開發性金融支持房山產業功能區發展研究

孫莉

[摘要]在分析房山區產業功能區發展階段與特征的基礎上，依據規劃定位、發展方向，提出功能區的投融資需求，制定相應的投融資方案，并提出開發性金融支持的重點功能區的政策建議。

[關鍵詞] 開發性金融;產業集聚區;投融資需求;投融資模式??[中圖分類號]F832.2[文獻標識碼]A

1? ? 房山產業功能區的特征

重點功能區的全面快速崛起是建設中關村南部創新城和構建高精尖經濟結構的關鍵。“十三五”時期， 房山以高質量發展為主線，以承接高端優質產業資源為方向，打造重點產業功能區，集中力量重點建設北京高端產業竇店基地、北京基金小鎮、中央休閑購物區（CSD）、中國房山世界地質公園和中國北京農業生態谷等，構筑房山未來發展的重要引擎。

房山區五大產業功能區在“十二五”期間得到了長足的發展。根據產業類型和產城融合兩個角度評價五大功能區的發展質量，它們處于不同的發展階段。目前石化新材料基地發展較為成熟，中央休閑購物區處于快速發展階段，農業生態谷、房山世界地質公園、北京基金小鎮發展處于起步階段。不同發展階段的產業功能區，投融資發展的需求與模式也有所不同。

2? ? 產業功能區規劃定位與方向

2.1? ? 中央休閑購物區（CSD）

依托永定河水岸、長陽濱水公園優美環境，著力發展商務休閑、總部、文化創意、科技成果轉化服務等產業，注重發展樓宇經濟，大力引進國際知名企業開設地區總部，重點推進首創奧特萊斯二期、中核北京科技園等項目建設，形成配套設施齊全、創新驅動突出的商務休閑產業集群。

2.2? ? 北京高端制造業基地

加強與中關村管委會、中關村發展集團的深度合作，加快推進中關村新興產業前沿技術研究院盡快運營，聚焦城市軌道交通、新能源汽車和特色航空產業，加快完善產業鏈條，發展產業鏈條的高端環節。加速高端人才、高端團隊及研發型、總部型企業集聚，全面打造科技研發及成果轉化的高端服務環境。

2.3? ? 中國房山世界地質公園

充分挖掘房山區豐富的自然資源和獨特的歷史人文景觀，以原始獨特的古人類遺址、特色巖溶景觀、典型地質構造遺跡、厚重的文化遺存為依托，聯合淶水、淶源地區抓好旅游環境的優化和提升，重點推進旅游綜合服務區、休閑步道、景觀廊道等項目建設，把中國房山世界地質公園建設成為國際一流的旅游度假目的地。

2.4? ? 中國北京農業生態谷

依托新機場的臨空優勢，積極引進農業產業化龍頭企業總部和研發中心、農業科研機構和從事農副產品貿易的管理機構、品牌營運中心等非倉儲物流業態環節入駐，以科技創新引領現代農業發展，打造建設以生態為引領，集高端農產品加工、高端綠色種植示范、農業研發和創新、國際農業總部以及國際農業交流為一體的、聚集國內外農業高科技人才、田園牧歌式的、集一二三產相融合的農業高科技示范園區。

2.5? ? 北京基金小鎮

依托長溝鎮的資源稟賦，打造國家級基金產業創新試驗區，主要吸引股權投資基金、創業投資基金、證券投資基金、對沖基金等基金等相關產業鏈實體入駐，著力構建基金產業聚集區、基金創新示范區、基金文化引領區，同時加快完善高級公寓、生態社區、國際學校等綠色人居環境，形成產業特色凸顯、服務配套齊全、自然環境優美、生態綠色典范的基金產業聚集區，成為立足京津冀輻射全國的資本聚集高地、京津冀財富管理中心和京津冀協同發展的新熱點。

3? ? 產業功能區融資需求與融資方案

3.1? ? 長陽CSD融資需求與方案

長陽CSD融資模式是全面解讀城市建設管理中出現的問題，創造性地運用“投融資規劃”的理論和方法的實踐者和先驅者。一是在長陽CSD建設投融資方面，清晰的界定了政府與市場的邊界，政府是城鎮開發的組織者。政府統籌負責學校、醫院、道路以及村落拆遷、村民補償安置等，負責一級土地開發，開發商只負責房屋建設。二是長陽鎮江土地整理開發涉及到的村莊拆遷、基礎設施、公共設施建設等各項費用折現計算，綜合得到土地后，并確定了實現盈利的地價，現在已經基本收回土地開發的凈投入。“十三五”時期，CSD融資需求主要體現在周邊配套的環境治理、公共服務設施的配套與建設、樓宇項目的建設。

根據CSD的建設規劃，采用政府引導企業化運作的模式。一是統籌政府在CSD建設過程中的拆遷、基礎設施建設、一級土地開發等各項目工作，以長陽興業投資公司為一級開發平臺公司，更好地實現政府管理功能與市場運作模式的結合。CSD周邊的環境改善、基礎設施建設等項目，納入全市或區有關部門投資支持項目的范疇，同時可以利用國開行開發性金融的支持，爭取各級資金投入支持。對于CSD樓宇經濟的建設項目、特色旅游、溫泉酒店等服務功能強的獨立項目，可以吸引社會資本投資，以BOO等方式實現企業化投資運營。

3.2? ? 北京高端制造業基地融資需求與方案

基地建設融資需求主要包括土地一級開發資金需求、市政基礎設施建設資金需求、配套設施建設資金需求三個方面。目前高端制造業基地建設融資主要集中在土地一級開發及市政基礎設施建設方面。

針對土地一級開發、回遷安置及擴區工業地塊拆遷、基礎設施等資金制約，申請政府財政資金（財政撥款、財政貸款、轉移支付的土地出讓收入或收益），加強商業銀行信貸。探索PPP模式，引入社會資本，提升基礎設施建設與運營的競爭水平。采用BT模式推進土地儲備、整理和開發工作，探索用發行債券、信托、租賃等融資方式。

高端制造業基地建設中，房山土地儲備中心與國家開發銀行合作，充分用好已有的授信額度。基地前期土地一級開發部分由房山土地儲備中心作為借款人，采用土地抵押方式，以土地出讓收入和市、區級財政的補貼工作作為還款來源向國開行申請貸款。或者采取一二級聯動模式。即直接授權給項目開發實施公司，由實施公司進行一級土地開發、后續二級建設一體的園區開發模式，直接向銀行申請貸款，后續土地承包溢出部分直接返還給開發公司，依靠土地收入和二級建設銷售收入等綜合還款。

3.3? ? 中國房山世界地質公園融資需求與方案

地質公園的七大特色產業功能區：文化旅游集散區、山水休閑度假區、溶洞礦山博覽區、高山生態旅游區、休閑娛樂商務區、白石山休閑觀光區、野三坡休閑體驗區的文化旅游產業項目是融資需求的重點。此外，為促進房山山區轉型的配套基礎設施建設投入與民生投入，也是融資需求的重點。具體包括：旅游綜合服務區、休閑步道、景觀廊道等建設項目。

從地質公園的整體開發來說，按照股份制原則，重組區域旅游集團公司，成為專四司旅游資源開發、資產運營管理的控股型旅游集團，強化融資主體，企業融資能力。對特色產業區優勢旅游項目、特色景區開發，推動景區的所有權、管理權、經營權進行分離改革，建立社會資本投入機制，鼓勵和引導民間資本、社會資本、外商資本通過投資、兼并、參股、收購等方式開發旅游資源，建設旅游項目。對地質公園的基礎設施及經營性項目進行分解，分類采取對外招商引資、BOT、PPP模式進行融資。由于地質公園所處地區是京津冀生態涵養區，山區的基礎設施建設、民生投入可以通過原有的村鎮渠道，申請各類國家、市級的直接財政投資項目支持和轉移支付資金支持。

3.4? ? 中國北京農業生態谷融資需求與方案

該園區是央企與地方合作統籌解決“三農”問題的一種模式創新。從融資需求來看，包括部分土地征地拆遷、部分土地流轉、農業產業化片區開發、基礎設施建設及園區功能載體、產業項目投資等。“十三五”期間，生態谷功能區中的依托新機場的臨空產業發展區是重點建設的項目。臨空產業區的基礎設施建設、物流基地建設也是需要大量資金。

園區的土地一級開發由房山區和中糧共同出資成立的北京中源糧科建設投資有限公司具體負責。在農業產業化發展及農民回遷房建設中，積極爭取國家、北京市相關政策性補貼，以及相關社會資金導入。對于產業化項目，由中糧集團及相關實體企業、其他投資入駐企業以企業為主體進行社會化融資。

園區基礎設施一方面申請政府財政資金（財政撥款、財政貸款、轉移支付的土地出讓收入或收益），一方面可以采取PPP模式或者BT，引入社會資本，提升基礎設施建設和運營水平。

3.5? ? 北京基金小鎮融資需求與方案

目前，北京基金小鎮在全面籌建和招商啟動階段。籌建項目要經過項目部門設立、項目可行性的研究、項目概算再到籌建資產交付才能投入運營。北京基金小鎮這個階段的融資需求包括基金小鎮前期規劃費用、招商費用等等。

“十三五”期間，北京基金小鎮進入開發階段。這一階段的項目融資需求一是區土地的一級開發，即對區域內的國有土地（毛地）或集體土地（生地）進行統一的征地、拆遷、安臵、補償，并進行適當的市政配套設施建設，使該開發土地達到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設條件（熟地）;二是區內的各類基礎設施建設，如電力、供水、供氣、公路、環保排污等公共服務設施開發;三是區內土地的二級開發，即在一級開發的基礎上，進行產業發展用地開發和商住用地開發。

籌建階段的資金需求可以通過房山區產業投資引導基金、文資泰璽資本管理有限公司企業資金、以及社會資本等多種渠道融資。針對土地一級開發、回遷安置及擴區工業地塊拆遷、基礎設施等資金制約，申請政府財政資金（財政撥款、財政貸款、轉移支付的土地出讓收入或收益），加強商業銀行信貸。探索PPP模式，引入社會資本，提升基礎設施建設與運營的競爭水平。采用BT模式推進土地儲備、整理和開發工作，探索用發行債券、信托、租賃等融資方式。

4? ? 開行在產業功能區的投資建議

中央休閑購物區（CSD）采用“長陽模式”進行投融資，融資渠道和方案都比較成熟與完善。建議開行適當介入投資，但不作為重點。

開行重點投入的是北京高端制造業基地、中國房山世界地質公園、中國北京農業生態谷、北京基金小鎮這四個功能園區。從竇店的高端裝備制造業的發展來看，符合首都高端產業的發展方向，同時也引領房山產業的升級轉型，對京保石發展軸起到帶動和促進作用。房山地質公園是依托房山豐富的旅游資源，是房山生態旅游休閑的品牌，同時地質公園的山區地區要解決在保護生態的前提下富民的問題，這些都是開行發揮開發性金融的著力點。北京農業生態谷依托生態與臨空經濟的結合，北京基金小鎮所在長溝也是房山具有生態特點的小鎮。具有特色的小城鎮的發展，尤其是基礎設施的發展需要開行發揮開發性金融的作用，予以扶持。

[參考文獻]

[1] 國家開發銀行黨校課題組，盧漢文，池勇，等.新形勢下開發性金融的戰略作用研究[J].開發性金融研究，2015，3（03）：5-12.

[2] 陳元.開發性金融與中國城市化發展[J].經濟研究，2010，45（07）：4-14.