商業銀行個人住房貸款業務風險與對策

王婧 王旭程

[摘 要]隨著中國經濟的迅猛發展，房地產業應運而生。房價的上漲速度讓不少購房者為之擔憂，個人住房貸款的風險也不得不受到商業銀行的重視。本文給出了個人住房貸款的定義、特征、現狀，剖析了商業銀行面對的個人住房貸款非系統性風險，并給予了相對應的防范措施。

[關鍵詞]商業銀行；個人住房貸款；風險；對策

[中圖分類號]F832.479 [文獻標識碼]A

黨的十八大報告指出推進中國經濟結構戰略性調整，在這一經濟大背景下房地產價格卻只增不減，給商業銀行的住房貸款業務帶來了前所未有的風險。房屋居住與每個人的生活都息息相關，因而每個人都有必要弄清楚何為個人住房貸款業務，它有哪些特征，以及如何冷靜應對房地產市場的泡沫經濟，盡可能地降低商業銀行個人住房貸款風險，排除干擾我國商業銀行發展的不穩定因素，是目前商業銀行貸款管理面臨的巨大挑戰。

1 商業銀行個人住房貸款的定義和特征

1.1 定義

個人住房貸款業務是商業銀行的主要資產業務之一。它是指商業銀行向借款人開放的，用于借款人購買首次交易的住房貸款。它分為三類，分別是個人住房委托貸款、個人住房自營貸款、個人住房組合貸款。個人住房委托貸款是指住房資金管理中心運用住房公積金委托商業性銀行發放的個人住房貸款，它是政策性的個人住房貸款，一方面是它的低利率，另一方面是為中低收入的公積金繳存職工提供。個人住房自營貸款是指以銀行信貸資金為來源向購房者個人發放的貸款，也被稱為商業性個人住房貸款、個人住房擔保貸款。個人住房組合貸款則是以上兩者的組合，以住房公積金存款和信貸資金為來源向同一借款人發放的用于購買自用普通住房的貸款。

1.2 特征

第一，貸款的額度高。隨著房價的上漲，個人住房貸款的額度也隨之增加，大約在幾十萬至幾百萬不等。這相對于其他個人貸款來說屬于較高額度的貸款。第二，貸款的期限較長。個人住房貸款的期限可以根據借款人的年齡和意愿進行調整，一般情況下為五至二十年，最長可達三十年。第三，貸款的還款期限非常短。個人住房貸款的還款期限一般為一個月。每月還款的要求則需要借款人在今后的幾年甚至幾十年中每個月都有穩定的收入來源。第四，貸款對象、用途、抵押物單一。個人住房貸款的貸款對象必須是自然人，貸款只允許用于購買自己使用的住宅，而抵押物則是所購買的住房本身。第五，貸款信息量大。個人住房貸款屬于消費貸款范疇，申請的人數群體非常龐大，涉及申請人的基本信息、信用等級、貸款額度、貸款年限、還款能力等等，這對于商業銀行工作人員的甄別信息能力和信息處理能力都有非常大的考驗。

2 商業銀行個人住房貸款的現狀

通過以上對商業銀行個人住房貸款的介紹，可以明顯看出，個人住房貸款是隨著房地產行業的發展而產生的，個人住房貸款也是各大商業銀行近年來在傳統貸款業務的基礎上可開發的新業務。在激烈的市場競爭中，商業銀行給出了最大的優惠福利政策來爭取最大的市場份額，這使得個人住房貸款業務雖然在我國發展的時間不長，卻擁有一個較為廣闊的發展空間。

個人住房貸款相比公司貸款也具有一定的優勢。公司貸款的手續過程多且復雜，貸款期限也較短，只有五年或不到五年。而且公司貸款常常有轉貸辦理的情況，每一次的轉貸都要求支付抵押登記、評估、保險等一系列費用。而商業銀行在辦理這些業務時都需要歷經繁雜的過程，投入大量的人力和物力資源，這大大增加了商業銀行的經營成本。而個人住房貸款則不需要這樣繁雜的手續，而且貸款期限也較長，有五到三十年不等。同時個人住房貸款也沒有轉貸的情況，不會有貸新還舊的問題出現。再者，個人住房貸款的利率較低，貸款人承擔的費用也比較少，商業銀行的成本不會太高。個人住房貸款還有一個優勢則體現在風險比較分散，由于借款人都是個體，它不像公司貸款那樣風險相對集中，所以銀行所承擔的風險也會相對較小。而且個人住房貸款的存在也有利于銀行業務的擴大發展，可以幫助商業銀行更好地吸納資金，調整信貸結構。

目前中國實行的是個人住房分配政策，停止了之前福利式的分房方式，實施了貨幣化的分配機制。這項政策對房地產行業和金融行業的發展都有著重要的積極作用，它不僅刺激了房地產市場的消費情況，同時也對商業銀行的個人住房貸款業務起到了促進作用。未繳存公積金的職工人員買房需要通過個人住房貸款來實現居住的必需要求，一箭雙雕的住房政策讓個人住房貸款業務迅速成為年輕一代的熱門話題。

除了個人住房貸款以外，個人貸款的分支也不少，比如：信用卡消費貸款、助學貸款、汽車消費貸款、耐用品貸款、旅游貸款、奢侈品貸款等等。但是這些分支的業務量都不能和個人住房貸款相提并論，它們的個人群體數量也無法接近個人住房貸款。而公司貸款也因為目前中國金融體系的逐步完善，可以通過購買債券或者是發行股票的方式取而代之。換句話說，現在個人住房貸款已經成為了我國個人貸款業務的中流砥柱，各大商業銀行中，哪個銀行能夠占有的個人住房貸款群體多，這個銀行就獲得了個人貸款業務的最大主動權。

3 商業銀行個人住房貸款業務風險

現階段下，中國商業銀行的個人住房貸款主要面臨系統性風險和非系統性風險兩類。系統性風險主要包括政策風險、經濟周期性波動風險、購買力風險、利率風險、匯率風險等無法通過分散投資來達到消除目的的風險。非系統性風險則是個體或中小企業自身的問題給商業銀行帶來的風險隱患。由于系統性風險難以通過分散來解決問題，因而這里主要討論商業銀行個人住房貸款的非系統性風險，即可以通過分散投資來降低風險的部分以及它的風險策略。

3.1 來自借款人的風險

目前我國的房價上漲速度遠大于個人所得增長的速度，購房者在無力全額購買商品房的情況下才被迫選擇貸款買房。商業銀行的個人住房貸款又具有一定的特殊性，主要針對的是未繳存住房公積金的人員，這就意味著個人住房貸款的風險相對其他貸款的風險來說較高。同時，個人住房貸款的利率也比住房公積金貸款要高，借款人中存在很多承擔不起高利率的問題。除了還款能力不足外，還存在一小部分惡性違約的借款人。他們通過鉆合約的漏洞故意違約不還貸款，給商業銀行的個人住房貸款帶來風險隱患。