關于上市投資性房地產企業采用公允價值計量現狀分析

譚微

在近幾年實行的會計準則當中，各上市投資性房地產企業對公允價值的使用表示出極大的興趣。影響公允價值計量的可變性因素較多，上市公司業績變化在短期內會表現出波動幅度較大的特點。本文旨在分析上市投資性房地產企業采用公允價值計量現狀，并從實質層面提出優化改進策略。

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上市投資性房地產企業采用公允價值計量特點

（1）交易的公允性

公允價值計量關鍵體現在它本身是具備公允性的，這是其最大的特點，也是區分與其他特性的關鍵要點。公允性即在交易過程中雙方遵循自愿原則，故在上市投資性房地產企業交易中如果出現強迫等行為，則不構成公允價值。

（2）交易的兼容性

活躍市場雖然能夠給公允價值提供良好的條件，但這并不是唯一出路，在上市投資性房地產企業發展過程中，公允機制信息來源渠道較多，從活躍市場中獲得信息資源只是其中一條。目前，國內房地產活躍市場資源有限。在活躍市場不足的情況下，我們可以依照公允的特點尋找適合的估值技術和方式促成公允價值。

（3）交易的公認性

公認性屬于公允性中特點之一，在保證公允價值條件下。市場對價值是認可的，公允價值在此時不再僅僅是個別價值的提現，而是作為市場價值出現。

（4）計量的整體性

同歷史成本做比較，上市投資性房地產企業公允價值的特點在于不僅僅是針對資產方面的計量，還能對負債進行計量。嚴格的說，新會計準則中的公允價值不再只是成本范圍內計量范疇，更是延伸到其它層面，有效突破了歷史成本計量特點。

上市投資性房地產企業公允價值計量現狀

我國房地產當前較為興盛，投資性房地產財務計算都采用歷史成本價值計價，這種價值計算結果都低于公允價值。當公允機制計量模式成為企業首要的財務統計方式，對企業業績將會產生較高的正向價值。初期時間內該變化更為明顯，這主要是由于在公允價值計量的狀態下，房地產企業當期凈利潤得到較大幅度的增長，短期賬面利潤發生較大變化。公允價值作為財務統計的核心要素，勢必會影響企業的投資、發展等戰略。據國家統計局數據表示，2013年至2016年上海房地產交易價格分別上漲20%、14%、7.6%、5.5%。如果僅采用最小增幅5.5%計算，賬面價值為10000萬元的投資性房地產僅2016年一年，其公允價值變動損益高達55萬元以上。如果企業大量公允價值被納入會計科目當中，企業的凈資產收益、每股收益都會得到較大的提升。投資性房地產期企業通過公允價值進行財務計算，為企業提供大量的資金，促使企業更好的與金融市場相結合，借助金融市場的力量增強房地產的經營能力。公允價值計價方式是現行的會計準則提出的方法，更新的計量方式有助于我國金融市場與國際市場相接軌，更好的方便國際投資者加深對國內企業的了解。在公允價值計量的財務背景下，企業資產增值透明度得到提升，投資自性房地產企業將會得到更廣闊的市場。

上市投資性房地產企業采用公允價值計量計量存在問題

（1）易受經營管理層主觀影響

上市投資性房地產企業目前采用公允價值計量模式以未來現金流量為依據進行折現，在計量的過程中，不僅僅要考慮到未來企業每個階段的現金流量，還需要系統計算折現率和折現期，這三個因素計量對于會計人員的要求是相對較高，需要會計人員做出準確且專業的判斷，但在實際操作的過程中往往其準確性難以保證，且評判及監控的標準也較為模糊，給實操工作帶來了一定的難度。

（2）易使業績信息失去決策相關性

我國引入公允價值計量主要原因在于為了進一步解決我國在有價證券及房地產等方面計量存在的問題。有價證券及房地產都屬于資本市場較為發達的行業，其資產及負債如果采用歷史成本計量，則會導致資產及負債的賬面表現會與實際價值出現較大的差距，從而使上市投資性房地產企業會計信息質量差，無法為決策提供有效的依據。從資本市場的角度去考慮，目前公允價值信息可靠性較低，其信息對企業決策起不到關鍵性的作用。

上市投資性房地產企業采用公允價

值計量優化建議

（1）構建公允價值計量會計體系

當前上市投資性房地產企業公允價值計量模式研究并不充分，仍舊存在很多空白區域。即便當前運行的會計準則引入公允價值計量，也是在各個具體規則中表現出該項計量模式的操作方法和法規。面對這一點，我國應當與國際會計準則多加學習，研究其公允價值運行中產生的有益價值和負面價值，并結合我國市場環境的特點，避免負面價值的影響，構建合理、安全、可靠的公允價值會計準則。因此，對于中國來說，根據自己國家的具體情況，同時借鑒國外的研究成果，來鞏固我國的上市投資性房地產企業責任信息披露這一部分的理論空缺，使公允價值能夠進行量化分析，使公允價值信息披露的實踐更具有可行性。每個企業對給社會帶來的影響和應該承擔的公允價值等都是不相同的，因此，應該分行業來進行公允價值的規范，建立合理的公允價值報告披露制度，這對于社會信息的披露是有利的。

（2）嚴格規劃公允價值計量屬性

上市投資性房地產企業主觀因素是公允價值計量過程中的最大隱患，面對這一問題，需要建立健全公允價值計量操作規范和法律規范，削弱主觀因素對該項計量模式形成的負面影響。現在我國會計界的主流觀點大多將公允價值視為復合計量屬性，不應與其他計量屬性平行并列，而是根據計量客體的性質以及市場交易時的具體情況，在不同的時間和空間范圍內重復或者再現其他計量四種計量屬性。法律對各個領域的發展具有較大的約束效用，培養企業管理者的法律意識，有助于上市投資性房地產企業不斷完善內部的治理模式和監管機制。

結語

公允價值計量模式在短期的運行過程中并不能夠對其進行全面的評價，上市投資性房地產企業對這種計量方式了解并不透徹。但是相信在我國市場機制不斷向國際看齊的步伐當中，不然會發揮出巨大效用。

[1]武百忠.公允價值計量與上市企業會計信息相關性研究[J].環潮海經濟瞭望，2015，12：32-36.

[2]周波.公允價值計量對上市公司股價波動影響分析[D].南京：南京財經大學，2013.