房地產(chǎn)改革背景下中美房地產(chǎn)稅制比較及啟示研究

一、引言

目前，隨著社會的高速發(fā)展，房產(chǎn)稅改革活動處于蓬勃的發(fā)展中，國家推出了不同種類的改革試點政策，美國政府在人們不購買新房屋的情況下，不會對其征收一定程度的房產(chǎn)稅。而對于獨棟的商品房住房而言，應(yīng)征收一定的房產(chǎn)稅，在此種政策不斷實行的過程中，人們對房產(chǎn)稅具有更加清醒的認(rèn)識和態(tài)度，取得了良好的社會效果，政府進(jìn)行宏觀調(diào)控對社會發(fā)展具有十分重要的影響。如今上海等地的房屋都在實行房產(chǎn)稅改革，獲得了良好的社會效果，在后期的過程中，卻出現(xiàn)了嚴(yán)重資金不足的現(xiàn)象，使人們的住房需求不能獲得滿足。我國應(yīng)借鑒西方發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗，如美國的房地產(chǎn)稅制的改革經(jīng)驗，促進(jìn)我國社會的飛速發(fā)展，并為人類社會的發(fā)展帶來重要的影響。

二、研究綜述

（一）研究背景

經(jīng)濟檔期逐步來臨，房地產(chǎn)稅制改革已經(jīng)成為社會發(fā)展中的大勢所趨，成為社會發(fā)展過程中的重要動力，土地財政政策逐步貫徹和落實，房地產(chǎn)稅制改革已經(jīng)呈現(xiàn)嶄新的發(fā)展趨勢，土地財政政策并不是一個專有性的詞匯，而是一個不斷改革的發(fā)展方式。城市化高速發(fā)展，房地產(chǎn)的上下游產(chǎn)業(yè)處于不斷游離狀態(tài)，財政收入獲得穩(wěn)步提高，人們的思想意識發(fā)生顯著的變化，不同產(chǎn)業(yè)獲得迅速發(fā)展，不同的招商引資形式會發(fā)生不斷的變化，同時外資形式變化，人們的引資模式也會出現(xiàn)轉(zhuǎn)變。

（二）文獻(xiàn)綜述

美國的房產(chǎn)稅迅速轉(zhuǎn)變，人們的稅基政策會出現(xiàn)適當(dāng)?shù)淖兓瑩碛虚L久的稅收來源，會使政府的收入形式出現(xiàn)變化。美國基層政府進(jìn)行稅務(wù)改革，支付收入呈現(xiàn)迅速轉(zhuǎn)移的發(fā)展態(tài)勢，政府收入迅速轉(zhuǎn)移，稅收收入將會占據(jù)總收入中的大部分。同時，在房產(chǎn)稅進(jìn)行改革，各種形式的征稅政策呈現(xiàn)嶄新的轉(zhuǎn)變趨勢，各種征收環(huán)節(jié)導(dǎo)致人們的保有稅政策出現(xiàn)相應(yīng)的變化，稅收的收入比重迅速降低，地方稅收收入的比重被多種費用囊括，在不斷轉(zhuǎn)變的背景下，人們的思想意識也會變化。我國和美國的房地產(chǎn)市場情況不同，美國的房產(chǎn)大多均勻分布，且房地產(chǎn)占的經(jīng)濟資源比例較小，我國的房地產(chǎn)關(guān)乎國家經(jīng)濟命脈，一二線城市房價較高，稅收相對較多，三線至農(nóng)村城市房價低迷，稅收微乎其微。稅收的要求不統(tǒng)一，是難以實現(xiàn)稅收平衡的重要因素，這是讓眾多研究學(xué)者一直研究的問題。

三、房地產(chǎn)改革背景下中美房地產(chǎn)稅收機制的比較

從房產(chǎn)稅的征收結(jié)構(gòu)來看，中外的迥異也是造成房產(chǎn)稅對房價影響效果不一的一個因素。據(jù)了解，房產(chǎn)稅是主要發(fā)達(dá)國家地方稅收收入的主要來源，而在我國稅收中占比較低。2012年美國房產(chǎn)稅收入占到整個地方稅收收入的78%。從我國稅收上看，2011年房產(chǎn)稅收入1102億元，僅占地方財政收入的2.68%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于美國。我國房地產(chǎn)征稅制度與其他國家有明顯差異，國外征稅范圍更廣稅率也更高。

（一）少稅種寬稅基與多稅種窄稅基

對于不同國家而言，房地產(chǎn)稅的開發(fā)，在多種稅種作用的情況下，形成了較為完善的征收政策，在進(jìn)行實時征收的過程中，人們會不斷減少對稅務(wù)征收的不正確觀念，使征收對象多元化發(fā)展，對所有環(huán)節(jié)進(jìn)行適宜的稅務(wù)征收。對所有課稅進(jìn)行實時調(diào)整的過程中，稅種形式呈現(xiàn)減小化的發(fā)展，重復(fù)征稅的頻率降低。慈善機構(gòu)不需要繳納相應(yīng)的費用，在對其進(jìn)行征收的過程中，不動產(chǎn)高速轉(zhuǎn)變。稅收高速變化，不同程度的稅收收入比重也會變化。房產(chǎn)征收稅進(jìn)行調(diào)整，美國實行少稅種與寬稅基的政策，而中國會實行多稅種窄稅基的政策，在二者不斷變化的過程中，稅務(wù)模式處于新型的變化中，少稅種適合美國當(dāng)下的國情，人口稀少，房地產(chǎn)稅收占比小，便于管理，中國的多稅種有效的應(yīng)對不同地方的房地產(chǎn)市場情況，更適合中國人群稅收征收。

（二）預(yù)算規(guī)定與法律規(guī)定

美國在對房地產(chǎn)稅率進(jìn)行改革的過程中，會對其進(jìn)行年度的預(yù)算，再進(jìn)行不斷的調(diào)整，在財政實時支出的預(yù)算管理中，房地產(chǎn)的支出數(shù)額應(yīng)該進(jìn)行實時的估量，在對估計數(shù)值進(jìn)行刨除預(yù)算的情況下，稅率將會迎來新的變化趨勢，從而實現(xiàn)公平性，對稅收金額進(jìn)行充分預(yù)定，呈現(xiàn)新型的發(fā)展趨勢。中國會依據(jù)相關(guān)的法律條例進(jìn)行不斷的預(yù)測，對房地產(chǎn)市場的數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)一管理，宏觀調(diào)控，對稅率征收點進(jìn)行調(diào)整，房地產(chǎn)征收環(huán)境不斷變化，經(jīng)濟環(huán)境不斷變化，稅務(wù)環(huán)境實時調(diào)整，稅率環(huán)境隨之變化，稅率模式變化，利潤基準(zhǔn)模式則會受到影響，稅率的征收點影響深遠(yuǎn)，對稅收金額的預(yù)算至關(guān)重要，必須嚴(yán)格精細(xì)預(yù)算，并且預(yù)算要符合法律規(guī)定，繼而貫徹落實。

（三）房產(chǎn)性質(zhì)與出租計征

美國在對房產(chǎn)價值進(jìn)行不斷估算，房地產(chǎn)的性質(zhì)呈現(xiàn)變化，在對普通房屋進(jìn)行研究的過程中，對房產(chǎn)價值進(jìn)行迅速估算，對其市場使用情況進(jìn)行實時分析，對市場的成本核算，評估房產(chǎn)價值，具體而言，美國的房產(chǎn)買賣一定會在買賣之前進(jìn)行房地產(chǎn)產(chǎn)值估算，給客戶相應(yīng)的價格。中國的房產(chǎn)稅會運用出租計征的方法，在對租金收入情況進(jìn)行不斷調(diào)整的時候，對房屋的價值進(jìn)行考量，產(chǎn)生合理的計稅依據(jù)，房產(chǎn)政策逐年變化，房產(chǎn)價值從居住性質(zhì)到商業(yè)性質(zhì)轉(zhuǎn)變，最后要將性質(zhì)回調(diào)，房屋價值重新估算，具有新的房地產(chǎn)發(fā)展空間，房產(chǎn)性質(zhì)直接影響到了稅務(wù)模式的改革，商品房、收租房、個人自住房性質(zhì)不同，因此稅收的情況也不盡相同。

四、中美房地產(chǎn)稅收作用的比較

（一）市場層面

市場對房地產(chǎn)稅制改革具有一定的調(diào)節(jié)作用，在對其公共服務(wù)的過程中，房屋的使用形式會被不斷的監(jiān)管，在進(jìn)行行政開支的過程中，對整體的稅務(wù)形式實時調(diào)整。各地的稅率迅速發(fā)展，稅務(wù)的發(fā)展模式不斷的變化，美國主要對房地產(chǎn)稅制的作用進(jìn)行教育，對監(jiān)管過程中的支出進(jìn)行全面的控制。房價不斷被調(diào)整，會使稅率模式處于不斷被調(diào)整的狀態(tài)，房價迅速變化，人們的心理需求模式也會發(fā)生相應(yīng)的變化。我國對稅務(wù)模式進(jìn)行實時調(diào)整的過程，對征收的額度進(jìn)行不斷調(diào)整，商品房不斷推出的過程，房價會迅速提高，在需求服務(wù)模式變化的情況下，真正的服務(wù)模式被不斷進(jìn)行調(diào)整，當(dāng)房價呈現(xiàn)上漲的模的時，應(yīng)對房屋的剛性需求進(jìn)行實時控制。

（二）地方財政層面

地方財政對房地產(chǎn)稅制進(jìn)行調(diào)整，進(jìn)行課稅，穩(wěn)定稅收來源，稅務(wù)模式獲得穩(wěn)定發(fā)展。美國會對不動產(chǎn)的部分進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼鞫悾忻纼蓢诂F(xiàn)行條例調(diào)整的過程中，人們會對房產(chǎn)的稅收模式、營業(yè)稅等進(jìn)行實時的調(diào)整，從稅收模式呈現(xiàn)較低調(diào)整的狀態(tài)。對稅收模式進(jìn)行宏觀控制，稅收過程的作用機制發(fā)生變化，促進(jìn)稅收模式的調(diào)整步伐，稅收模式呈現(xiàn)迅速調(diào)整的狀態(tài)。稅收優(yōu)惠政策將可以不同程度地處于新型的變化趨勢，對稅率模式實施調(diào)整后，新型的稅收效率模式獲得顯著的改善。在調(diào)整的過程中，新型的稅收模式得以實現(xiàn)優(yōu)化。

五、房地產(chǎn)改革背景下中美房地產(chǎn)稅制的比較啟示

稅收體制不斷改革，可以優(yōu)化社會結(jié)構(gòu)，使稅收制度呈現(xiàn)較快的調(diào)整，如果房價處于過高的上漲狀態(tài)，民眾的生活質(zhì)量將會降低，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟無法保證處于穩(wěn)定狀態(tài)，城鎮(zhèn)化的進(jìn)程將會減緩，城市和農(nóng)村的稅收差距過大，導(dǎo)致人們的稅收承擔(dān)能力差距過大，必須縮小稅收差距，將一線城市的稅收提高，且降低農(nóng)村稅收，讓城市人口流動到農(nóng)村，平衡稅收結(jié)構(gòu)。稅收體制進(jìn)行調(diào)整后，稅收效率的公平性受到影響，中美的房地產(chǎn)稅制進(jìn)行改革后，稅基模式處于被擴大的狀態(tài)，應(yīng)對房屋重心具有明確的保護態(tài)度。對財政目標(biāo)進(jìn)行調(diào)整，稅率模式呈現(xiàn)不斷抑制的情況，稅收效率獲得合理的保障，考慮到不同的稅率，必須實施一些可實現(xiàn)的稅收政策，保證各個地方的稅收效率，這對房地產(chǎn)稅收具有重要的發(fā)展意義，能夠保障房地產(chǎn)稅收正常的進(jìn)行。中國和美國的稅收政策雖然不同，但是可以從歷年的稅收政策中看出，中美的政策都隨著國情不斷調(diào)整，盡量為人們減負(fù)，以期讓房地產(chǎn)市場的稅收更加人性化、合理化。

一個結(jié)構(gòu)完備、運行良好的房地產(chǎn)市場離不開一個能同市場經(jīng)濟相吻合匹配，并將國家的宏觀經(jīng)濟政策及其意圖貫穿其中的完善、高效的房地產(chǎn)稅收制度。它的有效運行，不僅可以增加財政收入，為城市建設(shè)積累資金，而且可以調(diào)整土地等資源的配置，通過對房地產(chǎn)市場的干預(yù)，調(diào)節(jié)國民經(jīng)濟運行及收入分配。本文通過對各國房地產(chǎn)稅制比較研究，總結(jié)國外房地產(chǎn)稅制的成功經(jīng)驗，吸取相關(guān)教訓(xùn)，以期完善我國房地產(chǎn)稅制，促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場的健康、持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展。

六、結(jié)論

總而言之，對中美房地產(chǎn)稅制進(jìn)行改革，應(yīng)對其中的稅收分配政策進(jìn)行合理的掌控，并對福利損失形式進(jìn)行全面的考量，受到房地產(chǎn)稅收政策的影響，稅收成本在不斷調(diào)整，尤其是商品房的營業(yè)稅，以及個人房屋的購置稅，每一次調(diào)整都依據(jù)我國的房地產(chǎn)市場經(jīng)濟情況具體作出規(guī)劃，不斷完善了中美的稅收結(jié)構(gòu)體系，相關(guān)的房屋交易政策不斷推陳出行，與稅收體系相輔相成，將房地產(chǎn)市場交易引導(dǎo)至健康的發(fā)展之路，從而讓社會經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展。

作者簡介：李英艷，，1968-08-08，女，漢族，吉林省吉林市，南京交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院，副教授 大學(xué)本科，研究方向：稅務(wù)管理方面。（作者單位為南京交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院）