全面抗戰時期重慶市銀錢業的房地產投資研究

梁若愚

[摘 要]全面抗戰時期，重慶作為戰時陪都，大量人口和工商業內遷，從而導致重慶市居住和工商業用房地產的嚴重短缺。在此背景下，重慶市銀錢業興起投資房地產的熱潮，然而日益嚴重的通脹狀況，使得這股投資熱潮逐漸轉變為投機活動，造成了房價的飛速上漲，加劇了房地產市場的供需矛盾。本文試以四川美豐銀行為例，探討戰時重慶市銀錢業在房地產方面的投資活動及其影響，為目前我們的房地產改革作一參考。

[關鍵詞]抗戰；銀錢業；四川美豐銀行；房地產投資

[中圖分類號]K265 [文獻標識碼]A

全面抗戰爆發后，重慶市成為戰時陪都，大量人口和沿海工商業向大后方遷移，造成重慶市居住和工商業用房地產的嚴重緊缺。國民政府為解決這一供需矛盾，引導金融資本向生產建設事業領域流動，而頒布了一系列法令。重慶市的銀錢業在政府的支持和引導下，興起了一股房地產投資熱。一般而言，銀錢業所投資的房地產類型可分為營業用房地產和非營業用房地產。其中，營業用房地產是指銀錢業用于自身經營活動所需的房屋和土地，如總分行處的辦公場所、倉庫等；非營業用房地產是指用于租售他人的房屋及土地。另外，房地產投資的方式亦分為二種，一種是銀行直接進行房產和土地買賣；另一種是銀行投資創辦或入股其他房地產公司，再通過地產公司進行房地產經營。四川美豐銀行作為西南地區的一家重要銀行，其在戰時的房地產投資活動較為活躍，且極具代表性。本文試以四川美豐銀行為例，對該行的房地產投資活動予以論述，以加深對抗戰這一特殊時期重慶市房地產業發展狀況的了解。

1 營業用房地產的投資

1.1 重慶市銀錢業房地產投資比率下降

全面抗戰爆發前，重慶市銀錢業的房地產投資主要表現為營業用房地產的購置。然而與戰前相比，戰時重慶市銀錢業營業用房地產總值與銀行資本的比率卻呈現下降趨勢。據康永仁統計：“戰前重慶銀行的資本，運用于房地產設備者，約為其全部資本的四分之三，戰時則均不足二分之一。二十九年及三十年，則僅約為四分之一。若就錢莊而論，其比率就尤為低下了。”重慶市銀行業房地產投資與資本總額比率歷年情形如下表：

由表1可知，銀行房地產與資本之比逐年減小，造成此種趨勢的原因，在康永仁看來不外乎以下幾點：“1.為戰前設立的銀行，大都視為永久事業，所有房地產及器具的設備，大都尚知注重。2.為戰時設立的銀行，類多視為籌措經營投機事業資金的機構，多為了保持資金的流動性，而因陋就簡，不肯將資金呆滯于房地產及器具設備方面。3.至于錢莊的比率，所以較銀行尤為低下的原故，則大都因經營錢莊者，并未將錢莊視為久遠事業。”由此可知，在戰時的嚴重通脹情況下，大量以商品投機為主要目的的銀行相繼設立，為節省開支，多數因陋就簡辦公，致使其拉低了銀錢業營業用房地產投資的比率。

1.2 四川美豐銀行營業用房地產的購置

四川美豐銀行對房地產的經營一直較有興趣，抗戰時期，四川美豐銀行“確定以自有為原則購置分支行址、宿舍共62幢。在成都、重慶、瀘縣、南充、遂寧、合川、遵義等七地設置了倉庫”。四川美豐重視對各分行營業用房地產的自購，并以此為原則。房地產在性質上屬于日用必需品，隨著分支行處的擴大，四川美豐需要使用大量房產，而物價飛漲的情況下，直接購買行址比租用房址有諸多優勢。對此，四川美豐銀行自流井辦事處經理孫和甫，在戰時曾極力向總行申請撥款購置營業用房，其理由如下：

（1）法幣日漸貶值而房地產日漸提高，為以及不可避免之事實，所以無論各處大小地主除不得已而出賣者外有錢人多貪購房地。

（2）利息所以趕不上房地產價之高漲，例如以一千億元置產每年損失子產三四百億元及二十分一之折舊，五十億元，但頻年房地產價上漲往之過之，故目前雖是呆擱鉅貲似有損失卻是轉瞬就得信懲之利可以斷言，而況折舊限及等于無償取得。

（3）如果抗戰自今年起不能再延長二十年，則將來整理法幣之結果與云貨幣數目減少，毋必購置房產不變質量。

由上述史料可知，在通脹日益嚴重的戰爭形勢下，自購營業用房以保值增值已經成為業內的共識，其中房價和租金高漲是銀行大肆購置房產的直接動因。孫和甫認為當時買房待戰后等于是無償取得，由此看來，看漲物價已成為社會的普遍共識。對于各分支行處的營業用房地產，四川美豐亦貫徹了“自有原則”，在戰時進行了大量購置。表2為四川美豐銀行購置部分營業用房地產的情況：

由表2可知，四川美豐銀行的營業用房地產的購置時間主要在1937-1945年間，可見四川美豐在戰時積極自購營業用房的事實。其中，1937-1945年的房地產增值幅度最高達4883倍。而根據財政部1946年發布的全國疋售物價總指數情況，如以1937年指數為100，1945年已升至163160，1946年達339221。相較之下，戰時四川美豐營業用房地產增值幅度已超過物價的上漲幅度。也就是說，四川美豐銀行通過在戰時的營業用房地產的購置，除了成功保值外，其增值幅度比一般物價的增值幅度還要多。正如孫和甫所料，在戰后的房地產價格與購置之初相比幾乎等于是無償取得。

由上述可知，當戰時的房地產上漲倍數超過物價指數，意味著房地產漲幅超過物價的平均漲幅。那么房地產價格的上漲必然是拉動戰時物價上漲的重要因素。房地產領域的超額利潤促使社會資金進一步向房地產領域集中，以故重慶市銀錢業除了營業用房地產自購外，還積極從事于非營業用房地產的投資。

2 非營業用房地產的投資

隨著戰時通脹的加劇，重慶市物價飛漲，商品囤積日趨活躍。而房地產作為生活必需品是一種有天然的投機標的，以故戰時的房地產投資熱潮逐漸轉變為投機活動。關于銀錢業資本的變質問題，戰時房地產投資資本的變質根本上是緣于國民政府的通貨膨脹政策所引起的物價和房價上漲，而物價的上漲導致了投機熱潮的興起，投機熱潮的興起又推動物價和房價的進一步上漲，各因素之間形成了惡性循環。

在嚴重的通脹環境下，重慶市銀錢業在非營業用房地產方面的投機活動日趨嚴重，國民政府遂頒布相關法令對其進行限制，如在《非常時期管理銀行暫行辦法》中第四條規定“銀行不得直接經營商業或囤積貨物，并不得以代理部、貿易部或信托部等名義，自行經營或代客買賣貨物”。然而，戰時四川美豐銀行依舊積極從事非營業用房地產的投機活動，為規避政府法令限制，于1939年成立自營的華豐地產公司，通過該公司從事非營業用房地產的經營活動。具體投資地產項目和區域分布如表3與所示：

華豐在1940-1941年間在化龍橋鎮一帶（圖中紅巖嘴、金銀灣、李子壩屬于化龍橋鎮）投資的房地產面積達到1.8萬市方丈，占該時期房地產投資總面積的80%。這是由于戰時重慶城的進出主要有兩條要道，一條是出通遠門經觀音巖，另一條就是經過化龍橋，化龍橋是與朝天門和磁器口齊名的重慶水碼頭，是中藥材、水果、陶瓷等物資的集散地。抗戰時期不少遷建區通過化龍橋發展壯大，一些工業企業開始在化龍橋落戶，如中南橡膠廠等。由此可見，當時重慶市的房地產投資熱是隨著內遷的工商企業的落戶和人口的集聚而在化龍橋鎮一帶興起，該熱潮逐漸沿交通線向重慶老城延伸。隨著業務的推進，投資范圍逐漸向重慶周邊拓展，帶動了周邊的房價飛速上漲。如1941年3月投資北碚區的華豐新街，其收益率在1942年時達到5000%以上，一年之間的增幅達50余倍，堪稱暴利。而且，北碚房地產名為華豐新街，可見華豐地產公司十分重視自身品牌的樹立，并已具備一定的名聲。華豐地產公司的收益十分豐厚，在1940-1942年的兩年時間里，平均售價增幅在5倍以上。

華豐的房地產經營獲利方式分為轉售、自建、招租三種。轉售即為購買他人房產，轉手再售于他人謀利，華豐的經營以此種為主；自建為收買土地，自建房屋售賣；招租即為通過購買或自建方式獲得的房地產租于他人收取租金。關于轉售方式，如上表中收益數額最大一項為化龍橋鎮李子壩，于1941年3月購入，至1942年底售價漲幅達6倍以上。華豐于1942年2月、8月、10月，1944年、1945年分別將李子壩房地產逐步售出，且售出對象多為國民政府機關。如表4所示：

由表可知，國民政府在1942年、1944年、1945年與華豐地產公司皆有貿易往來。這說明政府并未打擊當時的房地產貿易。雖然1942年時已經頒布法令禁止銀行進行副業經營，而華豐作為四川美豐銀行投資建立的子公司，并未受到國民政府的懲處，反而與其存在貿易上的往來。這一方面說明國民政府對基層經濟領域的監管相對薄弱；另一方面也說明了政府需要利用房地產投資與建設的熱潮來緩解了內遷人口的居住緊缺問題，雖然這種方式在一定程度上導致了房價的上漲。

3 結論

上述可見，全面抗戰時期重慶市房地產投資熱潮的興起與變質首先是社會經濟發展的結果和反映。抗戰爆發后，重慶迅速成了大后方的政治經濟中心，特殊環境有力地促進了房地產業的大發展，然而通脹的日益嚴重又促使房地產業發展逐漸轉變為另一種形式的商品投機活動。從重慶市銀錢業自身來看，對房地產的投資為其積累了大量固定資產，有效應對了戰時通脹的壓力。雖然這種行為在一定程度上助漲了房價和物價上漲，但也是銀行面臨困境時的無奈之舉。此外，房產投資也建造了部分房屋，客觀上增加大后方的房產供應量，為緩解內遷人口的居住問題作出一定的貢獻。但是，房地產市場的真正健康發展應建立在穩定有序的市場經濟基礎上，寬松的貨幣政策和社會普遍的通脹預期必然會導致房地產投資的變質。

[參考文獻]

[1] 康心如.回顧四川美豐銀行[M].西南大學出版社，1989.