對我國當(dāng)前經(jīng)濟形勢下的房地產(chǎn)金融的探討

王林榮

[摘 要]本文針對我國房地產(chǎn)金融市場現(xiàn)階段存在的問題進行逐一分析，并且提出經(jīng)濟形式下房地產(chǎn)金融存在的必要性。在這一基礎(chǔ)上，與實際情況進行結(jié)合，提出房地產(chǎn)金融模式在經(jīng)濟形勢背景下的構(gòu)建以及發(fā)展，為我國房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展起到良好的推動作用。

[關(guān)鍵詞]經(jīng)濟形勢；房地產(chǎn)；金融行業(yè)

[中圖分類號]F293.3 [文獻標(biāo)識碼]A

在當(dāng)前社會經(jīng)濟不斷快速發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)在其中的整體發(fā)展勢頭比較良好。由于房地產(chǎn)行業(yè)本身屬于一種高度資金密集型產(chǎn)業(yè)，所以在其發(fā)展過程中，房地產(chǎn)行業(yè)所擁有的資金，對該產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展而言，具有實質(zhì)性作用。但是當(dāng)前由于受到一些經(jīng)濟條件和因素的影響，所以導(dǎo)致行業(yè)在發(fā)展過程中，不僅需要面臨資金問題，而且還需要面臨銷售的壓力。因此，針對這一形勢，需要對當(dāng)前經(jīng)濟形勢下房地產(chǎn)金融的整體發(fā)展情況進行分析，在保證能夠有效規(guī)避其中存在風(fēng)險問題的基礎(chǔ)上，能夠推動房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

1 我國房地產(chǎn)金融市場現(xiàn)階段存在的問題分析

1.1 房地產(chǎn)信貸增長速度過快

現(xiàn)階段，我國大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商在針對房地產(chǎn)行業(yè)進行開發(fā)的時候，自己持有的資金數(shù)量相對比較少。這些房地產(chǎn)開發(fā)商獲取資金的來源基本上都是需要依靠銀行在其中的支持，通過這種銀行信貸間接融資的方式實現(xiàn)，這種方式會直接導(dǎo)致企業(yè)自身的負(fù)債率普遍比較高。經(jīng)過相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計結(jié)果可以看出，在2012年10月末的時候，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的余額已經(jīng)達到1.76萬億元左右。除此之外，在現(xiàn)代社會發(fā)展過程中，由于房地產(chǎn)行業(yè)的整體銷售量嚴(yán)重下滑，所以對房地產(chǎn)的整體抵押貸款風(fēng)險也造成嚴(yán)重的影響。

1.2 過度競爭

當(dāng)前在我國社會經(jīng)濟不斷快速發(fā)展的背景下，在房地產(chǎn)貸款方面，特別是個人住房貸款方面，這些都是現(xiàn)階段各大銀行在日常經(jīng)營管理過程中的優(yōu)勢資源。同時，這也是導(dǎo)致商業(yè)銀行相互之間激烈競爭的最根本原因之一。在這種大環(huán)境背景下，很多商業(yè)銀行為了能夠在市場中占據(jù)有利位置，搶占一定的市場份額，基本上都會選擇通過一些違規(guī)操作的手段。比如對貸款標(biāo)準(zhǔn)進行降低處理，或者是在審核過程中，減少一些審查的基本步驟等，這些違規(guī)操作，會對銀行的整個資產(chǎn)安全造成不同程度的影響。由此也可以看出，在現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)市場當(dāng)中，仍然存在很多問題，特別是內(nèi)部的不穩(wěn)定性。與此同時，由于受到經(jīng)濟的影響，所以有部分購房人的收入越來越高，這樣就會導(dǎo)致這些購房人自身的貸款成本越來越高。一旦遇到一些金融危機等事件的發(fā)生，那么經(jīng)濟的增長勢必會被破壞，這樣不僅會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格越來越低，而且還會造成銀行自身的損失影響。

2 經(jīng)濟形勢下房地產(chǎn)金融存在的必要性

在當(dāng)前市場經(jīng)濟形勢的影響下，市場本身并不是萬能的，政府在其中要起到的良好的監(jiān)管性作用。在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過程中，大多數(shù)的資金都是來源于商業(yè)銀行的貸款，如果在這種狀態(tài)下，政府沒有及時采取有針對性的措施對整個過程進行監(jiān)督，同時還沒有對整個風(fēng)險進行引導(dǎo)，那么勢必會導(dǎo)致金融機構(gòu)在投資房地產(chǎn)行業(yè)的時候，受到嚴(yán)重的威脅。特別是在當(dāng)前金融創(chuàng)新的整個發(fā)展趨勢過程中，應(yīng)當(dāng)科學(xué)合理地落實一系列與金融相符和的監(jiān)管措施，真正將監(jiān)管的作用和價值發(fā)揮到實處。

3 構(gòu)建經(jīng)濟形勢下的房地產(chǎn)金融發(fā)展模式

3.1 有利于完善我國房地產(chǎn)金融架構(gòu)

房地產(chǎn)信托投資基金無論是為房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)或者是對銀行的投資而言，具有非常重要的影響和作用，其可以說是具有代表性的一種金融機構(gòu)。房地產(chǎn)信托投資基金不僅能夠?qū)κ袌鲂庞闷鸬揭欢ǖ淖饔煤陀绊懀疫€能夠?qū)崿F(xiàn)對銀行信用的一種補充。該基金在美國落實的時候，其不僅可以被看作是能夠參與到房地產(chǎn)一級市場金融活動當(dāng)中必需品，而且還能夠適當(dāng)參與一些二級市場活動。在某種程度上，房地產(chǎn)信托投資基金已經(jīng)逐漸成為房地產(chǎn)金融在發(fā)展過程中的重要標(biāo)志性產(chǎn)物，同時也是推動房地產(chǎn)金融二級市場科學(xué)合理運作的重要推動力。該信托基金在實際運作過程中，可以直接將投資者的資金結(jié)合實際情況之后，納入到房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中，這樣有利于從根本上實現(xiàn)對商業(yè)銀行的金融補充。由此可以看出，我國在實踐中逐漸推出和落實這種信托基金，不僅有利于從根本上促使我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)金融體系的完善性，而且還能夠推動我國房地產(chǎn)金融逐漸朝著成熟化的方向發(fā)展。

3.2 有利于分散和降低系統(tǒng)性風(fēng)險

銀行與市場在面對風(fēng)險進行分析和具體處理時，需要采取不同的措施，同樣兩者在面對風(fēng)險時，所需要承擔(dān)的方式也具有明顯的差異性。在當(dāng)前我國商業(yè)銀行的日常經(jīng)營管理過程中，在針對一些風(fēng)險進分擔(dān)時，利用跨時分擔(dān)的方式比較有效，這樣有利于直接風(fēng)險在未來和現(xiàn)在兩者之間進行科學(xué)合理的分配。但是房地產(chǎn)信托跨空間風(fēng)險的整體承擔(dān)能力相對比較強，這種方式在實際應(yīng)用過程中，可以實現(xiàn)在不同主體相互之間的有效分?jǐn)偂Ｆ鋵崳鐣r風(fēng)險的出現(xiàn)就是表明我國商業(yè)銀行在日常經(jīng)營管理過程中，其所需要承擔(dān)的風(fēng)險類型主要是信用風(fēng)險。但是其擁有的資產(chǎn)交易性相對比較差，而且整個調(diào)整難度也比較大，只能在現(xiàn)階段以及未來這兩個因素條件之間形成有效的分配。這種方式很難在實踐中對現(xiàn)階段存在的問題起到良好的解決和處理效果，如果是在某一個時間段出現(xiàn)的風(fēng)險，該風(fēng)險已經(jīng)嚴(yán)重超出了警戒線，那么勢必會導(dǎo)致更加嚴(yán)重的危機。房地產(chǎn)信托基金的存在以及在實踐中科學(xué)合理的利用，可以實現(xiàn)對風(fēng)險跨空間的有效分散。其一旦出現(xiàn)分散其實就是指在不同的主體之間，可以實現(xiàn)風(fēng)險相互之間的有效分配，這樣能夠?qū)L(fēng)險自身的扁平化功能充分體現(xiàn)出來。這樣不僅能夠從根本上保證市場當(dāng)期累積的一些風(fēng)險得到妥善處理，而且還能夠最大限度保證房地產(chǎn)金融行業(yè)的整體發(fā)展。除此之外，房地產(chǎn)投資信托基金在當(dāng)前經(jīng)濟形勢的發(fā)展下，將其科學(xué)合理地利用，可以被看作是我國當(dāng)前房地產(chǎn)市場信用發(fā)展過程中的必要前提條件。通過這種方式，不僅有利于從根本上降低系統(tǒng)自身的運行風(fēng)險，而且還能夠促使房地產(chǎn)金融系統(tǒng)在構(gòu)建和具體應(yīng)用過程中的風(fēng)險逐漸被分散和劃界。在保證我國金融體系的安全性和穩(wěn)定性得到有效提升的基礎(chǔ)上，能夠最大限度保證房地產(chǎn)金融的未來可持續(xù)發(fā)展。

除此之外，由于房地產(chǎn)投資信托基金本身具有一定的保值增值功能，同時房地產(chǎn)的投資收益具有一定穩(wěn)定性。所以根據(jù)房地產(chǎn)的這些特性，以及必要的條件，能夠?qū)σ恍┓窍到y(tǒng)因素的影響進行有效控制，這樣不僅能夠從根本上推動我國城市化的規(guī)劃建設(shè)和發(fā)展，而且還能夠促使我國國民經(jīng)濟的有效增長。

4 結(jié)語

綜上所述，在當(dāng)前我國經(jīng)濟形勢下，將房地產(chǎn)投資信托基金科學(xué)合理地融入其中，這樣不僅能夠避免我國單一融資體系影響下的銀行政策會對房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展造成嚴(yán)重的沖擊影響，而且其能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)金融的協(xié)調(diào)發(fā)展起到良好的推動作用。與此同時，通過這方式的有效落實，還能夠促使房地產(chǎn)行業(yè)的一些高收益投資者能夠有一定的機會參與到投資當(dāng)中，對我國整個金融體系的矛盾起到良好的緩解性作用。

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