房地產行業融資過程中財務管理問題研究

馬超

2018年4月27日，中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會、中國證券監督管理委員會、國家外匯管理局聯合發布《關于規范金融機構資產管理業務的指導意見》（以下稱：資管新規），而房地產行業作為資金密集型行業的代表，在融資需求端受資管新規影響應該是最為嚴重的。其實資管新規出臺之前“一行三會”自2017年初以來已經頻繁發文，從資金端控制房地產行業發展的過熱態勢，以降低行業高企的杠桿水平和保持行業的健康、良性發展。但是，在降杠桿的同時，不能實施“硬著陸”造成企業的現金流的斷裂，形成“釜底抽薪”的負面效果。為此，房地產行業在落實中央的“三去一降一補”的供給側結構性改革過程中，需要不斷提升財務管理水平，解決企業在融資過程中遇到的財務管理問題，保持行業穩健的、良性的可持續發展。

房地產 融資財務管理 供給側結構性改革

引言

“融資”作為房地產行業的重要資金來源，對整個行業的發展有著深遠的影響，近年來在國家供給側結構性改革大背景下，本身債務高企的房地產業“去庫存、去杠桿”成為主流。但同時也帶來了各種各樣的問題，比如傳統的銀行信貸資金規模收緊、銀行投行類業務受限、信托通道類業務受限、融資成本水漲船高、按揭回款賬期拉長、資產負債率過高、資產過度抵押沒有冗余等問題，造成企業現金流狀況惡化，甚至出現風險預警。所以，只有真正解決了融資在財務管理過程中的相關問題，才能真正將行業推入發展正規，為國家貢獻經濟價值。雖然目前也有相關理論文章對房地產行業融資所面臨問題進行研究分析，但大都過于偏重理論，并不能有效解決實際問題。為此，本文擬利用作者在實際工作當中的總結，意在從實踐方面對相關問題進行梳理并提出解決建議。

我國房地產行業融資的現狀及問題分析

自2016年10月份以來，上交所、深交所先后下發《關于試行房地產、產能過剩行業公司債券分類監管的函》，此后房企公司債發行監管趨嚴；2017年2月基金業協會叫停16城私募、資管產品投資房地產項目等管理層的動作，都在透露一個信號：我國房地產行業融資已經進入強監管環境，融資渠道被全面收緊。房企進入了“被動降杠桿”的過程，但與之相對應的是房企不減反而有增的資金需求。而銀行、信托等房企常見的合作金融機構出臺的“白名單”制度，將在資本市場融資遇阻的中小房企再次拒之門外，使得中小房企的資金鏈雪上加霜。而這樣的監管環境預計在未來或將成為常態，而在這種常態下原來被業績所掩蓋的問題逐漸暴露出來。和其他行業一樣，房地產行業融資方式也可以簡單分為內部融資和外部融資，而傳統理論上講的內部融資和外部融資都是偏重于從資產負債表研究分析。

下面我們站在房地產行業特點對其進行問題分析。

（1）內部融資優勢及存在問題

內部融資我們可以廣義的理解為“內源融資”，內源融資不僅僅停留在留存收益、股分配政策、最佳資本結構等理論層面。內源融資主要是通過企業內部的剩余可利用資金，轉化為投資行為的過程。內源融資模式對于企業的在資本的存在形式和模式上具有其獨特的特點，比如穩定和低風險性。在房企的融資過程中，內源融資的模式成為企業融資渠道中的重要力量。企業內源融資在企業融資中不需要向外方支付利息和相關融資費用，其融資過程對于企業保障股權穩定和安全，避免普通股帶來的稀釋股權的突出問題。在西方國家，內源融資是其首選的融資方式，只有出現內源融資的額度無法滿足企業的融資需求，才會把目光轉向外部融資。 我國的房地產企業在利用內源融資目前面臨諸多的問題。

1.資金使用效率較低

為了便于融資和稅務清算，越來越多的房企選擇單獨成立項目公司開發房地產項目，隨著項目的增加，項目公司的數量以及銀行賬戶的數量也在不斷增長，從而增加了貨幣資金的管理難度，降低了資金統一調撥和使用的效率。

2.按揭回款較慢

隨著銀行貸款規模的不斷收緊，個人按揭貸款的放款規模和速度都受到了不小的影響，銀行對按揭客戶也開始越來越挑剔，要求也越來越嚴格。房地產企業想要拿到銀行的按揭回款，周期已經比以往延長了數倍，使得諸多房企因為按揭回款周期拉長造成資金鏈不斷承壓。

（2）外部融資優勢及存在問題

房地產企業外部融資包括：銀行信貸、房地產投資信托（Real Estate Investment Trusts，REITs）、發行債券、上市融資、商業抵押擔保證券（CMBS）以及私募股權基金、租賃融資、夾層融資等其他融資方式。其各自的優勢不盡相同：債務類的融資方式擁有杠桿優勢，有助于降低企業整體稅負；股權類融資有助于降低企業到期剛性兌付壓力，提高企業抗風險能力；資產支持證券類融資有助于隔離風險，獲取低成本資金。與內源融資一樣，在目前我國的金融監管環境和政策背景之下，外部融資愈發困難，企業在外部融資端也面臨日益嚴峻的問題。

1.財務報表未能反映真實的財務狀況和經營成果，不能為融資規劃提供準確的決策依據

企業融資戰略要求實施融資規劃，以使其與企業投戰略、財務風險控制及可持續增長目標等相匹配。不論是中長期融資規劃還是短期融資規劃，依據企業增長預期以預測企業未來“外部融資需要量”，是企業融資規劃的核心。而從理論體系來講，無論是“銷售百分比法”還是“公式法”，“資產”無疑是一個重要的影響因素。同時，“資產”作為資產負債率等核心財務指標的基礎，也在為融資決策提供者重要的參考依據。然而我們在資產負債表看到的“資產”真的就是反映了企業真實的資產狀況么？近年來我國一二線城市的土地出讓成交價格和房價基本處于穩步攀升狀態，個別年份或者個別城市還曾出現過快速上漲。許多房企自持物業，因為沒有銷售，無法確認收入和結轉成本，該部分資產一直是在“存貨”中以成本價進行了列報。但其實資產的公允價值或者變現價值已經遠遠超過了其成本價值。其實企業的資產規模并沒有如實的進行反應，并造成了我們在進行融資規劃和融資決策時，運用的不真實的財務數據，致使融資決策錯誤，導致不可挽回的損失或者失去好的投機會。

2.受行業調控政策影響，資產周轉能力下降，償債風險加大

“房子是用來住的不是用來炒的”意味著促進房地產市場平穩健康發展，短期的調控政策不會放松，“限購、限貸、限簽、限價”等等一系列調控措施接連不斷。調控政策在給樓市降溫的同時，也降低了房地產開發項目的去化速度，造成了資產周轉能力不斷下降，現金流不斷承壓的同時，償債風險不斷加大，一些原計劃到期償還的剛性債務，不能在到期按時兌付。一些風險管理和應對能力較弱的企業，將面臨貸款違約風險，使得企業信用受損。

完善我國房地產行業融資的對策及建議

（1）加強內源融資管理，提升整體資金使用效率

加強內源融資管理“工具+模式”的方式實現，“工具”是信息系統控制工作，比如依托財務ERP軟件與銀行端口對接，開發適合企業自身特點的資金歸集平臺，通過資金每日的上收下撥，對集團資金實施統一管理，降低賬戶閑散資金的閑置。“模式”則是需要建立一種促回款的新型業務模式，來改善目前銀行按揭規模收緊造成的賬期拉長的局面。比如通過發行滾動的按揭回款ABS產品或商業保理產品，將應收賬款打包入池或出售，實現資金的快速回籠。

（2）正確利用《企業會計準則》，保證財務數據真實

以“企業會計準則第3號--投資性房地產”為例，準則規定“投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產”。房地產企業諸多自持運營的商業物業資產，其實是符合將其從存貨重新分類至投資性房地產科目進行核算的，同時可以根據準則對其采用公允價值模式計量。一方面可以通過該部分資產增值提升資產規模和利潤，從而降低整體資產負債率為債務融資留出空間；另一方面保證了財務數據的真實性，為企業財務管理決策提供更為真實有效的數據支撐。

（3）提升企業風險識別意識，加強企業內部控制

提升企業風險識別意識和加強企業內部控制，目的都是為了加快資產周轉，穩定企業現金流。在政策頻出的環境下，首先要識別戰略風險和市場風險，并搭建好企業的風險管理架構。比如，在確定項目定位時，要根據對目前風險的識別，確定項目是定為現金流項目還是利潤貢獻項目，提升企業整體資產周轉效率。同時，通過風險識別，建立有效的企業內部控制制度，在建立正確的內部控制組織的基礎上，通過預算控制、運營分析控制、績效考評控制等控制活動，使得企業各項經營指標實施落地。

總之，在金融和市場的雙重強監管政策環境下，房地產企業融資過程中原來被掩蓋的財務管理問題逐漸顯現，只有通過系統的、深度的、科學的剖析，并找到正確的應對措施，才能有效解決問題，使企業以及整個行業處于一個良性發展的軌道。

[1]袁松《目前我國房地產融資現狀及對策研究》[J].商情，2016年46期

[2]摘自《目前我國房地產融資現狀及對策研究》 作者：袁松 商情2016年46期