房地產價格的影響分析

施雨玲

隨著我國經濟的迅速發展，房地產業的發展勢頭也逐漸迅猛，成為了我國國民經濟的支柱產業。本文針對我國房地產市場價格的影響因素進行了分析，并提出了相關的政策性建議。

一、房地產市場價格的影響因素分析

（一）需求側影響因素

需求側指的是居民對房產的需求。我國存在著大量的房產需求，因此誕生了房地產市場，正所謂有需求的地方就有市場。且根據我國國情，社會中的每個家庭幾乎都是有房產需求的消費主體。因此，其需求側影響因素主要包括人口、收入、消費等。

1.人口數量。我國在實施計劃生育政策之后，雖然在一定程度上控制了人口增長速度，但是人口的總數依然不斷增長，這使得人們對住房的需求增加，然而有限的土地供給與日益增長的住房需求形成了矛盾，因此房地產市場上的供不應求導致了房產價格上漲，這是必然的結果。

2.人口素質。在過去，物質匱乏的年代，人們對住房的需求較為簡單，只需滿足住房的功能性即可。而如今，人口素質的提高，使得人們對住房的需求觀念產生了變化。人們開始尋求更為舒適和可靠的住房結構，諸如房屋結構設計更加合理化和舒適化，建筑用料更加可靠和牢固。房地產商為了滿足人們日益增長和變化的需求，開始不斷對住房產品進行創新，而以上所提到的所有元素都需要成本，因此必然帶來房價上漲。

3.居民收入和消費。盡管人們的收入水平普遍提高，但是仍然存在個體收入水平的差異化，不同收入水平的人在相同的住房價格下所承受的能力不等，這必然導致人們對住房需求存在差異性。比如高收入人群的邊際消費傾向低，收入的增加對住房的需求的影響不明顯，但這些人會以投機的目的從事房地產的投資，即炒房行為，這會使擾亂房地產市場，使得房價上漲。中低收入人群的邊際消費傾向較大，收入的增加必然會導致消費的增加，他們更多的希望改善居住條件，尋找比現階段條件更好的房屋，自然會偏好成本更高的住宅房，居民對住房的需求標準提高會導致房產開發商創新和改善產品，必然導致房屋建設成本增加，從而導致房價上漲。

（二）供給側影響因素

從供給的角度看，主要是政府的土地供給，把土地供給量化為相關的經濟指標，可表示為土地價格、房地產商的開發投資等。

1.土地價格。縱觀我國的土地政策和城市規劃，可知，我國大力推進城鎮化及相應的城市規劃也極大影響了房地產價格。政府在實際決策過程中，通過調整土地供給的數量、節奏、類型等來影響住房供應及房價。由于城市居民收入存在一定差異，為了保證社會安定，促使政府必須對公共住房類型、數量及分配對象、分配標準進行規劃，實行適度合理的公共住房政策，這樣也將影響房價。

2.房地產開發投資。房地產開發投資的情況直接決定了市場供給情況，雖然土地的控制限制了住房的供應，然而房地產對土地進行合理的開采和投資，將直接決定市場的供給數量以及質量。當房地產的開發投資上升時，房地產的市場較為繁榮，供給量較為充足。當房地產開發投資下降時，房地產市場不景氣，供給相對減少，將導致房價波動。

（三）其他因素

1.國內生產總值（GDP）。國內生產總值是指一個國家（或地區）所有常住單位在一定時期內生產的全部最終產品和服務價值的總和，常被認為是衡量國家（或地區）經濟狀況的指標。我國經濟的高速發展，加快了GDP增長速度，使GDP曲線隨著時間的推移越來越陡，進而相應地增大了對房地產的投資。

2.利率。利率與通貨膨脹和通貨緊縮相關。利率上升，居民將更傾向于將資金存入銀行，可在一定程度上緊縮通貨，同時在一定程度上抑制了買房的需求。利率下降，居民更傾向于消費或將資金投資到回報率更高的產業，即會導致一定的通貨膨脹，同時一定程度上促進了居民買房的需求?？赏ㄟ^貨幣供應量反應利率和通貨膨脹的變化。

二、相關政策建議

本文最終確定了三個主要影響因素，分別為人均國內生產總值、全國年末人口數、貨幣供應量同比增長率。接下來將對這三個影響因素提出相應的政策性建議。

人均國內生產總值反映了我國的經濟發展水平，我國的經濟發展水平對房價存在直接影響，并且兩者正相關。當人均國內生產總值越高，人民的消費能力得到提升，越能刺激房價的升高。因此，政府在調控房價方面，要考慮到人均國內生產總值對房價的影響。

貨幣供應量是指一國在某一時點上為社會經濟運轉服務的貨幣存量。國家調控房價的有力手段之一是貨幣政策工具。通過改變貨幣供應量從而改變市場利率，貨幣供應量增加，促進了人們對房地產市場的投資，需求上升，打破供需平衡，從而導致房價上升。因此，國家可以通過宏觀調控貨幣政策來調控房價。

人口數量持續增長，則住房需求也持續增長，然而土地供應有限，將導致供需不平衡。供應不求將導致房價上漲。政府在面對人們與日俱增的住房需求時，應重點考慮城市的建設規劃，通過對城市的建設規劃，合理布局人們的住房需求，在滿足人們剛需性住房的需求下，同時滿足人們對改善性住房的需求。

政府調控房價的手段還有：改善社會投資環境，規范和加強對股市的監管，使上市公司真正成為股東的公司，體現股東的利益和權利，給股東以應有的回報，讓社會有更多的可靠的投資渠道；改革現行國家的財政稅收體制，實現事權與財政的匹配，應當讓地方政府享有更多的財力辦事，減少地方政府對土地財政的依賴；對超過當地平均住房面積的住宅及物業征稅，使之成為地方政府的主要稅源。遏制和打擊炒房和投機等等。若想有效地控制房價，政府還有很多工作要做，還應進一步考慮各種各樣的經濟因素、社會因素等對房價的影響，從實際出發，實施相關的可行性政策。（作者單位為武漢大學經濟與管理學學院）