房價、房地產開發投資與通貨膨脹互動關系的研究

洪燕紅

[摘 要]房地產一直是牽動經濟發展的重要領域，這些年來樓市一直是熱門的投資項目，多種多樣的樓盤項目不斷出現，同時房價也是水漲船高，一直居高不下，而隨之相伴的是經濟過熱，通脹率居高不下。而房價、房地產開發以及通貨膨脹三者之間有什么具體的聯系也已經引起了經濟學界的廣泛關注，并吸引了眾多的經濟學家進行研究和分析。本文通過比較淺顯易懂的語言分析房價、房地產開發和通貨膨脹之間的關系。

[關鍵詞]房價；房地產開發投資；通貨膨脹；關系研究

[中圖分類號]F293.3 [文獻標識碼]A

近年來，房地產投資持續火爆，房價的居高不下讓很多人都積極對房地產進行投資很多熱錢的涌入導致了房地產的繁榮發展的。作為經濟發展的重要支柱產業之一，目前房價的利潤也是極為可觀的，也在一定程度上帶動了我國經濟的發展。除此之外，房價也與百姓的生活息息相關，關乎著整個社會的穩定健康前行。因此，房價、房地產開發和通貨膨脹三者之間的關系一直是國民關注的話題。房地產投資過熱和通貨膨脹高居不下是因為房價過快增長導致的嗎，還是說通貨膨脹導致了房價的不斷上漲，而通貨膨脹和房價的高居不下對我國經濟發展有什么影響，上述問題的研究對于我國政府對經濟的宏觀調控有現實意義。目前，業界的學者和專家就三者之間的關系做了大量的研究。張紅和章輝贊在Granger 因果檢驗的研究基礎分析了通脹和房價二者之間的關系。段忠東通過假設四象限的模型對通貨膨脹和房地產價格、住宅房產出之間的關系。高紅在理論的支持下，研究了房地產開發投資和通脹二者之間的關系。而唐奇展、付琦等利用了廣西1995 ～ 2010 年的數據構建了計量經濟學模型，實證分析了廣西房地產投資與房價之間的關系。然而，以上的研究理論都是對房價、房地產開發投資與通貨膨脹兩兩之間的關系，關于他們三者之間的科學研究還沒有出現，也沒有完全統一的說法。考慮到這三者之間的復雜性，還是需要利用大量的實證進行論述的。鑒于此，本文通過分析2001年第一季度到2008年第四季度我國的樓市數據，研究了房價、房地產開發投資與通貨膨脹互動關系。

1 理論分析假設

房價、房地產開發投資與通貨膨脹三個主體之間是相互聯系和相互影響的，三者的內在影響因素不同，也決定了這三個主體作用于彼此時影響機制也是不同的。房地產市場的供需直接決定了房價的高低；建設投入成本和房地產價格一起決定了房地產的開發投資；通貨膨脹是因為消費和投資共同決定的。從具體的表現來看，投資和消費是房價對房地產開發投資和通脹的作用渠道；房價的高低主要是因為房地產開發投資利用了房地產的供給和需求多少；通貨膨脹是房地產開發投資利用生產資料的需求影響的；通貨膨脹主要通過房地產建設成本對房價和房地產開發投資產生影響。

1.1 房地產開發投資對房價和通貨膨脹的影響

房地產產業的關聯效應導致房地產開發投資變化，從而也間接影響了通貨膨脹的高低。當房地產的關聯程度比較高時，房地產開發投資會增加從而導致相關的國民經濟需求品相應增加，經濟過熱即通貨膨脹率較高；反之，房地產的產業關聯效應弱，房地產開發投資比較少對于國民經濟的需求品較少，通脹率也比較低。當房地產投資規模擴大時，未來房地產市場的供給和需求會同時提高，導致了房地產開發和房價的關系不確定。在上述分析的基礎上，假設如下：假設1：房地產開發投資和通貨膨脹之間的關系不確定。假設2：房地產開發投資和房價之間的關系不確定。

1.2 房價對于房地產投資和通貨膨脹之間的關系

Tobin s Q 理論認為，房價是房地產的市場價值，若將房價當做是房地產的重置價格，那么房地產的Tobin'sQ 值就是房價和建設成本的比值，當房價不斷提高時房地產的Tobin'sQ 值變大，這時房地產商獲得可觀的利潤。當房地產商有利可圖時，房屋的所有人財富增加，然而因為增長的財富非現金資產，對消費的增長沒有作用，故對物價的影響也是不確定的。在上述分析的基礎上，假設如下：假設3：房價的高低變化會影響房地產開發投資的規模。假設4：房價的上漲對于物價的影響不確定。

1.3 通貨膨脹對房價與房地產開發投資額的影響

通貨膨脹會使房地產的建造投入成本增加，并且會使人們的生活成本上漲。而建造成本上升導致房價的過快增長，生活成本的上漲直接導致人們購買房子的需求降低。故而，通貨膨脹的變化無法確定房價的變化。通貨膨脹會導致生產成本的上升，房地產的開發投資降低。在上述分析的基礎上，假設如下：假設5：通貨膨脹對于房價的影響難以確定。假設6：通貨膨脹的變化直接導致房地產開發投資的降低。

2 分析方法

2.1 指標、變量與數據

本文中房價的指標用房屋銷售價格指數表示（SPIH），代表了房屋銷售變化程度，表現的是房價各個時期的變化程度。

房地產開發投資的指標應用房地產開發投資數額表示（REDI）。

通貨膨脹指標用消費物價指數（CPI）表示，這個指標是作為通貨膨脹水平的重要測量指標。

數據選取的范圍為2001年第一季度到2008年第四季度我國的房價季度數據。其中，SPHI的數據是來源自中國經濟信息網數字圖書館；；REDI和CPI數據來源于國家統計局網站。需要說明的是，本文中指定的基期為2000年第四季度，其數據為1，環比數據換算為定基數據；通過調整了季節變化，房地產開發額已經消除了通貨膨脹的影響。

2.2 單整和協調檢驗

方法確定之后，需要進行Granger 因果檢驗和建立VAR 模型。Granger 因果檢驗首先需要檢驗不同時間序列的單整階數，若時間序列平穩，則不需進行協調檢驗，反之，則需要檢驗。

如表2所示，這些時間序列的結果都是I階單整，再次對時間序列進行協助檢驗。利用的方法為最小二乘法。分別建立SPIH、REDI 和CPI 兩兩之間的回歸方程：

（1）SPIH、REDI 回歸方程：

SP?Ht = 0.853+0.0001REDIt（SP?Ht為擬合值，記e1t為殘差項）

（2）REDI 和CPI 的回歸方程：

REDIt = -20456.93+22577.16CPIt（REDIt為擬合值，記e2t為殘差項）

（3）CPI 和SPIH 的回歸方程：

CPIt = 0.646+0.318SPIHt（CPIt 為擬合值，記e3t為殘差項）

殘差平穩性的結果如表3所示：

在表3中可以看出，三個時間序列里，兩兩之間協整關系都不存在，因此課用來直接進行因果關系檢驗。

2.3 Granger因果檢驗

Granger 因果檢驗了SPHI、REDI和CPI 兩兩之間的關系。

通過表4可以看出，如果模型滯后階數值取數字3和4時，LM（I）的統計數值比臨界值小，這反映的是隨機誤差項自身沒有相關的關系，模型最初的假設是準確的。F統計量的檢驗概率P表明，顯著水平為5%時，SPIH 是REDI 的Granger 原因，但REDI 不是SPIH 的Granger 原因。這說明房屋銷售價格指數變化使得房地產開發投資額發生變化，而房地產開發投資額變化，房屋銷售價格指數沒有產生波動。假設2和假設3正確。

通過表5可以看出，顯著水平為5%時，CPI 是SPIH的Granger 原因，但SPIH 不是CPI的Granger 原因。這說明物價指數的變化使得房地產開發投資額發生變化，而房地產開發投資額變化，物價指數沒有產生波動。假設1和假設6正確。

通過表6可以看出，顯著水平為5%時，CPI和SPIH都不是彼此的Granger 原因。這表明，房價的變化對通貨膨脹的影響是不確定的，通貨膨脹對房價變化的影響也不確定，因此假設4和假設5正確。

2.4 VAR模型與脈沖響應分析

利用Granger的因果檢驗，房價、房地產投資和通貨膨脹三者之間的假設都已經得到驗證，最后還在假設的基礎上構建VAR模型，并進行脈沖響應分析，研究三者之間的相互作用和聯系。因為這三者都是I（1）序列，計算時容易出現虛假回歸的現象，因此需要使用一階差的序列對SPHI、REDI和CPI建立VAR的關系。圖1、圖2、圖3為三者之間的關系：

通過對脈沖響應圖的觀察發現，圖1顯示房價和通貨膨脹對房地產開發投資額的影響較大；圖2表明通貨膨脹對于房價的影響大于房地產投資額對于房價的影響；圖3表明房價的變化對通貨膨脹額影響大于房地產開發變化對通貨膨脹的影響。

3 結論

經過上述方法的研究，主要結論如下：

（1）房價的變化會直接導致房地產開發投資規模變化以及通貨膨脹變化，當房價升高時會導致房地產開發投資的規模增加，加速通貨膨脹率。房地產開發投資和通貨膨脹影響房價的程度相當。

（2）房地產開發投資規模的變化對于通貨膨脹和房價的影響比較小。房地產投資的規模增加并不會直接導致通貨膨脹和房價變化。

（3）通貨膨脹的變化不會明顯對房價產生影響，但是通脹對房地產開發投資影響比較大。

綜上所述，房價的增長是通貨膨脹過高和房地產開發投資規模變大的首要原因。當房價增長過快時，政府要加強宏觀調控的力度，保證房價的穩定，從而保證經濟的穩定發展。

[參考文獻]

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