營改增對房地產開發公司的稅收效應分析

鄭熾

摘 要：本文基于全產業鏈視角，結合具體案例分析了營改增對房地產開發企業的稅收影響，對于住宅項目來說，營改增提升了房地產開發企業產業鏈的稅負水平；對于辦公樓項目來講，營改增產生了巨大的稅負減輕效應，但也不意味著房地產開發企業可以獨享稅負減少的紅利，需要時刻關注競爭對手的價格策略，隨時進行應對。

關鍵詞：營改增；房地產開發公司；稅收效應

一、 基于全產業鏈的分析視角

房地產開發企業的主要業務是購買土地，自行建設或委托建筑企業建設，最后自行銷售或委托中介銷售房地產產品。從產業鏈來看，購買土地的增值稅可以納入增值稅抵扣。同時，房地產產品所建設的鋼材、水泥等增值稅納稅物品，不管自行建設，還是委托建筑企業建設，都能取得鋼材、水泥等增值稅納稅物品的增值稅專用發票，能夠進行抵扣。而在銷售端，不管自行銷售房地產產品，還是委托銷售，房地產公司都需要開具增值稅專用發票。但是購買房地產這一方，如果是居民個人，則購買房地產的增值稅不能抵扣；如果是企業等納稅人，則購買房地產的增值稅可以抵扣。因而全產業鏈上，在銷售端要考慮購買房地產產品的類型來具體分析。

二、 房地產開發公司案例分析

房地產開發業務的產業鏈中包括上游的建筑業企業和下游的使用者，在房地產產業鏈的末端有兩類不同的房地產使用人：增值稅一般納稅人和非增值稅一般納稅人。對增值稅一般納稅人來說，房地產實施營改增的實質是使得企業投資的不動產由非增值稅應稅項目變為增值稅應稅項目，從而使得在營改增之前產業鏈中斷裂的增值稅抵扣鏈條重新鏈接起來，從根本上消除了對流轉稅的重復征稅問題。因此，僅從房地產開發企業應納稅額的變動來分析無法反映房地產業營改增的稅收效應。

本文以某房地產開發公司2016年開工建設的一個商住樓項目為例，該項目以住宅為主，兼以一定辦公用房（假設辦公用房的購買者都是增值稅一般納稅人，住宅的購買者不是增值稅一般納稅人）。其中，住宅建筑及可售面積為2萬平方米，銷售價格5000元/平方米，銷售總額1億元。辦公樓建筑及可售面積為1.3萬平方米，銷售價格為7000元/平方米，銷售總額9100萬元。

1.房地產項目銷售收入分析

銷售收入分析一方面分析房地產開發企業的銷項稅額，另一方面分析房地產產品購買者的類型，是否可以進一步抵扣增值稅。如果對于購買方是企業，即一般納稅人，購買房地產負擔的增值稅可以抵扣，營改增前后的經濟成本不變；但對于居民個人，不含稅銷售價格為9009元/平方米（1000010000/1.11？1%）。

由表1可知，該房地產項目住宅項目營改增后開發利潤降低128萬元，但辦公樓項目營改增后開發利潤增加752萬元。

2.房地產項目稅收效應分析

在全產業鏈視角下，分析營改增的稅收效應等價于分析營改增相關方應納流轉稅稅額的變動。對于住宅項目的營改增相關方為建筑業企業和房地產開發企業，其營改增前后應納流轉稅稅額變化見表2。

表2可知，在全產業鏈下，建筑業企業在營改增前后稅負增加了131萬元，而房地產開發企業反而在營改增前后稅負降低3萬元，總體而言，產業鏈條上相關企業在營改增后增加稅款128萬元。

對于辦公樓項目的營改增相關方為建筑業企業和房地產開發企業，其營改增前后應納流轉稅稅額變化見表3。

由表3可知，在全產業鏈下，建筑業企業在營改增前后稅款增加了117萬元，房地產開發企業在營改增前后稅款增加了131萬元，使用企業由于可抵扣進項稅反而在營改增前后減少1001萬元，總體而言，產業鏈條上相關企業在營改增后減少稅款752萬元。

三、 結論

本文基于全產業鏈視角分析了營改增對房地產開發企業的稅收影響。對于住宅項目來說，營改增增加了房地產開發企業產業鏈的稅負水平，假設上游企業在營改增前只獲得了合理的投資報酬率，那么房地產開發企業將無法向上游企業轉嫁這些增加的稅收負擔，為了保持合理的投資回報水平，就只能向下游企業轉嫁，這也意味著要提高住宅的銷售單價。對于辦公樓項目來講，營改增產生了巨大的稅負減輕效應，但也不意味著房地產開發企業可以獨享稅負減少的紅利，需要更加時刻關注競爭對手的價格策略，隨時進行應對。

參考文獻

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