(nèi)重復(fù)或者再現(xiàn)其他計量四種計量屬性。法律對各個領(lǐng)域的發(fā)展具有較大的約束效用，培養(yǎng)企業(yè)管理者的法律意識，有助于上市投資性房地產(chǎn)企業(yè)不斷完善內(nèi)部的治理模式和監(jiān)管機(jī)制。

結(jié)語

公允價值計量模式在短期的運(yùn)行過程中并不能夠?qū)ζ溥M(jìn)行全面的評價，上市投資性房地產(chǎn)企業(yè)對這種計量方式了解并不透徹。但是相信在我國市場機(jī)制不斷向國際看齊的步伐當(dāng)中，不然會發(fā)揮出巨大效用。

[1]武百忠.公允價值計量與上市企業(yè)會計信息相關(guān)性研究[J].環(huán)潮海經(jīng)濟(jì)瞭望，2015，12：32-36.

[2]周波.公允價值計量對上市公司股價波動影響分析[D].南京：南京財經(jīng)大學(xué)，2013.