美聯儲加息對中國房地產業的影響

尹中匯

摘要：2015年12月以來，美聯儲先后四次加息，結束了近7年的量化寬松貨幣政策。美元加息對全球金融市場影響必然會牽涉到中國，進而中國房地產業也會受到沖擊。文章回顧了美聯儲加息的歷程；在此基礎上分析了美聯儲加息對我國房地產業的影響；進一步提出了中國政府的應對措施。

關鍵詞：美聯儲加息；中國房地產業；人民幣貶值

2017年6月15日，美聯儲宣布加息25個基點，聯邦基金利率從0.75%-1%調升到1.25%，這是美聯儲2017年的第二次加息。自2015年12月以來，美聯儲先后四次加息，結束了近7年的量化寬松貨幣政策。美聯儲加息對中國經濟最直接的影響就是資本外流，人民幣相對貶值，中國房地產業也會受到沖擊。房地產業關系國計民生，是中國經濟發展的支柱產業之一。近年來，國內的研究都集中在美聯儲加息對中國經濟金融方面的影響，并未深入探究對房地產業的影響。在當下經濟全球化的形勢下，分析美聯儲加息對中國房地產業的影響，并提出應對措施是有必要的。

一、美聯儲加息的歷程

自1982年以來，美聯儲已進行5輪加息。第一輪加息是1982年10月到1984年9月，利率從9.5%升到11.5%，期間加息8次，平均每次升高25個基點；第二輪加息是1988年3月到1989年4月，利率從6.5%升到9.75%，期間加息11次，平均每次升高30個基點；第三輪加息是1994年1月到1995年5月，利率從3%升到6%，期間加息7次，平均每次升息43個基點；第四輪加息是1999年6月到2000年5月，利率從4.75%升到6.5%，期間加息6次，平均每次升高29個基點；第五輪加息是2004年4月到2006年7月，利率從1%升到5.25%，期間加息17次，平均每次升高25個基點。回顧這5輪加息，美聯儲加息的過程基本上是循序漸進的，并非直接上調到目標利率。這樣既可以為市場提供一定的適應時間，減輕加息所帶來的負面影響，又能讓美聯儲在加息的過程中依據經濟狀況，適時調整升息幅度。

2008年金融危機后美聯儲采取的量化寬松貨幣政策（QE政策），雖然幫助美國經濟逐步復蘇，但是也帶來了一些負面的影響。一方面，美國央行的資產負債規模已從起初的10000億美元漲到45000億美元。另一方面，全球金融市場過度膨脹，泡沫四起。QE政策導致了全球金融體系流動性的泛濫。在美國央行實行量化寬松貨幣政策的期間，美國的商業銀行不太熱衷于放貸，于是大量的貨幣流向中國、印尼等新興市場國家，這實際上暗藏了潛在的危機，長此下去，新的金融危機還會爆發。隨著QE政策的負面效應凸顯以及美國經濟的好轉，美聯儲可能會退出QE政策，開啟新一輪加息的歷程。

二、美聯儲加息對中國房地產市場的影響

中國是當今世界最大的新興經濟體，與全球金融市場的有著緊密的聯系，美元加息所帶來的全球金融市場的負面影響必然會影響中國。美聯儲加息對中國經濟最直接的影響是資本外流，人民幣相對貶值，進而中國房地產業也會受到沖擊。

（1）加大房地產商償還外債壓力。2008年金融危機后，美國實行低利率的量化寬松貨幣政策。期間美元貶值，大量中國房地產商通過到美國貸款以降低融資成本。伴隨著美聯儲加息，美元升值，這些房地產商在償還債務上的壓力會增加，甚至有些企業根本還不上貸款，中國的房地產企業將會面臨著巨大的生存危機，加大資金鏈中斷的壓力。

（2）對房地產價格帶來沖擊。近年來，中國經濟發展速度逐漸放慢，美聯儲加息受到最大沖擊的是的房地產業，因為房地產業杠桿率過高。在加息之前，部分房地產商大量從美國貸款，如今負債累累，很有可能造成資金鏈的中斷。然而，若中國央行隨之提高利率，房價未來會下降，擠出房地產為代表的資產價格泡沫，可能帶來一定的風險。

（3）加劇人民幣貶值壓力，刺激短期投機行為。自2014年底美聯儲退出低利率的量化寬松貨幣政策以來，國際金融市場預測美元會加息，人民幣匯率從此開始貶值，2015年底人民幣兌美元匯率6.49，2016年人民幣平均匯率6.64比上年貶值了6.2%，截止到2017年12月7日，人民幣兌美元匯率降低到6.61。中長期來看，人民幣兌美元匯率有可能持續貶值。這樣的情況下，容易出現投機性短期資金即“熱錢”行為。人們為了追求利益的最大化，會將這種行為投放在房地產需求旺盛的市場，最后促使房價虛高。主要原因在于人民幣貶值的預期促使市民出現了“搶房熱”，以至于需求過剩，還有很多人因為搶不到房子而嘆息。這種現象很容易形成房地產泡沫，沖擊金融市場的發展，甚至導致金融風險增加。

三、對美聯儲加息的應對措施

一些專家認為雖然美聯儲加息對中國房地產有負面的影響，但是這種影響還在可控的范圍之內。一方面，現階段我國有充足的外匯儲備，可用來緩解房地產企業的外債危機；另一方面，我國房地產市場近年來一直穩步發展，整個市場的基本面相對來說比較好。當然，我們也不能忽視美聯儲加息對我國房地產市場的沖擊。我們可以采取以下措施來應對。

（1）深化房地產供給側改革。房地產市場的健康發展是應對美聯儲加息沖擊的前提。目前，我國房地產市場面臨的最主要問題是供給問題，為此應實施多種手段擴大有效供給，優化供給結構。首先，對于三線城市房子供大于求，一二線城市房子供不應求的現狀，要加大一二線城市房屋的供給，適當控制三線城市房屋的數量。為了加大有效供給，應走新型城鎮化道路，建設便捷的跨區域交通，在大城市周邊積極開發有特色的小鎮，發展衛星城市，打造“城市群”。其次，對于過度投機行為，要充分利用銀行貸款和稅收杠桿來打擊，在購房交易期間，可以對第二套以上的住房應降低貸款比例同時加收增值稅和契稅。最后，要努力發展租賃市場，優化租房形式，讓租賃成為居民的一種新的生活方式。如今，我國的房屋租售交易比約為6%，而日本是80%，美國50%，這個差距還是挺大的。

（2）穩步推進人民幣國際化，保持人民幣匯率穩定。把重點放在區域貨幣合作上，加大對外貿易投資中人民幣的使用，擴大人民幣國際影響力。同時在風險可控的基礎上推進股市國際化。最重要的是，要加快金融產品的創新進程，努力開發新的人民幣衍生產品，從而實現人民幣匯率的穩定。

（3）加強對金融市場及房地產市場的監管。當前，部分國內的房地產企業傾向于將資金投向國外，同時，會刺激國內房地產的短期投機行為。因此，要制定相應的制度，加強對資本流動的監管，打擊資本投機，降低資本流動給我國房地產市場帶來的負面影響。那么，為抑制房地產的短期投機行為，實現“房子是用來住的，不是用來炒的”理念，促進中國房地產市場平穩健康的發展，各地政府要根據自身情況實施限購政策，強化稅收政策，完善購房信貸體制。